Avis SCI Viagénérations (en assurance-vie)

[Emma21]

Bonjour,
Ayant une somme importante à placer à la suite d'une succession (enfin, que je considère importante à mon niveau. 120 000 €), j'ai recherché des possibilités de placements, et j'ai apprécié la qualité des échanges sur ce forum. Je me lance donc dans ma première question, qui concerne la SCI ViaGénérations.
J'envisage d'y investir une petite somme (de 3000 à 5000 euros), surtout dans une perspective de diversification des supports. Je précise que c'est une somme à laquelle je n'aurai pas besoin de toucher avant 8 ou 9 ans.
Voilà ce que j'ai trouvé sur cette SCI :
SCI récente (sept 2017), dont le principe est d'acheter des biens immobiliers en viager en nue-propriété, accessible uniquement via des AV (je l'ai vue commercialisée sur Linxea zen, mais peut-être d'autres AV aussi ?).
Il s'agit d'une SCI de capitalisation (pas de dividende distribués).
SCI à capital variable (sous forme de FIA - Fonds d'Investissement Alternatif). Non régulé par l'AMF.
Capitalisation de 24 millions. Niveau de risque 2 ou 3 selon les documents consultés.
Investissement pour une bonne moitié à Paris et en Région Parisienne, sinon sur la Côte d'Azur et un peu dans d'autres régions. 48 biens actuellement. Biens achetés avec une décote moyenne de 41,3%, et sans versement de rente à l'occupant.
Taux de rendement (appréciation de la valeur de la part) 6,42% en 2018. Frais d'entrée 2%.
L'AV prend des frais de gestion de 0,6% (comme sur toutes les UC).

Elle a été signalée par Poam5356 dans un autre fil sur ce forum.

Avez-vous un avis sur cette SCI ?
Personnellement, je trouve l'idée intéressante, mais je n'ai pas assez de recul sur tous ces types de produits pour avoir un avis éclairé...

Merci pour votre aide !

 

[Buffeto]

SCI récente (sept 2017)
Taux de rendement (appréciation de la valeur de la part) 6,42% en 2018. Frais d'entrée 2%.

un peu élevés les frais d'entrée je trouve .

6.42% en 2018 mais comme il n'y a pas de recul (sept2017) difficile de dire comment va évoluer le rendement

Avez-vous un avis sur cette SCI ?
!

pourquoi choisir celle ci et pourquoi une AV telleest la question?

difficile de te conseiller sans en connaitre plus .

avec une somme assez conséquente et quelques années devant toi pourquoi ne pas plutôt acheter de la nue propriété de parts de SCPI ?

 

[Emma21]

Merci Buffetophile pour ta réponse rapide !
Les droits d'entrée de 2% m'ont semblé être dans la norme pour une SCI, non ?

Voici des précisions sur mon projet.
La somme de 120 000 € que je vais recevoir sera donnée à mes 4 enfants quand chacun d'entre eux aura fini ses études. Je ne fais que transmettre, et dans la mesure du possible, essayer de faire un peu grossir. Je serai donc amenée à sortir en liquidités environ 30 000 € à chacune des échéances suivantes : 2 - 4 - 9 - 12 ans.
Je veux donc garder une certaine liquidité, en tout cas pour mes deux premières "échéances". En plus, même si les échéances plus lointaines sont à relativement long terme, je voudrais pouvoir sortir la somme vraiment à ces dates là (par exemple, si j'investis en bourse et que justement dans 9 ans il y a un gros krach...).
Je pense investir 70-75% de la somme sur des fonds euros (Afer même si ce n'est pas mirobolant à cause de droits d'entrée de 2%, ramenables à 1,2%. Mais j'y ai un contrat de plus de 8 ans. Plus Linxea Spirit et Linxea Avenir. J'essaie d'être en dessous des 70 000 € par assureur, même si j'ai parfaitement conscience qu'en cas de coup dur, la garantie ne vaudra pas grand-chose...).
Pour le quart restant, je voudrais dynamiser / diversifier un peu, et c'est donc pour ça que je cherchais des pistes.

- J'ai vu ce dont tu parles, la SCPI en nue-propriété. Ce qui me soucie (mais peut-être à tort ? Même si je me suis pas mal renseignée ces derniers temps, je n'y connais quand même pas grand-chose), c'est :
* le manque de diversité de l'offre : dans le cadre de l'AV, si on résume un peu, on trouve des bureaux, des commerces, et Primovie (mais avec une grosse collecte récente : peut-être faut-il être prudent ?). Que vaudront ces SCPI d'ici une dizaine d'années ? De mon point de vue, c'est difficile à dire.
* acheter en nue-propriété revient vraiment à miser sur la valeur de la part dans 5/10 ans. Il me semble (à tort ?) difficile de sortir d'un achat de ce type avant l'échéance. Dans une SCI, si on voit qu'on a misé sur le mauvais cheval, il est toujours possible d'en sortir plus facilement (meilleure liquidité, quoique le pb ne se pose visiblement pas pour une SCPI via une AV ? + Frais d'entrée moins élevés).

- le principe de Viagénérations me paraissait intéressant (viager résidentiel) parce que permettant d'explorer une piste que ne proposent pas les SCPI. Mais en effet, rien ne dit que la performance continuera à ces niveaux. D'ailleurs c'est pour ça que je ne pensais pas dépasser 3000/5000 euros.

- j'avais cependant aussi pensé à prendre quelques parts de SCPI (PFO2 et LF Europimmo. Même si ce sont des bureaux, ce sont des orientations un peu particulières), mais plus pour le rendement (loyers placés sur le fonds garanti de l'AV, donc même si le prix des parts baisse, on a quand même eu les loyers.. qui peuvent eux aussi baisser ceci dit).
- j'ai aussi un peu regardé du côté des trackers (toujours via AV) : intéressant, mais ce qu'on peut lire sur les perspectives de la Bourse en 2019 ne donnent pas trop envie d'y aller. Peut-être un peu plus tard si tout cela baisse un bon coup ?

Je teste aussi un peu de crowdfunding immobilier (en utilisant les grilles de "notation" des projets parues sur d'autres fils du forum).

Je m'aperçois que j'ai été bien bavarde ! Merci en tout cas pour tes conseils !

 

[Buffeto]

sortir en liquidités environ 30 000 € à chacune des échéances suivantes : 2 - 4 - 9 - 12 ans.

c'est sur que pour les 2 premières échéances il vaut mieux avoir du sécurisé liquide .

mais ...pourquoi ne pas leur donner leurs parts maintenant et que chacun gère comme il l'entend (ou sous ton autorité s'ils sont encore mineurs ) ?

on ne sait pas de quoiest fait l'avenir ...

imagine que tu donnes aux 2 1ers et qu'ensuite les suivants ne reçoivent pas leur part pour une raison X ou Y ... ca risque d'amener des litiges familiaux qu'il vaudrait mieux éviter , non?

tu peux parfaitement leur ouvrir une AV avec un pacte adjoint qui stipule qu'ils ne pourront disposer de la somme qu'à l'âge de X (avec X compris entre 18 et 25ans )

 

[Emma21]

Oui, en effet, je n'avais pas pensé à ça. Je vais regarder cette formule.
Merci pour l'idée !

 

[CharlyBgood]

ouvrir une AV avec un pacte adjoint qui stipule qu'ils ne pourront disposer de la somme qu'à l'âge de X (avec X compris entre 18 et 25ans )

Excellente solution en effet et qui compartimente bien les choses.
NB: prendre des AV sans frais d'entrée, cf les comparatifs sur CBanque vous aurez le choix des armes.

Attention pour les SCPI en AV, tous les contrats ne se valent pas, certains assureurs distribuent 100% des dividendes, d'autres 85%.

Les droits d'entrée de 2% m'ont semblé être dans la norme pour une SCI, non ?

L'une de mes AV est APICIL Frontière Efficiente qui distribue l'UC SCI Via générations.
Buffeto qui est un grand fan des SCPI en Nue-Pro devrait apprécier ce produit qui a des points de comparaison, puisque dans ViaGénérations, la SCI achète en nue-pro mais avec de simples gros bouquets (donc sans rente) et sur de multiples senior propriétaires => ça élimine "l'instinct de mort" si j'ose dire.
Les biens immos sont sélectionnés drastiquement régionalement et achetés à ~ 60% de leur valeur.
- Mutualisation
- la certitude de faire une bonne affaire qd la pleine propriété est réunie au décès du proprio
Perso je trouve que c'est un vrai bon produit, innovant, rentable et socialement responsable.
A manier comme les SCPI et l'immo, càd pour du temps long 8/10 ans et + qui viendront lisser les frais.
NB: 2% de frais d'entrée sont epsilonesques comparés aux SCPIs

 

[poam5356]

Oui, je confirme : 2%, c'est peu. Les OPCI sont plus chargées que les SCI.... Et les SCPI plus que les OPCI!
Tout autant que le nombre de contrats qui la propose :
Frontière Efficiente que connait bien Charly26230, et linxea Zen
J'en avais une 3ème, mais je ne la retrouve plus.

Le produit me semble aussi intéressant... Raison pour laquelle je m'y suis intéressé!

 

[Emma21]

@Charly26230 Oui, j'ai bien vu la subtilité du % de reversement des loyers des SCPI selon les AV. Sur Linxea, que j'ai pas mal regardé : 100 % pour Spirit (Spirica), 85% pour Avenir (Suravenir).
Merci pour ton avis sur ViaGénérations. Cela me conforte dans ma première impression.

@poam5356 : Si finalement je prends cette SCI, je passerai par Linxea Zen, inutile de multiplier les courtiers. Mais c'est vrai qu'elle a l'air encore relativement "confidentielle", en tout cas dans sa distribution.

Merci à vous !

 

[Buffeto]

Buffeto qui est un grand fan des SCPI en Nue-Pro devrait apprécier ce produit

je ne dis pas le contraire mais je ne fais de la Nue-propriété qu'en direct pas via des AV .

 

[CharlyBgood]

je ne fais de la Nue-propriété qu'en direct

Je connais le principe mais ne l'ai encore jamais pratiqué personnellement.
Ca viendra sûrement et là je saurai à qui demander