Choix entre remboursement anticipé d'un pret ou placement?

bachel

Membre
Bonjour,

Je me permets de solliciter vos conseils concernant un choix que je dois faire entre rembourser une partie de mon pret immobilier ou effectuer un placement.
Je sais que le problème a déjà été abordé mais chaque cas est particulier donc je me permets de recréer un post.


Présentation du problème:

Pour résumer, j'ai contracté un prêt immobilier en Octobre 2007 lors de l'acquisition de mon appartement. Ce prêt regroupe 4 prêts imbriqués pour un total de 94426 euros:
- Pret à la banque: 50426 euros à 4.33 % (taux fixe)
- Pret Metropole: 17600 euros à 0 %
- Pret complément Metropole: 17600 euros à 2.5%
- Pret immo à taux zero: 8800 euros à 0%

Durée: 25 ans
Échéance lissée de 450 euros

A l'époque, les taux d'épargne étaient intéressants (>4 - 4.5%), j'avais donc choisi d'emprunter plus et d'épargner à côté avec des livrets d'épargne et une assurance vie.
Aujourd'hui les taux d'épargne se sont effondrés et je me retrouve avec environ 15000 euros qui "dort" sur des livrets...

Comme réajustement, je souhaite donc réutiliser au moins 10000 des 15000 euros pour soit:
- rembourser une partie de mon emprunt immobilier principal à 4.33 %
- placer sur mon assurance-vie en fond garantie en euros


Choix possibles:

Choix du remboursement anticipé:
La banque a bien fait les choses pour elle et l'échéance de mon prêt principal sert principalement à payer les intérêts les premières années ;-). Je souhaiterai donc effectuer un remboursement anticipé d'environ 10.000 euros en conservant une échéance d'un montant équivalent. Cela me permettrait ainsi de ramener la durée du prêt à environ 18 ans au lieu des 23 années restantes soit une baisse non négligeable du montant total des intérêts. En me basant sur des tableaux d'amortissement sur internet et en partant sur un seul et unique prêt représentant les 4 prets contractés, j'arriverai à une différence de - 12.000 euros d'intérêts.
Je n'ai pas de certitudes sur ce montant car ce prêt est imbriqué avec les trois autres prêts avec existence de paliers pour les échéances. J'ai donc du mal à trouver un modèle de tableau d'amortissement équivalent qui me permettrait de calculer le montant des intérêts à payer en moins. Pour arranger les choses, ma banque m'a indiqué ne pas pouvoir me faire de simulation...
Pour info d'après mon contrat, les frais représenteraient 6 mois d'intérêt du capital remboursé soit environ 230 euros.


Choix du placement en fonds garantis en euros sur mon assurance vie:

Avec cette alternative au remboursement, le but est de trouver un placement à capital garanti et assez rentable pour au minimum compenser les intérêts sur ces 10000 euros d'emprunts non remboursés.
Après avoir vu au près de ma banque le meilleur placement qui répond à mes pré-requis est le fond en euros dont ma banque me garanti 3.70% net de frais de gestion.
En partant du principe que ce taux ne varie pas, le placement de ces 10 000 euros sur la durée du prêt restante soit 23 ans me rapporterait environ 12500 euros...
Pour info, les frais d'entrée sont de 4% négociés à 2% soit 200 euros


En partant du principe que le tableau d'amortissement de ma banque avec ces 4 prêts imbriqués ne soit pas trop éloigné de ma simulation, mes deux options ont quasi le même rendement (environ 12000 euros d'intérêts en moins à payer avec un remboursement anticipé et environ 12500 euros de gain en intérêts avec un placement en fond en euros).

Cependant, en tenant compte du paramètre de la durée du prêt, ca change tout..
En effet, en partant du principe que je puisse passer de 23 à 18 ans, je gagne ainsi 5 années ou je n'aurai plus de mensualités à verser. En plaçant cette mensualité non utilisée, le gain est encore plus important...
Avec ce dernier point, le choix est vite fait!

Mais n'étant pas un expert, je passe peut être à coté d'une info importante en faveur du choix du placement...

Je vous remercie donc par avance pour vos conseils afin de me permettre de valider mon choix!


Cdt,
 

buffetophile

Modérateur
Staff cBanque
tes calculs me paraissent bons ...

néanmoins n'étant pas un pro quand je me trouve devant une alternative comme celle ci je laisse parler les adages qui ont fait la fortune des anciens....

celui que je préfère est :" qui paye ses dettes s'enrichi "....

donc pour moi aucun doute n'est permis , je choisirais de rembourser de manière anticipée ...

ps : quand je dis que je ne suis pas un pro , c'est un pro de la banque ....par contre rembourser un crédit par anticipation je l'ai déja fait assez souvent ( je dois meme dire que rares sont mes crédits qui sont allés au bout )
 

Aristide

Top contributeur
Vous faites un raisonnement purement financier; je n'ai pas pris le temps de vérifier si vos caluls étaient bons. D'ailleurs il est difficile de le faire vu que l'on a pas les détails des prêts "imbriqués".

Mais ce que je voulais faire ressortir c'est qu'il existe un autre raisonnement que le seul raisonnement financier.

Il a y aussi le raisonnament "Prévoyance/Sécurité"

Explication:

Si vous conservez vos crédits, vous êtes couverts par des asurances.
Dès lors, si vous subissiez un sinistre (ce que personne ne vous souhaite) vos assurances crédits rembourseraient les capitaux restant dus cependant que vous ou vos proches conserveriez aussi votre immeuble ainsi que votre épargne.

Mais si vous utilisez votre épargne pour rembourser vos crédits, vous n'auriez plus de dettes et conserveriez votre bien soit. Mais vous n'auriez plus d'épargne.

Su le plan financier il est possible que ce raisonnement "prévoyance/sécurité" vous coute de l'argent.
Ce serait normal car la sécurité à un coût.

Après ce sont des choix personnels.

Cordialement,
 

bachel

Membre
Merci pour vos réponses,

Aristide, il est vrai que je raisonne sur un point de vue purement financier;)

Concernant l'assurance, je compte rembourser que 10000 euros sur mon emprunt qui se chiffre encore à 88000 euros donc je serai toujours couvert par les assurances...
Concernant l'épargne, j'ai déjà un compte à termes, une assurance-vie multi-supports et je conserve une épargne de secu sur mon LEP en cas d'achats imprévus (voiture...)

Le but de ce rbt anticipé d'une partie du prêt est , à échéance + ou - égale, de faire baisser sa durée (5 ans si possible) afin de faire baisser de manière importante le montant total des intérêts.
Si possible, je souhaiterai aussi renégocier le tx de mon prêt principal qui est à 4.33 vu qu'on trouve maintenant des prêts vers les 3.70,3.80% sur 25 ans.
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,
Oui, en faisant un remboursement anticipé vous réduiriez la durée et, par conséquent
+ le volume des intérêts payés
+ également, le total des primes d'assurances versées.

Mais, à hauteur de ce remboursement, vous :
+ auriez un manque à gagner = moins d'intérêts percus sur vos produits d'épargne
+ une indemnité de remboursement anticipé à payer
+ un capital épargné amputé à hauteur du remboursement
+ corrélativement, une couverture assurance réduite du montant de ce remboursement.

Au plan financier il convient donc de calculer quel est l'mpact réel.
Ensuite, en fonction de vos choix et objectifs personnels, voir s'il y a ou non lieu d'intégrer dans votre raisonnement les aspects "prévoyance/sécurité".

Notez qu'il y a peut-être une solution intermédiaire en fonction des options que vos contrats de crédits prévoient peut-être ???

En effet, si vous procédez à un remboursement anticipé partiel, vous devrez donc payer une indemnité de remboursement anticipé (IRA).

Or certains contrats permettent de moduler les échéances et ceci sans aucun frais.

La solution intermédiaire éventuelle serait donc de puiser progressivement dans votre épargne en augmentant vos échéances de remboursement, quand vous le souhaitez et dans les limites de ce que votre contrat permettrait.

Le résultat serait aussi une réduction de la durée mais sans les IRA et avec un impact réduit sur le volet "prévoyance/sécurité"

Mais, d'une part, votre contrat le permettrait-il ?
D'autre part cette éventualité searit elle en adéquation avec vos choix et objectifs personnels ?

Cordialement,
 

bachel

Membre
D'un point de vue financier, si je n'ai rien oublié, il n'y a pas photo.
Même si j'arrive à trouver un placement dont les intérêts compensent ceux du prêt pour la somme en question, la différence se fait par rapport à la réduction de la durée de l'emprunt qui me fait gagner plusieurs années où je n'aurai plus de mensualités à payer.
Dans mon cas je pourrais envisager de gagner 5 années de mensualité soit environ 27000 euros sans tenir compte des intérêts en epargnant cette somme.

Je trouve ca énorme, comme si j'oubliais un avantage en faveur de l'option de placer cette somme de 10000 euros ...:confused:
Est-ce le cas? ;)

Pour l'assurance elle est établie sur le capital initial et d'après mon conseiller, elle ne peut pas être modifiée...
Pour la possibilité de moduler les échéances, je n'ai rien vu de tel dans le contrat...
 

orticia

Membre
Bonjour,

En faisant un remboursement anticipé, tu ne bénéficieras pas autant de crédit d'impôt sur la déduction des intérêts d'emprunt vu que tu paieras moins d'intérêt annuellement.
A prendre aussi en compte.
 

Aristide

Top contributeur
Pour l'assurance elle est établie sur le capital initial et d'après mon conseiller, elle ne peut pas être modifiée...
Votre banque a une pratique qui surprend ???

Pour une prime d'assurance calculée sur le capital initial, en général, lors d'un remboursement anticipé partiel la nouvelle prime est calculée de la manière suivante:

Nouvelle prime = Taux de prime x (capital initial - Remboursement anticipé).

D'autre part, si la durée de votre prêt se trouve réduite de 5 ans, cela fera 60 primes que vous auriez payées et que vous ne paierez donc pas puisque le prêt sera complètement amorti.

Je trouve ca énorme, comme si j'oubliais un avantage en faveur de l'option de placer cette somme de 10000 euros ...
Est-ce le cas?
Si vous souhaitez que vos calculs soient vérifiés.....il serait préférable que vous les communiquiez.

Cordialement
 

bachel

Membre
Merci Aristide et aux autres pour vos nombreuses réponses.

Mon choix est donc fait en faveur du remboursement anticipé d'une partie de mon prêt principal.
Maintenant, va commencer une négociation qui risque de s'avérer laborieuse... ;)
Je me permets donc d'abuser de vos conseils afin de m'aider à monter un dossier solide


Informations importantes:
Vous trouverez en pièce jointe les détails de mon prêt immobilier.
La mensualité est lissée et s'élève à 451 euros par mois
Autres contrats ouverts à la banque : Livre Fidelis, Livret Developpement Durable, LEP, CAT et Assurance Vie Multi-supports


Objectif :
Diminuer la durée du prêt grâce aux actions ci-dessous :
- Rembourser environ 10000 euros sur le prêt principal (d’après la loi, je peux choisir quel prêt rembourser)
- Augmenter mon échéance de 450 euros à 500 euros tout en respectant la règle des 33% d’endettement.

Avec ces deux actions, je peux ainsi espérer diminuer la durée du prêt d’environ 5 années soit 18 ans au lieu des 23 restantes.


Negociations annexes :
- Taux du prêt principal : je pense que le différentiel avec les taux actuels n’est pas assez important et qu’il ne faut peut être pas être trop gourmand…
- Indemnités de remboursement : je vais essayer de négocier vers les 1%
- Souscriptions à mettre dans la balance : une assurance auto pour laquelle j’ai déjà demandé un devis chez eux ainsi qu’une demande de souscription à une épargne boursière avec virement mensuel de 100 euros


Voilà, je pense avoir donné toutes les infos.
Pensez-vous que le coup est jouable malgré cette imbrication de 4 prêts qui risque de compliquer les choses ?
Mon dossier vous semble-t-il assez solide ?
Avez-vous des conseils pour l’améliorer ?


Encore un grand merci d’avance pour vos aides précieuses dans ma démarche.

Cdt,
 

Pièces jointes

carzz

Membre
bonjour,

juste une question sur "Rembourser environ 10000 euros sur le prêt principal (d’après la loi, je peux choisir quel prêt rembourser)"

c'est quoi cette loi ? parce que moi il est stimulé ds mon contrat de pret que la banque peut affecter les remboursements aux prets dont le taux est le plus faible
merci
 
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