VERITE SUR RENDEMENT SCPI

[poam5356]

Et donc la conclusion de ces 17 pages de calculs sur la vérité du rendement des SCPI?
Intéressant ? Pas intéressant scpi en assurance vie? Guère mieux qu'un fonds euros sur 8 ans avec plus de risque et moins de liquidité?

Oui, c'est ce à quoi il faut s'attendre avec un marché dépendant des taux d'intérêts qui sont à un niveau historiquement bas, et qui vont sans doute y rester un bon moment.
C'est aussi un calcul fait en ne retenant que des paramètres négatifs. La moindre revalorisation de la part, ou hausse (sans doute moins probable) des loyers, va améliorer le "score".
J'aurais tendance à dire qu'il s'agit d'un rendement sur lequel on peut tabler si on souhaite faire des projections d'investissement assez sérieuses. Ce qui est loin de ce que font miroiter certains vendeurs de pierre papier.
A noter que, même à 2,40%, le produit joue parfaitement son rôle : la SCPI offre une protection contre l'érosion monétaire.
Par contre pour qui veut spéculer, la SCPI n'est pas faite pour, il y a la bourse pour ça.

 

[paal]

Oui, c'est ce à quoi il faut s'attendre avec un marché dépendant des taux d'intérêts qui sont à un niveau historiquement bas, et qui vont sans doute y rester un bon moment.
C'est aussi un calcul fait en ne retenant que des paramètres négatifs.
La moindre revalorisation de la part, ou hausse (sans doute moins probable) des loyers, va améliorer le "score".

C'est effectivement le raisonnement que tiennent les propriétaires parisiens, à savoir un faible rendement, avec en ligne de mire une plus-value de cession, mais il faut alors être patient, très patient ....

J'aurais tendance à dire qu'il s'agit d'un rendement sur lequel on peut tabler si on souhaite faire des projections d'investissement assez sérieuses. Ce qui est loin de ce que font miroiter certains vendeurs de pierre papier.

Cela évolue vers un marché qui devient difficile pour l'investisseur lambda ....

A noter que, même à 2,40%, le produit joue parfaitement son rôle : la SCPI offre une protection contre l'érosion monétaire.
Par contre pour qui veut spéculer, la SCPI n'est pas faite pour, il y a la bourse pour ça.

Eh oui, chacun son truc !!

 

[steph12002]

purée les gars , sincèrement ...vous faites tout ca avant d'investir ?

donc en fait vous n'investissez jamais ...

si j'avais du me taper tous ces calculs avant de prendre une décision , je n'aurais probablement rien fait . d'autant que ce qui compte c'est ce qui va se passer dans l'avenir et là il n'y a aucune certitude ni de fiscalité , ni de frais , ni de rentabilité .

quelques centièmes de plus ou de moins ne changent pas grand chose sur un investissement de long terme qui va vraisemblablement connaitre des fluctuations de son rendement .

Bonjour,

la première question à se poser avant d'investir est, me semble t'il, de savoir si cela est "rentable" ou pas. 2,20 % SCPI en AV vs 1,49 % fond euros, je pense que l'investissement n'est pas judicieux.
Le taux de rendement est grévé en AV car il y a bcp trop d’intermédiaires. Si l'on reprend mon exemple, il y a d'abord le site mesplacements, puis la banque crédit agricole puis enfin la société de gestion, chacun prenant sa petite commission. Notre argent sert finalement à rémunérer tous ces échelons !
Voir maintenant si ce n'est pas préférable d'acheter en direct car des SCPI hors AV présentent des TDVM nettement plus élevés (sans penser à Corum ou Corum XL) et puis il n'y a plus qu'un interlocuteur au lieu de 3 !

 

[agra07]

Bonjour,
l'important est de savoir où on met les pieds et ne pas se laisser abuser par des chiffres bruts parfois un peu flatteurs.
Ces calculs, il est vrai fastidieux et basés sur des hypothèses par définition incertaines, permettront néanmoins aux lecteurs d'y voir un peu plus clair, du moins je l'espère.
J'ai même vu récemment une pub de PFO2, très bien faite à mon avis, où un scenario défavorable faisait ressortir un risque de rendement négatif sur un dizaine d'années.

 

[paal]

Bonjour,
Voir maintenant si ce n'est pas préférable d'acheter en direct car des SCPI hors AV présentent des TDVM nettement plus élevés (sans penser à Corum ou Corum XL) et puis il n'y a plus qu'un interlocuteur au lieu de 3 !

Pour les non-initiés cet acronyme désigne le Taux de Distribution sur Valeur de Marché ; plus simplement un rendement annuel de la part de SCPI .....

 

[Aristide]

DVM ou TDVM d'une SCPI : pour mesurer le rendement sur un exercice
Depuis le 1er juillet 2012, les porteurs de parts de SCPI ont pu constater l'apparition d'un nouvel indicateur de rentabilité : le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM ou DVM). Assimilable au rendement, c'est un ratio où le dividende brut, quelles que soient ses composantes, est divisé par le prix moyen des parts pour les acquéreurs de l'année écoulée.

En théorie, le TDVM est strictement comparable d'une SCPI à l'autre.

Cependant, une SCPI en bonne santé peut afficher un taux de distribution inférieur à celui d'une SCPI en perte de vitesse.

Comment ?

Lorsqu'une diminution prolongée des revenus provoque une baisse du prix des parts sur le marché secondaire, synonyme d'une paupérisation du porteur même si le taux de distribution apparaît en hausse.

Le TDVM n'est donc pas le seul indicateur à prendre en considération.

https://www.toutsurmesfinances.com/...omprendre-les-indicateurs-de-performance.html

 

[steph12002]

DVM ou TDVM d'une SCPI : pour mesurer le rendement sur un exercice
Depuis le 1er juillet 2012, les porteurs de parts de SCPI ont pu constater l'apparition d'un nouvel indicateur de rentabilité : le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM ou DVM). Assimilable au rendement, c'est un ratio où le dividende brut, quelles que soient ses composantes, est divisé par le prix moyen des parts pour les acquéreurs de l'année écoulée.

En théorie, le TDVM est strictement comparable d'une SCPI à l'autre.

Cependant, une SCPI en bonne santé peut afficher un taux de distribution inférieur à celui d'une SCPI en perte de vitesse.

Comment ?

Lorsqu'une diminution prolongée des revenus provoque une baisse du prix des parts sur le marché secondaire, synonyme d'une paupérisation du porteur même si le taux de distribution apparaît en hausse.

Le TDVM n'est donc pas le seul indicateur à prendre en considération.

https://www.toutsurmesfinances.com/...omprendre-les-indicateurs-de-performance.html

tout à fait d'accord. Seulement, en AV le TDVM des meilleures SCPI tourne autour de 4,50 %. Donc à priori (sans revalorisation de la part et TDVM constant sur une durée de 8 ans), on ne peut attendre qu'un rendement net de 2,20 %. Cela ne vaut pas le coup, d'analyser les autres paramètres que sont le TRI, le RAN, fonds gros travaux, la valeur de reconstitution, etc. Je répète en AV

 

[agra07]

tout à fait d'accord. Seulement, en AV le TDVM des meilleures SCPI tourne autour de 4,50 %. Donc à priori (sans revalorisation de la part et TDVM constant sur une durée de 8 ans), on ne peut attendre qu'un rendement net de 2,20 %. Cela ne vaut pas le coup, d'analyser les autres paramètres que sont le TRI, le RAN, fonds gros travaux, la valeur de reconstitution, etc. Je répète en AV

Bonjour,
Tous calculs faits, j'arrive pour ma part à un rendement net sur 8 ans de 2.31% (pas très éloigné du vôtre).
A titre de comparaison, le même calcul pourrait être fait sur la même SCPI détenue en direct en appliquant la fiscalité propre avec une hypothèse de TMI donnée. Je passe la main pour ce faire, n'étant pas intéressé.
Comme j'ai déjà eu l'occasion de le dire, le meilleur investissement que j'ai fait en matière de SCPI a été d'entrer dans une SCPI à capital fixe au moment de sa création puis d'acquérir des parts sur le marché secondaire avant sa dissolution (10 ou 12 ans plus tard si je me souviens bien). C'est le marché secondaire qui offrait les meilleures opportunités.

 

[abcdef]

S'il faut attendre 8 ans pour atteindre ce pauvre rendement net (car avant avec les frais d'entrée c'est encore moins) c'est pas terrible.
Quitte à investir sur 8 ans ou plus , je pense que la bourse effectivement ou certains fonds comme H2O devrait offrir un rendement supérieur.

Il faut donc vraiment compter sur une revalorisation de la part. Je ne suis pas spécialiste mais l'immo est quand même haut avec ce contexte de taux bas et a bien progressé ces dernières années donc ce n'est pas si évident que ça.

 

[agra07]

C'est un point de vue. Tout dépend de ce que l'on recherche.
Ne pas perdre de vue également qu'il a été considéré dans ces calculs que les loyers perçus n'augmentaient pas pendant 8 ans, de même que la valeur des bâtiments.