Avis SCI Viagénérations (en assurance-vie)

[poam5356]

Connais-tu d'ailleurs l'origine de cette décote ? Achat de gros des assureurs ? Autre ?

Entre la décote à la souscription, le délai de carence, les loyers pas entièrement reversés.... entre assureurs et gestionnaires de scpi, ils ont dû faire leur tambouille pour que chacun y gagne au final sans que l'épargnant s'y sente floué. Sinon : Non, aucune idée.

 

[CharlyBgood]

Entre la décote à la souscription, le délai de carence, les loyers pas entièrement reversés.... entre assureurs et gestionnaires de scpi, ils ont dû faire leur tambouille pour que chacun y gagne au final sans que l'épargnant s'y sente floué.

Tu as sûrement raison, un rattrapage en qq sorte, lui-même rattrapé par Suravenir avec sa "dîme" de 15%.
Un avantage en AV, souvent il n'y a pas de délai de carence, j'avais oublié.
Cet empilement des frais est qd même savamment entretenu pour embrouiller le chaland, je trouve.

 

[poam5356]

Oui, je trouve aussi.
J'avais comparé les 2 modes d'achat, en AV et en direct.... Au final, c'est pratiquement identique. Reste la gestion annuelle, ça pèse aussi à la longue.

 

[devel]

Là, tout est clairement affiché.

Quand même pas si clairement... Vous avez du aller chercher la valeur de rachat en dehors de Linxea à priori.

Pour Spirica, il est indiqué "Une décote par rapport au prix en direct
(voir tableau dans l'annexe de souscription) ".
Or, voici le fameux tableau :
https://www.linxea.com/assets/uploads/2019/08/spk_scpi_var_global_euro_scpi_linxea_20190812_vdef.pdfPour primovie, il est indiqué une valeur de retrait de 90,8% du prix de souscription mais il s'agit du prix de souscription à 203€ (203 x 0,908 = 184,324)
La colonne "frais d'investissement" semble elle indiqué le taux réel des frais de souscriptions, 6% pour Primovie.

En fait, on doit faire tout les calculs soit même :
- Spirit : decote de 3,35% ((203 - 196,20)/203x100
- Avenir : decote de 2,5% ((203-197,93)/203x100)
- Zen : decote de 2,5% ((203-197,93)/203x100)

- Spirit : frais d'entrée de 6% ((196,2 - 184,43€) /196,2x100
- Avenir : frais d'entrée de 6,82% ((197,93 - 184,43€) /197,93x100
- Zen : frais d'entrée de 6,82% ((197,93 - 184,43€) /197,93x100

A ce stade, je ne comprend pas pourquoi vous calculez des frais de souscription de 7,32% sur le prix de retrait et non sur le capital investi. N'est-ce pas sur le capital investi qu'on calcule ces frais ?

 

[poam5356]

Quand même pas si clairement... Vous avez du aller chercher la valeur de rachat en dehors de Linxea à priori.

Ben oui, bien sûr.
Quand on s'intéresse à un produit sur lequel on va peut-être investir sur 10 ou 15 ans, ou plus, il me paraît plus qu'évident qu'il faut aller chercher toutes les infos utiles sur ce produit.
Vous ne le faites pas : vous aurez des surprises, un jour.

Pour Spirica, il est indiqué "Une décote par rapport au prix en direct
(voir tableau dans l'annexe de souscription) ".

Ce tableau ne concerne que Spirit.

Pour primovie, il est indiqué une valeur de retrait de 90,8% du prix de souscription mais il s'agit du prix de souscription à 203€ (203 x 0,908 = 184,324)

OK, ils n'auraient donc pas la même valeur de retrait qu'en direct! La différence n'est pas grande : 10 centimes.
Mais 10 centimes à votre désavantage du coup!

En fait, on doit faire tout les calculs soit même :

Pourquoi les faire? Ils sont affichés dans la page de Linxea!
Vous pouvez les recalculer pour les vérifier, si vous le souhaitez.

A ce stade, je ne comprend pas pourquoi vous calculez des frais de souscription de 7,32% sur le prix de retrait et non sur le capital investi. N'est-ce pas sur le capital investi qu'on calcule ces frais ?

Ma scpi, achetée, elle vaut 184,43€ la part. Pour moi, c'est ça mon investissement.
A cet investissement, je dois ajouter 13,50€ pour acquérir une part = 197,93€, prix de souscription en AV
197,93 - 184,43 = 13,5 / 184,43 x 100 = 7,32%
Et 7,38% si on prend 184,324€ en valeur de retrait.

 

[CharlyBgood]

Ma scpi, achetée, elle vaut 184,43€ la part. Pour moi, c'est ça mon investissement.

bravo, je raisonne exactement pareil dans le suivi de mes finances personnelles, ce qui permet de suivre le vrai rendement, impacté du poids des frais.

 

[devel]

OK, mais moi je veux comparer les frais d'entrée avec ceux d'autres placement comme SCI Capimmo qui présente 2% de frais d'entrée. Or ces frais sont bien calculés sur la somme investie ce qui semble la méthode couramment admise. D'ailleurs, avec mon calculs, j'otiens 6% pour Primovie sur Spirica, comme affiché dans leur tableau.

 

[devel]

Bonjour,
comme on a beaucoup dérivé du sujet initial, j'ai crée un autre sujet pour comparer les contrats, en particulier pour l'investissement en SCPI et SCI :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/comparatif-contrats-linxea-pour-scpi-et-sci.37864/
N'hésitez pas à vérifier, mais j'en arrive à la même conclusion que celle donnée plus haut : Spirica est plus avantageux grace aux frais de gestion à 0,5% et Suravenir lui est très mauvais à cause des 0,15% de rendement qui sont prélevés.

 

[g.b]

N'hésitez pas à vérifier, mais j'en arrive à la même conclusion que celle donnée plus haut : Spirica est plus avantageux grace aux frais de gestion à 0,5% et Suravenir lui est très mauvais à cause des 0,15% de rendement qui sont prélevés.

15%! Tu t'y fais pas, c'est vrai, ce montant est tellement incroyable.
(ceci dit, je viens de lire les CG de l'AV proposée par Hello Bank, c'est jusqu'à 25% sur le support immobilier).

 

[devel]

Non je m'y ferais jamais je crois ! Quelle bande de voleur