Avis taux credit immo

[fefe6969]

pour répondre à votre question, une banque via un courtier peut refuser votre dossier alors qu'une agence en direct peut au final l'accepter

on a eu le cas pour notre dossier auprès de la SG qui refusait pour le courtier et en passant par l'agence le dossier a été accordé. on a pas donné suite car on a trouvé mieux ailleurs

l'explication en ce qui nous concerne c'est que la personne contact du courtier qui filtre les dossiers à présenter est surement trop frileuse et bloque plus facilement des dossiers alors qu'en agence en le défendant et en argumentant ça passe

l'autre point qui peut expliquer un accord en passant en direct c'est que les banques ont une marge de manoeuvre sur 20% de leurs dossiers pour par ex dépasser le taux d'endettement etc et le plus souvent elles se réservent cette souplesse pour les dossiers en direct

et sinon attention en passant par le courtier si votre dossier n'est pas finançable par une banque elle ne le saisira pas dans son système et en conséquence ne vous délivrera pas de lettre de refus tel qu'exigé par le compromis

 

[Petitequestion]

Merci pour vos réponses qui me permettent d'avancer dans mes choix/possibilités.

J'ai eu un RDV physique avec conseillère CE hier et elle m'a fait une simulation de 2 prêts :
- l'un avec lissage des échéances PTZ + prêt classique sur 240 mois au taux de 1,5% (échéances entre 538 et 576€/mois hors assurance). aucune possibilité de modularité ou report.

- et un autre sans lissage sur 240 mois au taux de 1,30% (échéances 495€ assurance incluse année 1 à 5 puis 785€ année 6 à 15 et 366€ année 16 à 20 ce qui me portera fin du credit à 67 ans). modularité et report possibles.

Dans les deux cas, les mensualités dépassent la capacité d'endettement de 33%. Mais plus encore le 2e sur années 6 à 15. La conseillère m'a dit que si c'était elle elle tenterait le 2eme plus intéressant et que c'est la garantie qui aura son dernier mot. Si la garantie refuse le crédit hors lissage, elle pourra accepter celui avec lissage.

Depuis le départ, je pensais qu'il fallait respecter scrupuleusement les 33 à 35% d'endettement sur chaque mensualité rapport à ses revenus actuels. Mais en fait, je comprends que :

> Il faut prendre en compte l'endettement global et pas forcément sur chaque mensualité ?
> in finé, c'est la garantie a qui incombe le choix si le siège bancaire dit oui ?

Ai-je bien compris ?

Parce que effectivement, question remboursement il vaut mieux pour moi de finir le credit à mes 67 ans plutôt que 72 ans car je n'aurais pas lourd de retraite. Par ailleurs, d'ici 6 ans, j'aurais forcément des revenus plus élevés ; même si c'est moins que souhaité ça ne pourra être que plus élevé qu'aujourd'hui.

Au calcul global, j'économise près de 8000€ minimum par rapport à celui de BNP à 1,70% sur 30 ans avec lissage total et mensualités de 485€ hors assurance (qui par ailleurs est très élevée chez cardif mais bon ca je peux changer).
Côté report, modularité et IRA c'est aussi plus intéressant chez CE. J'évite les frais de courtage avec CE et la garantie SACEF est moins élevée (mais elle revient presque au même avec le remboursement credit logement au solde) enfin les frais de dossier sont plus élevés au CE 723€ vs 500€ BNP.

Pour l'instant j'attends toujours le retour de la garantie credit logement sur offre BNP à 30 ans, lissage, 1,70%.

Je pense que je devrais tenter cette offre sans lissage mais que cela représente un "risque" plus élevé de refus par la garantie Saceef. et mon compteur tourne dans les conditions suspensives de crédit. Il me faudra forcément demander un report au promoteur (la date était fin avril) et les actes chez notaires sont prévus pour mi mai).

Mes nouvelles petites questions :

1> Pensez-vous que cela vaut le coup de tenter l'offre du CE sans lissage alors que mes revenus sont de 1480€/mois ? (sachant qu'aujourd'hui mon loyer est de 912€HC ce sera de toute façon plus digeste mais de peu). Ai-je réellement des chances que cela soit accepté ? ou est ce que je perds mon temps ?

2> Est il possible en cas d"impatience" du promoteur d'allonger l'acompte de réservation ? (j'ai versé 1500€ donc je peux encore mettre au panier pour que cela reste légal ?)

3> Est ce que je peux faire attendre l'offre BNP si elle est acceptée en attendant d'avoir réponse CE ? (car le plus important est que j'ai un crédit).

En vous remerciant

 

[Aristide]

:

1> Pensez-vous que cela vaut le coup de tenter l'offre du CE sans lissage alors que mes revenus sont de 1480€/mois ? (sachant qu'aujourd'hui mon loyer est de 912€HC ce sera de toute façon plus digeste mais de peu). Ai-je réellement des chances que cela soit accepté ? ou est ce que je perds mon temps ?

Vous pouvez toujours tenter; cela n'engage à rien.

Une chose m'interpelle cependant.
Alors que sur un prêt en 20 ans le taux est de 1,50%, sur un prêt de même durée mais avec des paliers progressifs - donc plus risqué - le taux tombe à 1,30% ???

2> Est il possible en cas d"impatience" du promoteur d'allonger l'acompte de réservation ? (j'ai versé 1500€ donc je peux encore mettre au panier pour que cela reste légal ?)

Là aussi vous pouvez tenter mais je ne suis pas certain que ce sera déterminant pour le promoteur.

3> Est ce que je peux faire attendre l'offre BNP si elle est acceptée en attendant d'avoir réponse CE ? (car le plus important est que j'ai un crédit).

Là encore vous pouvez tenter mais est-ce utile ?
Un offre est valable 30 jours minimum ce qui signifie que cette validité peut être prolongée si la banque en est d'accord.

NB) - Ce n'est jamais l'organisme da caution qui décide de l'octroi ou du refus d'un prêt; c'est toujours la banque.
L'organisme prend seulement sa décision d'accortder ou non sa caution; dans la négative la banque peut alors - éventuellement - accepter le prêt avec une garantie réelle immobilière (privilège de prêteur de deniers et/ou hypothèque) mais c'est plus cher.

Cdt

 

[Petitequestion]

Merci Aristide pour ces infos.

"Une chose m'interpelle cependant.
Alors que sur un prêt en 20 ans le taux est de 1,50%, sur un prêt de même durée mais avec des paliers progressifs - donc plus risqué - le taux tombe à 1,30% ???"

=> Oui, sur toutes mes simulations, que ce soit CE ou CA IDF ou CA cVdL => pour le même crédit si je demande une échéance lissée Pret + PTZ c'est toujours plus cher au niveau du taux du pret classique.

Car ils baissent le capital remboursé du pret classique pour lisser sur la durée avec PTZ. donc cela fait que le capital du pret classique met plus de temps à être remboursé. Et cela gonfle le taux. Enfin c'est ce que j'ai fini par comprendre, si c'est bien ça.

Vous avez l'air sceptique sur mes chances d'obtenir le crédit de la CE ?

En fait, les 2 offres représentent une différence de 8000€ environ d'ecart de cout du credit sans parler des frais intercalaires (1,70% et 1,30%) or la livraison est pour decembre 2023 (meme si j'ai un apport qui va couvrir 2021 et 2022) et les garanties de report / modularité + IRA sont plus souples. Enfin, je préfère être libérée à 67 ans que 72.

 

[Aristide]

Car ils baissent le capital remboursé du pret classique pour lisser sur la durée avec PTZ. donc cela fait que le capital du pret classique met plus de temps à être remboursé. Et cela gonfle le taux. Enfin c'est ce que j'ai fini par comprendre, si c'est bien ça.

. Enfin, je préfère être libérée à 67 ans que 72.

Je ne comprends rien; vous indiquez une même durée de 20 ans pour les deux offres ?

Cdt

 

[Petitequestion]

oui désolée j'ai mélangé mes sujets.

En fait la 1ère offre que j'ai eue par un courtier est celle de la BNP sur 30 ans avec un lissage complet des échéances (485€ hors assurance) et un taux de 1,70% sur pret banque. cout du pret 30k€ environ.

J'étais un peu déçue du taux et j'ai été voir la CE et la, j'ai 2 offres : une sans lissage à 1,30% cout du pret 23k€ environ et une autre avec lissage à 1,5% dont j'ai pas calculé le cout global.

> Sur la BNP : on est en attente réponse garantie credit logement mais ce serait OK sans probleme.
> Sur la CE : j'ai vu banquiere hier. ET je me demande si j'ai des chances avec des mensualités non lissées ?

J'ai également fait une simulation au CA. Là j'ai meme 0,96% sur pret a taux fixe sur 180 mois + PTZ sur 240 mois et remboursement : 482€ 1 à 5 ans, 782€ de 6 à 15 ans et 324€ de 16 à 20 ans.

Mais j'etais sceptique sur le fait que les echeances (6 à 15 année) soient au dessus capacité endettement et je n'ai pas été rappelée par agence CA apres avoir eu teleconseiller.

En fait la vraie question que je me pose c'est :

> est ce que les 33% doivent etre stricts sur chaque mensualité de ses revenus n-2 et actuels ou est ce que la garantie et la banque peuvent avoir la possibilité de juger un dossier dans son ensemble pour les paliers progressifs ?

Parce que si effectivement c'est possible, c'est plus interessant sur mon cas perso.

 

[fefe6969]

pour répondre aux exigences de la haute autorité la banque regardera l'endettement au départ mais après pour son appréciation et la caution aussi probablement regarderont le dossier dans son ensemble
après ça ne veut pas dire que votre dossier ne passera pas

je pense que ça se tente et encore plus si vous vos revenus peuvent potentiellement augmenter avec les années

 

[Petitequestion]

merci fefe6969. Je viens à l'instant de lire un article qui me confirme que c'est possible mais n'étant pas fonctionnaire ni couple ni actuellement cadre cela va se jouer sur mon parcours et compétences.
Ce qui va étonner et demander justification peut être, c'est pourquoi j'ai ses revenus aujourd'hui, accessoirement pourquoi je suis célibataire et sans enfant à mon âge (quoique c'est courant maintenant ...) et pourquoi ce loyer (mais c'est encore autre chose...).

Néanmoins j'occupe un poste qui devrait être celui d'un cadre marketing dans TPE assurance, diplômée et 25 ans expérience dans ses fonctions sur différents secteurs et typologies d'entreprise.
De plus mes 2 parents sont chacun a la CE, proprio tous les 2, ex fonctionnaires retraités, ont bonne tenue de compte, ont eu leur credit immo à la CE (meme si c'etait année s80 et je suis fille unique, ils ne sont pas remariés et ont 75 ans chacun. donc pour l'analyse du risque global je pense que tout l'ensemble peut faire pencher la balance pour un yes ?

J'ai envie de croire que cela est jouable mais risqué car j'ai trop tardé à challenger l'offre faite par courtier / BNP. C'est la question du timing maintenant.

Ce qui est bizarre, c'est que l'article dit à ce sujet : "Si avec la modularité vous avez un certain contrôle sur vos mensualités, ce n’est plus le cas avec le prêt progressif où vos mensualités sont vouées à augmenter. Par conséquent en cas de coup dur ou de changement de situation (changement professionnel ou naissance, par exemple), qui entraîne une baisse de votre capacité de remboursement ou une hausse de vos charges, vous n’aurez plus la possibilité de négocier à la baisse vos mensualités. "

=> donc pas de modularité ou report possible. Et bizarrement, la CE m'a dit l'inverse. Sur l'offre de pret a taux lissé à 1,50% : "comme le taux est lissé vous ne pourrez avoir ni modularité ni report".

Alors que sur l'autre offre non lissée à 1,30% j'ai la modularité de 10% sur 36 mois et le report jusqu'à 24 mois (la BNP propose 12 mois). Du coup, c'est ce qui fait que j'ai envie de tenter car j'ai une protection en cas de chômage longue durée. Sans cette garantie, je ne le tenterais peut être pas.

La "nouvelle petite question" que je me pose maintenant c'est :

> est ce que je demande au courtier si il peut revoir la copie BNP avec un pret non lissé sur 20 ans au lieu de 30 ans alors que la chargée du dossier BNP a dit au courtier que "les offres de prets sont quasiment pretes" et que la garantie crédit logement ne devrait plus tarder ?

ou je risque de me retrouver avec ni BNP ni CE ni CA ... 😥 ?

 

[fefe6969]

que voulez vous dire par pourquoi vous avez ces revenus aujourd'hui? c'est à dire?
sans indiscrétion vous avez quel âge?

je ne pense pas que la banque se soucie de ça mais peut en effet considérer que vos charges augmenteraient avec un enfant etc mais si vous aviez un enfant vous le ne feriez pas seule donc un revenue supplémentaire dans le foyer donc l'un dans l'autre, sans mauvais jeu de mots bien sur

pour défendre votre dossier tous les arguments peuvent être mis en avant y compris l'ancienneté de vos parents etc

pour la question des délais essayer de voir avec le vendeur si le délai pourrait être prolongé le cas échéant en leur indiquant que ça vous permettrait de faire jouer la concurrence pour le crédit

pour la modularité oui j'aurais tendance à dire que le lissage n'est pas l idéal sur ce point mais comme tout contrat il faudra bien lire les conditions et caractéristiques

pour l'offre du courtier chez BNP , les offres ne sont pas quasiment prêtes, elles le seront une fois que crédit logement aura donné son accord
par contre si vous demandez à modifier de 30 ans à 20 ans la banque devra à nouveau solliciter crédit logement puisque le prêt n'aura plus les mêmes caractéristiques

 

[Aristide]

Bonjour,

En fait la vraie question que je me pose c'est :

> est ce que les 33% doivent etre stricts sur chaque mensualité de ses revenus n-2 et actuels ou est ce que la garantie et la banque peuvent avoir la possibilité de juger un dossier dans son ensemble pour les paliers progressifs ?

La logique est que vos revenus puissent vous assurer une capacité de remboursement suffisante tant que le prêt n'est pas effectivement remboursé.

Quant il s'agit d'échéances constantes - toutes choses étant supposées égales par ailleurs - il suffit de se baser sur les premières échéances puisque, ne serait-ce que du fait de l'évolution des salaires liée à l'inflation, la banque sait bien que - peu ou prou - vos revenus augmenteront dans le temps.

Mais lorsqu'il s'agit d'échéances progressives la banque doit faire - en prenant une marge suffisante de sécurité - des simulations/hypothèses d'évolutions de revenus, afin de vérifier que malgré l'accroissement des mensualités votre capacité de remboursement reste toujours suffisante.

Ce qui est bizarre, c'est que l'article dit à ce sujet : "Si avec la modularité vous avez un certain contrôle sur vos mensualités, ce n’est plus le cas avec le prêt progressif où vos mensualités sont vouées à augmenter. Par conséquent en cas de coup dur ou de changement de situation (changement professionnel ou naissance, par exemple), qui entraîne une baisse de votre capacité de remboursement ou une hausse de vos charges, vous n’aurez plus la possibilité de négocier à la baisse vos mensualités. "

=> donc pas de modularité ou report possible. Et bizarrement, la CE m'a dit l'inverse. Sur l'offre de pret a taux lissé à 1,50% : "comme le taux est lissé vous ne pourrez avoir ni modularité ni report".

C'est un éventuel problème technique suivant que les banques ont un système d'information qui a été prévu - ou pas - à cette fin.

Pour cette raison il est exact que certaines banques ne peuvent procéder à la modulation des échéances que dans le dernier palier du tableau d'amortissement à échéances lissées car, à partir de là, le prêt devient un prêt à échéances constantes.

La "nouvelle petite question" que je me pose maintenant c'est :

> est ce que je demande au courtier si il peut revoir la copie BNP avec un pret non lissé sur 20 ans au lieu de 30 ans alors que la chargée du dossier BNP a dit au courtier que "les offres de prets sont quasiment pretes" et que la garantie crédit logement ne devrait plus tarder ?

Si tel est le cas le dossier d'instruction et toute l'analyse risques seront à refaire.
Et si la BNP est toujours d'accord une nouvelle offre devra être éditée.

Cdt