VERITE SUR RENDEMENT SCPI

[steph12002]

11903.46/10000 = 1,19
1,19 puissance 0.125 = 2,20 %

 

[Aristide]

Bonjour,

Votre résultat est quasiment juste mais c'est un hasard car votre formule de calcul est inexacte.

D'abord "1,19 puissance 0,125" ne donne pas 2,20% mais 1,0108304412 ???

Ensuite, avec "Tr = taux de rendement recherché", la bonne équation est la suivante:

+ 10.000€ = 11.903,46€ * ((1+Tr)^(-8))

Ou, si vous préférez

+ 10.000€ * ((1+Tr)^8) = 11.903,46€

=> Taux de rendement "Tr" = 2,2019....%

=> Contrôle = 10.000 x ((1+0,0220194292843212)^8) = 11.903,46€

Cdt

 

[steph12002]

Bonjour,

Votre résultat est quasiment juste mais c'est un hasard car votre formule de calcul est inexacte.

D'abord "1,19 puissance 0,125" ne donne pas 2,20% mais 1,0108304412 ???

Ensuite, avec "Tr = taux de rendement recherché", la bonne équation est la suivante:

+ 10.000€ = 11.903,46€ * ((1+Tr)^(-8))

Ou, si vous préférez

+ 10.000€ * ((1+Tr)^8) = 11.903,46€

=> Taux de rendement "Tr" = 2,2019....%

=> Contrôle = 10.000 x ((1+0,0220194292843212)^8) = 11.903,46€

Cdt

Merci !

 

[agra07]

On est toujours d'accord. Mais, il est vrai que je m'étais mal exprimé, en ne prenant pas la peine de développer. Ce n'est évidemment pas le versement du coupon sur le fonds € qui est soumis aux PS, mais les intérêts que produira ledit versement, comme tout autre versement effectué sur le fonds €.
Cdt

Exactement.

on est d'accord et ces PS sont payés lors d'un rachat

Non, ces PS sont prélevés sur le fonds euros au fil de l'eau lors de l'inscription en compte des intérêts (produits).

 

[agra07]

D'abord "1,19 puissance 0,125" ne donne pas 2,20% mais 1,0108304412 ???

Bonsoir,
Etes-vous bien sûr de ce résultat ?
1.19 puissance 0.125 = 1.0220
1.0220 - 1 = 0.0220 = 2.20 % (à la 3ième décimale près).
Pour moi le calcul de @steph12002 est correct, mais je reste attentif à vos remarques.

 

[agra07]

Petit correctif (qui ne change rien au résultat)

Bonjour,
Je vais essayer d'expliquer comment ça se passe chez FORTUNEO.
Quels sont les frais d'entrée ?
Il y a un prix de souscription (PS): à l'époque 191 € (celui là vous pouvez vite l'oublier dans le cadre d'un achat en AV).
En AV on considère une valeur d'achat (VA): VA=97.5 % PS= 186.23 €. C'est sur cette valeur que sera calculé le nombre d'UC Primovie. Si vous investissez M, vous aurez M/186.23=nb d'UC Primovie.
Ensuite, la valeur de retrait (VR): si vous sortez immédiatement après être entré (c'est pas recommandé!!) vous toucherez cette valeur de retrait pour 1UC acquise (la valeur de retrait s'appelle aussi valeur liquidative (VL).
La différence entre VA et VR est égale à la commission de souscription (CS): CS=VA-VR=12.71€
Le pourcentage de frais est donc de 12.71/ 186.23=6.82%.
Il n'y a pas d'autres frais à l'entrée ni à la sortie.
Mon calcul.
Aujourd'hui, sauf erreur, on doit avoir PS=203€, VA=197.93 et VR=0.9318 x 197.93 = 184.43€
Mon calcul est basé sur le relevé que je viens de recevoir pour 2018:
Montant des UC Primovie au 31/12/2017: 3248,03€ (=N0 UC x VL)
Montant des UC Primovie au 31/12/2018: 3223.67€ (=N1 UC x VL). VL est restée contant mais N1 est égal à N0-0.75% N0. 0.75% représente les frais de gestion des UC chez FORTUNEO: ils se traduisent par une diminution du nb d'UC d'une année sur l'autre.
Le total des revenus versés dans l'année sur le fonds euros, à raison de un par mois, s'élève à 135.31€ (certains parlent de coupons).
Ces coupons ne sont pas soumis aux PS.
Ensuite, j'ai considéré un taux brut du fond euros de 2% (en réalité peu d'incidence sur le résultat final).
A ce taux brut, correspond un taux net de PS de 1.656%.
J'ai considéré que 1/ 12ième des 135.31€ était distribué chaque mois, de sorte que l'intérêt annuel procuré par cette somme est égal à 0.76% x 135.31 = 136.34€ 1.03€ et le capital acquis en fin d'année 136.34€.
Ensuite, j'ai considéré que l'année 2018 était l'année 1 et j'ai calculé le capital acquis en fin d'année 8 par cette somme (en la multipliant par 1.01656^7 (il faut comprendre le nombre élevé à la puissance 7).
J'ai fait pareil pour les années suivantes en diminuant la puissance de 1 chaque fois jusqu'à l'année 8 où j'ai élevé à la puissance 0, ce qui me donne 1.
En faisant le total de ces sommes, j'obtiens 8.4793 x 136.34 = 1156.07€
Du fait de la diminution du nb d'UC chaque année, au bout de 8ans, le montant des UC Primovie de 3248.03€ devient 0.9925^8 = 0.94155 x 3248.03 = 3058.18 €
Si je vends, je récupère donc 3058.18 + 1156.07 = 4214.25€
Au départ, j'ai investi 3248.03/0.9318 = 3485.76 €
Rendement sur 8 ans 4214.25/3485.76 = 1.209
Rendement annuel 1.209^0.125 = 1.0240 soit 2.40 % annuel.

OUF!
Nota: dans ce calcul, j'ai supposé que le montant des coupons annuels était identique chaque année.
J'ai fait une variante en considérant que le taux des coupons était constant et donc que le montant annuel diminuait de 0.75% chaque année: je trouve tout calcul fait un rendement annuel de 2.31 %.

En l'occurrence, les hypothèses me paraissent plutôt pessimistes (pas de valorisation de la part pendant les 8 années à venir alors que la dernière valorisation a compensé presque toute la commission de souscription).
Par ailleurs plus on allonge la durée, plus le rendement augmente selon ce calcul.
Vous pouvez bien entendu reproduire ce calcul avec des hypothèses différentes.

Je reste à l'écoute de vos remarques. Personne n'est à l'abri d'une erreur.

 

[agra07]

Un âme charitable pourrait-elle me donner le rendement final ?

j'ai donc 11903,46 € de capital pour 10000 € investit sur 8 ans. Je trouve 2,40 % mais je ne crois pas que c'est çà avec les histoires de puissance (comme l'expliquait Agra07) ...

Bonsoir,
Pour moi, votre calcul est bon sous réserve de l'exactitude de vos hypothèses (je ne connais pas le contrat).
En revanche, dans mon calcul, les coupons par part, distribués dans l'année, sont un peu plus faibles que les vôtres (j'ai considéré les chiffres réels de 2018), les frais sur les UC sont plus élevés et je n'ai pas appliqué de PS sur les coupons mais seulement sur les intérêts qu'ils produisent au taux net de 1.656% (mon relevé annuel est établi ainsi).

 

[Aristide]

Bonjour,

Bonsoir,
Etes-vous bien sûr de ce résultat ?
1.19 puissance 0.125 = 1.0220
1.0220 - 1 = 0.0220 = 2.20 % (à la 3ième décimale près).
Pour moi le calcul de @steph12002 est correct, mais je reste attentif à vos remarques.

Exact; 1.19 puissance 0.125 = 1.02198229054
Erreur de saisie probablement.

Mais le bon calcul est celui-ci:

Ensuite, avec "Tr = taux de rendement recherché", la bonne équation est la suivante:

+ 10.000€ = 11.903,46€ * ((1+Tr)^(-8))

Ou, si vous préférez

+ 10.000€ * ((1+Tr)^8) = 11.903,46€

=> Taux de rendement "Tr" = 2,2019....%

=> Contrôle = 10.000 x ((1+0,0220194292843212)^8) = 11.903,46

Cdt

 

[Buffeto]

purée les gars , sincèrement ...vous faites tout ca avant d'investir ?

donc en fait vous n'investissez jamais ...

si j'avais du me taper tous ces calculs avant de prendre une décision , je n'aurais probablement rien fait . d'autant que ce qui compte c'est ce qui va se passer dans l'avenir et là il n'y a aucune certitude ni de fiscalité , ni de frais , ni de rentabilité .

quelques centièmes de plus ou de moins ne changent pas grand chose sur un investissement de long terme qui va vraisemblablement connaitre des fluctuations de son rendement .

 

[abcdef]

Et donc la conclusion de ces 17 pages de calculs sur la vérité du rendement des SCPI?
Intéressant ? Pas intéressant scpi en assurance vie? Guère mieux qu'un fonds euros sur 8 ans avec plus de risque et moins de liquidité?