Avis taux credit immo

[Petitequestion]

Bonjour,
Je viens de recevoir une offre unique de credit immobilier via un courtier et je me pose quelques questions quant à cette dernière.

Mon dossier n'est pas très attractif compte tenu de mes faibles revenus mais le montant de mon apport vient compenser et surtout je pensais que mon épargne attenante serait une variable de négo qui pourrait avoir un peu de poids.

Age : 45 ans
Emprunteur : seule, pas d'enfant, santé ok.
Revenu net imposable : 1480€ sur 12 mois.
Non pris en compte : "prime noel macron" + prime d'activité + frais teletravail.
Crédit en cours : aucun.
Découvert : aucun depuis plus de 10 ans.
Loyer actuel : 950€
Salariée non cadre en CDI et télétravail depuis 2015 dans TPE (activité peu impactée par covid).

Acquisition résidence principale en vefa via PTZ dans le Loiret (45).
prix du bien hors notaire : 229 000€.

> Mon apport : 110 000€
> Mon épargne disponible : 39 000€

= Proposition :
Taux fixe pour prêt classique 74 602€
300 mois - 1,70% hors assurance et hors frais de garantie
Montant des intérêts : 16 766€

PTZ 54000€ 240 mois
différé 60 mois (alors que j'avais demandé 100% soit 180 mois)

Cout total credit : 30 767€
Frais dossier client : 500€
Frais de garantie : 2248€
Frais courtier 950€
TAEG estimé : 1,83%

Soit une mensualité : 485€.
Soumis à domiciliation bancaire et multirisques habitation.

Caractéristiques :

- Report d'échéance
Possibilité de faire une pause dans les remboursements (12 mois maximum).

- Modularité
Dès l'année 3, possibilité d'augmenter la mensualité (+10% de max) ou de la diminuer en allongeant le remboursement (+2 ans max).

- Frais d'IRA
Exonération des frais de remboursement anticipé (IRA) en cas de revente de votre bien.


Mes "petites" questions :

1/ Que pensez vous de cette offre unique ? Une seule (?) les autres banques ayant refusé d'après le courtier et ma propre banque aurait un taux de 2% donc le courtier ne m'envoie que cette offre unique.

2/ En lisant certains posts avec jurisprudence, je comprends que pour me protéger il me faut au moins produire 2 courriers de refus de banque. Du coup, j'ai demandé au courtier qu'il me fasse parvenir les réponses négatives et positives des banques.

3/ Que pensez vous du taux ? j'étais un peu déçue compte tenu des taux que je vois ici et là. Je suppose que moins on a de revenus et plus le taux est haut ? même compte tenu de l'apport et l'épargne disponible ?

4/ N'est il pas possible d'obtenir un meilleur taux ou à défaut les frais de dossier bancaire offerts en négociant l'ouverture d'un livret A, CEL, LEP et compte à terme pour placer cette épargne de 39 000€ ? Et n'est ce pas le travail du courtier ? j'ai proposé de prendre une multirisque IARD mais aussi de placer mon épargne. Mais je n'ai aucun retour sur l'épargne.

5/ J'avais demandé un différé total du PTZ (15 ans) et il est inscrit 60 mois sur l'offre. Puis je demander 180 mois ?

6/ Il n'y aucune info sur le différé du prêt de la banque : la remise des clés est située à fin 2023 et j'avais demandé à commencé à rembourser le capital qu'à partir de la remise des clés n'ayant pas les moyens de rembourser et mon loyer et le credit à 100%. Comment- puis je m'assurer que ma demande sera respectée ?

Voila pour mes questions, si de bonnes âmes peuvent m'éclairer, ce sera avec grand plaisir

Merci

 

[Damienn]

5/ J'avais demandé un différé total du PTZ (15 ans) et il est inscrit 60 mois sur l'offre. Puis je demander 180 mois

Bonjour,

Sauf erreur, que les boss corrigeront, je pense que vous n'avez pas accès à un différé plus long que celui de votre offre.
https://www.anil.org/outils/outils-de-calcul/votre-pret-a-taux-zero/

 

[daphiduck]

3/ Que pensez vous du taux ? j'étais un peu déçue compte tenu des taux que je vois ici et là. Je suppose que moins on a de revenus et plus le taux est haut ? même compte tenu de l'apport et l'épargne disponible ?

Pour moi le montant du prêt serait trop faible pour que les banques y gagnent quelque chose bien que vous apportiez plus de la moitié du bien apport. Ce qui pourrait expliquer le montant très élevé. Vous pouvez démarcher des banques vous mêmes je pense si vous n’êtes pas satisfaite de votre courtier.

4/ N'est il pas possible d'obtenir un meilleur taux ou à défaut les frais de dossier bancaire offerts en négociant l'ouverture d'un livret A, CEL, LEP et compte à terme pour placer cette épargne de 39 000€ ? Et n'est ce pas le travail du courtier ? j'ai proposé de prendre une multirisque IARD mais aussi de placer mon épargne. Mais je n'ai aucun retour sur l'épargne.

Et concernant l’épargne disponible, les banques ne gagnent rien à conserver vos liquidités dans des livrets peu rémunérateurs type livrets A etc.
Les contreparties qui les intéressent vraiment sont assurance habitation, AV (mais pas tout en fonds euros), crédit renouvelable etc. Après avoir démarché des banques pour mon crédit c’est ce que j’ai constaté !

 

[Aristide]

Bonjour,

1/ Que pensez vous de cette offre unique ? Une seule (?) les autres banques ayant refusé d'après le courtier et ma propre banque aurait un taux de 2% donc le courtier ne m'envoie que cette offre unique.

Il aurait été préférable d'avoir plusieurs offres afin de les comparer.
Avez vous sollicité directement d'autres banques à cette fin ?

2/ En lisant certains posts avec jurisprudence, je comprends que pour me protéger il me faut au moins produire 2 courriers de refus de banque. Du coup, j'ai demandé au courtier qu'il me fasse parvenir les réponses négatives et positives des banques.

Si dans votre compromis/contrat réservation VEFA rien n'est précisé, un seul refus suffit.
Dans le cas contraire il vous faut autant de refus que mentionnés.

3/ Que pensez vous du taux ? j'étais un peu déçue compte tenu des taux que je vois ici et là. Je suppose que moins on a de revenus et plus le taux est haut ? même compte tenu de l'apport et l'épargne disponible ?

Le taux proposé varie suivant:

+ Les régions
+ Les banques
+ Le marché local (concurrence)
+ La qualité de l'emprunteur
+ Les caractéristiques du dossier
+ La qualité intrinsèque dudit dossier

4/ N'est il pas possible d'obtenir un meilleur taux ou à défaut les frais de dossier bancaire offerts en négociant l'ouverture d'un livret A, CEL, LEP et compte à terme pour placer cette épargne de 39 000€ ? Et n'est ce pas le travail du courtier ? j'ai proposé de prendre une multirisque IARD mais aussi de placer mon épargne. Mais je n'ai aucun retour sur l'épargne.

Vous pouvez toujours tenter de négocier n'importe quelle caractéristiques de l'offre; notamment en acceptant/proposant des contreparties.

5/ J'avais demandé un différé total du PTZ (15 ans) et il est inscrit 60 mois sur l'offre. Puis je demander 180 mois ?

La durée du différé PTZ ne se choisit pas; en fonction de votre situation (revenus/famille) elle est imposée par la réglementation.

6/ Il n'y aucune info sur le différé du prêt de la banque : la remise des clés est située à fin 2023 et j'avais demandé à commencé à rembourser le capital qu'à partir de la remise des clés n'ayant pas les moyens de rembourser et mon loyer et le credit à 100%. Comment- puis je m'assurer que ma demande sera respectée ?

Dans une VEFA c'est un différé externe (= anticipation) qu'il faut prévoir (souvent 36 mois qui s'arrêtent à la fourniture de la déclaration d'achèvement des travaux)).

D'abord demander une proposition de financement qui le prévoit.
Ensuite, si suite donnée, vérifier qu'il est toujours prévu dans l'offre de prêt et dans le tableau prévisionnel d'amortissement qui y est joint.

Cdt

 

[Petitequestion]

Bonjour et merci à tous pour vos réponses.
C'est plus clair notamment sur le différé du PTZ que j'avais du mal à appréhender. Je viens de faire une simulation au Credit Agricole pour ce résultat :

Montant du prêt : 71 301 €
Taux débiteur / Type de taux 0,96 % / Fixe
Durée 15 ans
Montant de la mensualité (hors assurances) : 425,48 €
Montant total des intérêts : 7 338,84 €
Frais de garantie 855,83 €
COÛT TOTAL DU PRÊT 14 379,79 €
T.A.E.G ESTIMÉ 1,88 %.

+PTZ : 54000€
Durée : 20 ans
Frais de garantie 648,17 €
COÛT TOTAL DU PRÊT 6 151,61 €
T.A.E.G ESTIMÉ 0,73 %

+ frais de dossier : 500€.

Ça me parait déjà mieux dans les grandes lignes en tout cas. Il me semble avoir lu que le Credit Agricole offre des conditions peu attractives pour les courtiers. Du coup, je suppose qu'il faut passer en direct car les courtiers ne les démarchent même pas ? A ce stade, je me demande de l'intérêt réel d'un courtier ... surement pour des besoins de financement plus importants que le mien.

 

[Aristide]

Le recours à un courtier peut être utile si :

+ Vous ne vous sentez pas apte à négocier avec votre banque

Ou/Et

+ Si vous n'avez pas le temps de pouvoir faire "le tour des banques".

=> Et en n'oubliant pas que sa prestation à un coût; soit direct (c'est vous qui la payez) ou indirect (c'est la banque qui le paie mais elle en tient compte dans les conditions de votre prêt).

Cdt

 

[PALC54]

Bonsoir à vous,


En supplément de ce qui a été dit, le courtier ne travaille pas avec toutes les banques, ou plus exactement, certaines banques ne travaillent pas avec les courtiers. Certains courtiers le cachent à leurs clients préférant leurs dire que leur banque n'est pas compétitive. Rappelons que le courtier est payé par le client mais aussi par la banque, donc envoyer un client vers une banque qui ne travaillent pas avec eux c'est moitié moins de commissions ...


Pour ce qui est des contre parties de négociation effectivement ce qui a été cité :

- Assurance,

- Crédit renouvelable (si votre endettement le permet),

- Assurance vie avec UC,


Pour ce qui est du taux, effectivement, pas très compétitif.



Frais de dossier à 0 je doute que vous l’obteniez.

 

[Petitequestion]

Bonjour, je vous remercie tous pour vos réponses.

Dans le contrat de réservation VEFA il est mentionné que je dois solliciter au moins 2 banques.
Et dans le cas de 2 refus d'ici 2 mois a date signature (1 mars 2021), j'autorise le promoteur a lancer recherche financement auprès de son partenaire financier.

- J'ai donc effectué une simulation de prêt au CA centrevaldeloire (présentée ci dessus), une autre au CA idf et je suis en attente du rappel du conseiller CA Orleans pour milieu semaine prochaine.

- J'ai aussi pris RDV avec responsable d'une agence Caisse d'Epargne idf (banque ou sont mes deux parents).

- Puis j'ai pu faire le point avec le courtier qui m'a dit avoir contacté 4 banques : la BNP donc, la banque postale (ma banque actuelle qui aurait proposé moins bien), la SG que je lui avait dit de ne pas contacter (et je dirais non même s'ils avaient dit oui) et la caisse d'épargne qui aurait refusé. A ce stade il me dit être confiant et que la réponse du Crédit Logement devrait être OK.

> Bon, du coup, je ne sais pas si la Caisse d'épargne ayant dit non au courtier me dira peut etre oui en direct ? Je ne perds rien à essayer.

=> Ma nouvelle petite question :
En fait je ne comprends pas le résultat des simulations du Credit Agricole. Sur celui du CA centrevdL, il s'agit d'un pret PTH E-IMMO Fixe avec option Facilimmo (qui a l'air plutôt pas mal après avoir regardé en diagonale) sur 20 ans.

Ce qui m'interpelle c'est le calendrier de remboursement :
Du 1er au 60e mois : 482,14€/mois
Du 61e au 180e mois : 782,14€/mois
Du 181e au 240e mois : 324,42€/mois.

Pour rappel, mes revenus net actuels sont actuellement de 1480€/mois.
Du coup, du 61e au 180e mois, je suis bien au dessus de la capacité d'endettement.

=> A votre avis, est ce que c'est une erreur du simulateur ou bien est ce que cette option "Facillimmo" est une manière du CA pour "contourner" un peu la règle des 33% avec un jeu de modulation possible /an ?

Si ce n'est pas une erreur :
> c'est plutôt pas mal parce qu'il vaut mieux un pret sur 20 que 25,
> d'ici 5 ans j'aurais soit retrouvé un emploi rémunéré à hauteur de mon profil soit la jeune TPE qui m'embauche aura enfin trouvé sa croissance et je serais augmentée,
> et ce prêt est nettement plus compétitif que ceux que j'ai vu en mensualités à 485€ tout le long du prêt.

Je vous remercie pour votre retour. Bon week end ;-)

 

[hargneux]

Etes vous sur que du 61 e mois au 180 ème mois il n'y ait pas un PTZ qui s'intercale , la baisse servirait à lisser la mensualité du PTZ et repartirait à la hausse à la fin de l'amortissement du PTZ.

 

[Petitequestion]

oui, c'est un prêt avec PTZ. C'est ce prêt là :

Montant du prêt : 71 301 €
Taux débiteur / Type de taux 0,96 % / Fixe
Durée 15 ans
Montant de la mensualité (hors assurances) : 425,48 €
Montant total des intérêts : 7 338,84 €
Frais de garantie 855,83 €
COÛT TOTAL DU PRÊT 14 379,79 €
T.A.E.G ESTIMÉ 1,88 %.

+PTZ : 54000€
Durée : 20 ans
Frais de garantie 648,17 €
COÛT TOTAL DU PRÊT 6 151,61 €
T.A.E.G ESTIMÉ 0,73 %

+ frais de dossier : 500€.