Un peu perdu avec tout ca!!!

[Aristide]

Bonjour,

Pourquoi me propose-t-on à ce jour pour un crédit sur 20 ou 25ans le même taux nominal qui est de 4,85% ? 4,85 qui est déja par ailleurs élevé!!
On me répond c'est comme ca monsieur!!

Plus les prêts sont de durées longues, plus les ressources de la banque (en général) sont chères, d'une part.
D'autre part, plus la durée du prêt est longue, plus la banque prend des risques vis à vis de son client emprunteur.

Donc la hierarchie des taux dans les banques va croissante.

Il est normal qu'un prêt en 25 ans ait un taux plus élevé qu'un autre en 20 ans.

Si vous avez suivi ma suggestion (post 9h44) d'aller dans le forum "Crédit Immobilier" voir mon post intitulé "Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées", vous avez vu que je préconise un montage avec un "prêt gigogne" (ou prêt emboîté). L'objectif est précisément de faire profiter d'un taux plus bas sur une durée plus courte.
Il y a un autre avantage c'est que les primes d'assurances sur ce prêt de durée plus courte s'arrêtent aussi plus vite.

Au total votre coût du crédit est significativement réduit.

 

[chtimi]

Merci Aristide de ton aide, je vais regarder cela de trés trés pres!!!
Je reformule ma question:
Pourquoi me propose-t-on à ce jour pour une simulation de crédit sur 20ans et une simulation de crédit sur 25ans, le même taux nominal qui est de 4,85%?

 

[Aristide]

Merci Aristide de ton aide, je vais regarder cela de trés trés pres!!!
Je reformule ma question:
Pourquoi me propose-t-on à ce jour pour une simulation de crédit sur 20ans et une simulation de crédit sur 25ans, le même taux nominal qui est de 4,85%?

Mais est-ce deux banques différentes ou bien la même banque ?

 

[chtimi]

La même banque!!! comment expliqué cela?

 

[Aristide]

La même banque!!! comment expliqué cela?

Eh bien les banques fixent leurs taux par tranches de durées
Chaque banque a le loisir de définir elle même les différent seuils, et à l'intérieur de chacun, de proposer les taux qu'elles souhaitent.

Dans votre cas cela voudrait dire que votre banque à une tranche de taux qui s'arrête à 19 ans (Par exemple "de 15 ans à 19 ans = taux x%)
Et, ensuite un autre palier "de 20 ans à 25 ans = 4,85%" ou "de 20 ans à 30 ans = 4,85%".
Faites le vous préciser à votre banque

 

[chtimi]

J'avance à grand pas merci Aristide !! mais j'ai encore besoin de ton aide... Comment procéderais tu pour transformer mon pret lissé en prets gigogne?

rappel montant du pret 42000e sur 240mois? pour un cout mensuel allant de 215e à 250e

 

[Aristide]

Déjà, si tu as compris le principe, tu peux demander à ta banque de l'appliquer
- Un prêt lisseur supposé en 25 ans
- A l'intérieur du prêt lisseur un "prêt gigogne" = "prêt emboîté", tout à fait classique mais avec la durée la plus courte possible de façon à obtenir, un un taux le plus bas possible (fonction de cette durée) et, également avoir les primes d'assurances décès-invalidité sur ce prêt qui s'arrêtent bien avant 25 ans.

N'oublies pas non plus, de demander un vrai lissage, c'est à dire un lissage avec les primes d'assurances, précisément, incluses dans l'échéance lissée;
Si c'est bien ainsi ton prêt lisseur, initialement de 25 ans, sera réduit de quelques mois.
Tu économisera donc encore des intérêts et des primes d'assurances.

Autre point, souvent ce sont les durées qui sont saisies et le calcul fait par la banque aboutit à une mensualité "biscornue" du type 657,43€ ou 765,34€ ou...???

Eh bien, si tes possibilités le permettent et que cela reste dans les normes acceptables par la banque, demandes lui de t'arrondir ta mensualité "au dessus".
Dans mes exemples ci-dessus, demandes une échéance de 660€ ou 770€ ou...???.
Ce faisant, tu accélères encore tes amortissements, donc tu réduits tes durées (***), donc tu paies moins d'intérêt et, également, tu paies moins de primes d'assurances.

(***) Par exemple ton prêt lisseur reviendrait de 300 mois à 294 mois (avec un peu de chance tu changes de palier et le taux baisse ???)

Il y a un véritable effet domino qui te ferait économiser un montant en euros très significatif.

Après, tout dépend des outils informatiques dont ta banque dispose.

Si elle n'a pas de logiciel ad hoc, c'est cependant possible par succesisons d'essais (long et fastidieux et comme le montage en lui même occasionne déja un manque à gagner pour la banque ton conseiller ne va probablement se "défoncer" pour optenir la combimaison pptimale)

Par contre si elle possède un logiciel "de pro" en quelques clics l'outil te sort la meilleure combinaison possible "Montants/durées/taux" tous prêts confondus pour obtenir le coût du crédit le plus faible possible et ceci à montant du projet égal et mensualité lissée identique.

Cordialement,

 

[lilith]

Vos explications Aristide sont très intéressantes (sur le pret lissé). Nous sommes aussi dans ce cas et je vais demander à ma conseillère d'arrondir la mensualité pour voir la différence en nombre de mensualités.
Une question : ma conseillère nous donne 2 teg car 2 prets lissés (un sur 15 et un sur 25 ans) et me dit qu'elle ne peut pas nous donner un teg global. Peut-on quand même le calculer ? C'est pour faire une bonne comparaison des différentes propositions.
Autre question : je pensais que le TEG était (taux pret + taux assurances) et en fait il est plus élevé ????

Merci pour votre retour !

Lilith

 

[Aristide]

Vos explications Aristide sont très intéressantes (sur le pret lissé). Nous sommes aussi dans ce cas et je vais demander à ma conseillère d'arrondir la mensualité pour voir la différence en nombre de mensualités.
Une question : ma conseillère nous donne 2 teg car 2 prets lissés (un sur 15 et un sur 25 ans) et me dit qu'elle ne peut pas nous donner un teg global. Peut-on quand même le calculer ? C'est pour faire une bonne comparaison des différentes propositions.
Autre question : je pensais que le TEG était (taux pret + taux assurances) et en fait il est plus élevé ????

Merci pour votre retour !

Lilith

Bonjour,

1ère question
Oui c'est tout à fait possible de calculer un "TEG d'ensemble" de vos deux prêts et même, si vous aviez d'autres prêts, d'un "TEG de l'ensemble de vos financements".

Vous avez peut-être vu que j'ai suggéré à d'autres intervenants dans ce forum, de consulter mon précédent post dans le forum "Crédit Immobilers" intitulé "Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées".
Si vous regarder ce post et les graphiques qui qui ont fait l'objet d'envois séparés immédiatement derrière, vous verrez que, d'une part, j'ai calculé les "TEG d'ensemble", d'autre part les "Coût du projet à crédit***" et fait ressortir l'économie réalisée.

***Définitions
- Coût du projet à crédit = Combien vous aura coûté votre maison quand vous aurez fini de rembourser vos crédits.
- Coût Total du Crédit = Combien vous auront coûté vos crédits quand vous aurez fini de les rembourser.

Seconde question
Non, le TEG n'est absolument pas la somme du taux de prêt et du taux d'assurance.
C'est assez compliqué mais si cela vous intéresse il y a d'autres posts dans ce forum qui traitent de ce sujet.

Cordialement,

 

[chtimi]

Pour un CEL ouvert en dec 2005, qu'appelles t-on droit acquis? intéret acquis?
Si j'ai accumulé plus de 75e d'interet depuis 2005, a quoi puis-je prétendre?