Petitequestion
Membre
Merci à tous pour toutes vos réponses et votre temps, j'y vois déjà bcp plus clair.
Grace à vous, je crois avoir enfin compris le fonctionnement global d'un prêt pour VEFA.
Mes dernières petites questions pour vérifier ma bonne compréhension :
1- Erreur de numéro de la rue figurant sur l'offre de prêt
Le quartier n'existe pas, il est en construction. Le nom de rue est donc provisoire (rue d'a cote) mais l'offre de prêt annonce le N° 1 de cette rue, or le n°1 existe et est à l'autre bout du quartier (le bat en face est au 43).
= est ce que cela ne va pas poser problème (notamment dans la paperasse avec le PTZ ?).
Ne faudrait il pas enlever le n° et ajouter plutot la zac + ilot + batiment + lot appart ?
Ou c'est insignifiant (ils ont l'habitude dans cadre vefa) et sera traité plus tard ?
2- Demande du fond attribué à chaque versement,
La somme minimale de versement hors solde est de 1000€. Donc si je revois mon idée de fond attribué à chaque versement, il peut être celui-ci :
2021
Réservation auprès du promoteur : 1500€ déjà réglé en mars 2021 (apport personnel)
Frais de dossier banque : 723,02€ à régler en juin 2021 (apport personnel) => possible -1000€ sur apport perso ? ou je dois ajouter les frais de dossier aux frais de notaire et les passer sur PTZ ?
Garantie PRIMO + : 903,77€ à régler en juin 2021 (PRIMO+)
Garantie PTZ : 675€ à régler en juin 2021 (PRIMO+)
Frais de notaire : 3000€ à régler en juin 2021 (PTZ)
Actabilité pour promoteur (5%) : 11450€ à régler en juillet 2021 (apport personnel)
Terrassement pour promoteur (20%) : 45800€ à régler en 2021 (apport personnel)
Fondation pour promoteur (10%) : 22900€ à régler en 2021 (apport personnel)
2022
Plancher du RDC pour promoteur (10%) : 22900€ à régler en 2022 (apport personnel)
Plancher du 1er pour promoteur (10%) : 22900€ à régler en 2022 (PTZ)
Plancher du 2eme pour promoteur (10%) : 22900€ à régler en 2022 (PTZ)
2023
Mise hors eau pour promoteur (5%) : 11450€ à régler en "fevrier" (fictif) 2023 (PRIMO+)
Menuiseries extérieures pour promoteur (10%) : 22900€ à régler en "avril" (fictif) 2023 (PRIMO+)
Doublages pour promoteur (10%) : 22900€ à régler en "juin" (fictif) 2023 (PRIMO+)
Achevement pour promoteur (5%) : 11450€ à régler en "septembre" (fictif) 2023 (PRIMO+)
Livraison pour promoteur (5%) : 11450€ à régler en decembre 2023 (Solde : apport perso PTZ PRIMO+).
=> Est ce bien cela ?
3- Calcul des frais intercalaires payables mensuellement dès à présent (sans différé),
Du coup, le calcul des frais intercalaires :
(903,77 + 675) x 1,30% / 12 = 1,71€/ mois x 7 mois = 20mois => 34,20€
(11450 + 903,77 + 675) x 1,30% / 12 = 14,11€/ mois x 2 mois => 28,22€
(22900 + 11450 + 903,77 + 675) x 1,30% / 12 = 38,92€/ mois x 2 mois => 77,84€
(22900 + 22900 + 11450 + 903,77 + 675) x 1,30% / 12 = 63,73€/ mois x 3 mois =>191,19€
(11450 + 22900 + 22900 + 11450 + 903,77 + 675) x 1,30% / 12 = €/ mois x 76,13€/ mois x 3 mois => 228,40€
Et le solde PRIMO+ (2523€) soit :
(2523 + 11450 + 22900 + 22900 + 11450 + 903,77 + 675) x 1,30% / 12 = 78,86€/ mois.
Soit un total de 638,71€ de frais intercalaires qui ont auront été réglés à terme mensuel échu si :
> le chantier suit ce calendrier,
> le versement fond PRIMO comme tel,
> et solde des fonds au 31e mois de la période anticipation.
=> Est ce bien cela ?
4- Période de préfinancement de 36 mois
"Le point de départ de l'amortissement intervient en principe à la première date d'échéance (date utile) qui suit le versement total des fonds.
Néanmoins, si le preteur en offre la faculté et lorsque le pret est assorti d'une période de préfinancement, l'emprunteur pourra en accord avec le preteur différer le point de départ de l'amortissement dans une période comprise entre la date qui suit le déblocage de la totalité des fonds et le terme de la période de préfinancement. Cette demande sera formalisée par l'emprunteur sur le formulaire de déblocage des fonds correspondant au dernier versement du pret."
Donc cela signifie que même si le versement de tous les fonds a été effectué et la remise des clés est donc bien faite au 31e mois, j'ai la possibilité de rester en période de préfinancement sur 5 mois supplémentaires (total de 36 mois de période d'anticipation) - si le preteur accepte (mais d'après le contrat cela devrait ?) - et donc ne payer que les frais intercalaires correspondants + assurances, tout simplement en l'indiquant sur le formulaire du dernier versement ?
Cela parait bien pour pouvoir régler les frais d'aménagement, provision copro ...etc sachant que j'aurais surement un loyer encore a régler malgré remise des clés.
Et donc au niveau du calcul des frais intercalaires pour le solde :
(2523 + 11450 + 22900 + 22900 + 11450 + 903,77 + 675) x 1,30% / 12 = 78,86€/ mois x 6 mois => 473,16€
Soit 1033,01€ de frais intercalaires au total dans ce cas.
=> Ai je bien compris ?
Je vous remercie pour votre dévouement sur ce forum ma foi très utile, qui devrait relever d'utilité publique ^-^
Par ailleurs, en lisant l'explication de Aristide sur mon interrogation du paragraphe 5/ Mobilisation / cession / transfert des droits + les infos relatives à la titrisation, j'ai enfin pu raccorder les wagons et comprendre la crise des subprimes, agences notation (... au moins en vision globale) et la partie de compréhension qui me manquait notamment sur le film "the big short" pourtant bien fait
. Je ne m'étais jamais trop intéressée - dans le détail à la finance - et cela a un côté passionnant sur son étude globale.
Donc, merci. ^-^
Grace à vous, je crois avoir enfin compris le fonctionnement global d'un prêt pour VEFA.
Mes dernières petites questions pour vérifier ma bonne compréhension :
1- Erreur de numéro de la rue figurant sur l'offre de prêt
Le quartier n'existe pas, il est en construction. Le nom de rue est donc provisoire (rue d'a cote) mais l'offre de prêt annonce le N° 1 de cette rue, or le n°1 existe et est à l'autre bout du quartier (le bat en face est au 43).
= est ce que cela ne va pas poser problème (notamment dans la paperasse avec le PTZ ?).
Ne faudrait il pas enlever le n° et ajouter plutot la zac + ilot + batiment + lot appart ?
Ou c'est insignifiant (ils ont l'habitude dans cadre vefa) et sera traité plus tard ?
2- Demande du fond attribué à chaque versement,
La somme minimale de versement hors solde est de 1000€. Donc si je revois mon idée de fond attribué à chaque versement, il peut être celui-ci :
2021
Réservation auprès du promoteur : 1500€ déjà réglé en mars 2021 (apport personnel)
Frais de dossier banque : 723,02€ à régler en juin 2021 (apport personnel) => possible -1000€ sur apport perso ? ou je dois ajouter les frais de dossier aux frais de notaire et les passer sur PTZ ?
Garantie PRIMO + : 903,77€ à régler en juin 2021 (PRIMO+)
Garantie PTZ : 675€ à régler en juin 2021 (PRIMO+)
Frais de notaire : 3000€ à régler en juin 2021 (PTZ)
Actabilité pour promoteur (5%) : 11450€ à régler en juillet 2021 (apport personnel)
Terrassement pour promoteur (20%) : 45800€ à régler en 2021 (apport personnel)
Fondation pour promoteur (10%) : 22900€ à régler en 2021 (apport personnel)
2022
Plancher du RDC pour promoteur (10%) : 22900€ à régler en 2022 (apport personnel)
Plancher du 1er pour promoteur (10%) : 22900€ à régler en 2022 (PTZ)
Plancher du 2eme pour promoteur (10%) : 22900€ à régler en 2022 (PTZ)
2023
Mise hors eau pour promoteur (5%) : 11450€ à régler en "fevrier" (fictif) 2023 (PRIMO+)
Menuiseries extérieures pour promoteur (10%) : 22900€ à régler en "avril" (fictif) 2023 (PRIMO+)
Doublages pour promoteur (10%) : 22900€ à régler en "juin" (fictif) 2023 (PRIMO+)
Achevement pour promoteur (5%) : 11450€ à régler en "septembre" (fictif) 2023 (PRIMO+)
Livraison pour promoteur (5%) : 11450€ à régler en decembre 2023 (Solde : apport perso PTZ PRIMO+).
=> Est ce bien cela ?
3- Calcul des frais intercalaires payables mensuellement dès à présent (sans différé),
Du coup, le calcul des frais intercalaires :
(903,77 + 675) x 1,30% / 12 = 1,71€/ mois x 7 mois = 20mois => 34,20€
(11450 + 903,77 + 675) x 1,30% / 12 = 14,11€/ mois x 2 mois => 28,22€
(22900 + 11450 + 903,77 + 675) x 1,30% / 12 = 38,92€/ mois x 2 mois => 77,84€
(22900 + 22900 + 11450 + 903,77 + 675) x 1,30% / 12 = 63,73€/ mois x 3 mois =>191,19€
(11450 + 22900 + 22900 + 11450 + 903,77 + 675) x 1,30% / 12 = €/ mois x 76,13€/ mois x 3 mois => 228,40€
Et le solde PRIMO+ (2523€) soit :
(2523 + 11450 + 22900 + 22900 + 11450 + 903,77 + 675) x 1,30% / 12 = 78,86€/ mois.
Soit un total de 638,71€ de frais intercalaires qui ont auront été réglés à terme mensuel échu si :
> le chantier suit ce calendrier,
> le versement fond PRIMO comme tel,
> et solde des fonds au 31e mois de la période anticipation.
=> Est ce bien cela ?
4- Période de préfinancement de 36 mois
"Le point de départ de l'amortissement intervient en principe à la première date d'échéance (date utile) qui suit le versement total des fonds.
Néanmoins, si le preteur en offre la faculté et lorsque le pret est assorti d'une période de préfinancement, l'emprunteur pourra en accord avec le preteur différer le point de départ de l'amortissement dans une période comprise entre la date qui suit le déblocage de la totalité des fonds et le terme de la période de préfinancement. Cette demande sera formalisée par l'emprunteur sur le formulaire de déblocage des fonds correspondant au dernier versement du pret."
Donc cela signifie que même si le versement de tous les fonds a été effectué et la remise des clés est donc bien faite au 31e mois, j'ai la possibilité de rester en période de préfinancement sur 5 mois supplémentaires (total de 36 mois de période d'anticipation) - si le preteur accepte (mais d'après le contrat cela devrait ?) - et donc ne payer que les frais intercalaires correspondants + assurances, tout simplement en l'indiquant sur le formulaire du dernier versement ?
Cela parait bien pour pouvoir régler les frais d'aménagement, provision copro ...etc sachant que j'aurais surement un loyer encore a régler malgré remise des clés.
Et donc au niveau du calcul des frais intercalaires pour le solde :
(2523 + 11450 + 22900 + 22900 + 11450 + 903,77 + 675) x 1,30% / 12 = 78,86€/ mois x 6 mois => 473,16€
Soit 1033,01€ de frais intercalaires au total dans ce cas.
=> Ai je bien compris ?
Je vous remercie pour votre dévouement sur ce forum ma foi très utile, qui devrait relever d'utilité publique ^-^
Par ailleurs, en lisant l'explication de Aristide sur mon interrogation du paragraphe 5/ Mobilisation / cession / transfert des droits + les infos relatives à la titrisation, j'ai enfin pu raccorder les wagons et comprendre la crise des subprimes, agences notation (... au moins en vision globale) et la partie de compréhension qui me manquait notamment sur le film "the big short" pourtant bien fait
. Je ne m'étais jamais trop intéressée - dans le détail à la finance - et cela a un côté passionnant sur son étude globale.Donc, merci. ^-^
