agra07
Contributeur régulier
C'était précisément l'objet de mon p 486 de la présente discussion!...
Je rectifie donc: ce n'était pas une demande orale mais écrite dans des documents produits avant l'offre officielle.
TEG erroné et sanctions
- Auteur de la discussion Jurisprudence
- Date de début
Je rectifie donc: ce n'était pas une demande orale mais écrite dans des documents produits avant l'offre officielle.
M
Membre39498
Aristide pourra peut-être donner un avis sur la faisabilité d'un applicatif permettant de calculer le TEG réel d'une opération de crédit immobilier, comme celle exposée ci-dessous (pour ma part, je ne suis pas sûr que ce soit possible, mais ce calcul est tellement long et fastidieux que je préfère poser la question aux experts en maniement des tableurs).
Il s'agit d'un prêt de 20000 € au taux conventionnel de 5,23 %, remboursé hors période d'anticipation (36 mois maximum) sur 276 mois à l'aide de 216 mensualités de 87,17 € suivies de 59 mensualités de 379,54 € et d’une dernière de 379,32 ; chaque mensualité est à majorer de l'assurance obligatoire (3,5 €) et il y a 260 € de frais de garantie et 87,5 € de frais de dossier ; le TEG annoncé est de 5,5947 % hors anticipation et de 5,5825 % avec anticipation maximale. Jusqu'ici la vérification est relativement simple et je ne vois aucune anomalie ; les trois taux sont exacts.
Mais le déblocage s’est fait en quatre fois, avec paiement mensuel d’intérêts intercalaires, dont on voit vite qu'ils ont été calculés en exact/360 :
18/09/2008 déblocage de 4431,72 (avec 4779,22 - 260 - 87,5 = 4431,72, les frais sont déduits du 1er déblocage)
05/10/2008 paiement de 11,80 (intérêts) + 3,50 (assurance) = 15,30
05/11/2008 paiement de 21,52 + 3,50 = 25,02
04/12/2008 déblocage de 9529,05
05/12/2008 paiement de 22,21 + 3,50 = 25,71
05/01/2009 paiement de 64,46 + 3,50 = 67,96
30/01/2009 déblocage de 4692,73
05/02/2009 paiement de 68,52 + 3,50 = 72,02
09/02/2009 déblocage de 1000 et paiement de 11,04 + 3,50 = 14,54
05/03/2009 paiement de 69,75 + 3,50 = 73,25
On a ensuite :
- du 05/04/2009 au 05/02/2027 inclus (215 mois) : 87,17 + 3,5 = 90,67
- du 05/03/2027 au 05/01/2032 inclus (59 mois) : 379,54 + 3,5 = 383,04 et le 05/02/2032 : 379,32 + 3,50 = 382,32
Il faut dans un premier temps déterminer les durées séparant les mouvements de fonds durant la période d’anticipation (en mois pleins et en jours, conformément au décret) (le prêteur annonce une périodicité mensuelle) :
On peut ensuite poser l’équation, dans laquelle TP est le taux de période :
+ 4431,72
+ 9529,05 * (1+TP)^-2 * (1+TP)^(-16/30,416667)
+ 4692,73 * (1+TP)^-4* (1+TP)^(-12/30,416667)
+ 1000 * (1+TP)^-4* (1+TP)^(-21/30,416667)
- 15,3 * (1+TP)^(-17/30,416667)
- 25,02 * (1+TP)^-1* (1+TP)^(-17/30,416667)
- 25,71 * (1+TP)^-2* (1+TP)^(-17/30,416667)
- 67,96 * (1+TP)^-3* (1+TP)^(-17/30,416667)
- 72,02 * (1+TP)^-4* (1+TP)^(-17/30,416667)
- 14,54 * (1+TP)^-4* (1+TP)^(-21/30,416667)
- 73,25 * (1+TP)^-5* (1+TP)^(-17/30,416667)
- 90,67*((1-(1+TP)^-215)/TP) * (1+TP)^-5* (1+TP)^(-17/30,416667)
- 383,04*((1-(1+TP)^-59)/TP) * (1+TP)^-5* (1+TP)^(-17/30,416667)*(1+TP)^-215
- 382,82* (1+TP)^-5* (1+TP)^(-17/30,416667)*(1+TP)^-275
= 0.
Valeur cible m’indique que TP = 0,0046673 soit un TEG de 5,6008172 %, soit un montant légèrement supérieur à celui annoncé.
Il m'a fallu une journée entière pour arriver à ce résultat ! j'ai pensé à un calcul en première approche avec tri-paiement, mais à ma connaissance seul Excel propose l'incrémentation des mois, et beaucoup ne l'ont pas ; sur Libre-Office la saisie des dates une à une serait trop fastidieuse.
Donc je livre sans trop d'espoir ce cas pratique aux forumers ; un applicatif qui calculerait les écarts de dates en mois et jours pendant la période de préfinancement constituerait déjà une aide appréciable.
Bon courage et merci d'avoir lu ce post.
Il s'agit d'un prêt de 20000 € au taux conventionnel de 5,23 %, remboursé hors période d'anticipation (36 mois maximum) sur 276 mois à l'aide de 216 mensualités de 87,17 € suivies de 59 mensualités de 379,54 € et d’une dernière de 379,32 ; chaque mensualité est à majorer de l'assurance obligatoire (3,5 €) et il y a 260 € de frais de garantie et 87,5 € de frais de dossier ; le TEG annoncé est de 5,5947 % hors anticipation et de 5,5825 % avec anticipation maximale. Jusqu'ici la vérification est relativement simple et je ne vois aucune anomalie ; les trois taux sont exacts.
Mais le déblocage s’est fait en quatre fois, avec paiement mensuel d’intérêts intercalaires, dont on voit vite qu'ils ont été calculés en exact/360 :
18/09/2008 déblocage de 4431,72 (avec 4779,22 - 260 - 87,5 = 4431,72, les frais sont déduits du 1er déblocage)
05/10/2008 paiement de 11,80 (intérêts) + 3,50 (assurance) = 15,30
05/11/2008 paiement de 21,52 + 3,50 = 25,02
04/12/2008 déblocage de 9529,05
05/12/2008 paiement de 22,21 + 3,50 = 25,71
05/01/2009 paiement de 64,46 + 3,50 = 67,96
30/01/2009 déblocage de 4692,73
05/02/2009 paiement de 68,52 + 3,50 = 72,02
09/02/2009 déblocage de 1000 et paiement de 11,04 + 3,50 = 14,54
05/03/2009 paiement de 69,75 + 3,50 = 73,25
On a ensuite :
- du 05/04/2009 au 05/02/2027 inclus (215 mois) : 87,17 + 3,5 = 90,67
- du 05/03/2027 au 05/01/2032 inclus (59 mois) : 379,54 + 3,5 = 383,04 et le 05/02/2032 : 379,32 + 3,50 = 382,32
Il faut dans un premier temps déterminer les durées séparant les mouvements de fonds durant la période d’anticipation (en mois pleins et en jours, conformément au décret) (le prêteur annonce une périodicité mensuelle) :
18/09/2008 | 4431,72 | | 0 | | | |
05/10/2008 | | 11,80 + 3,50 = 15,30 | 17 | 17 | jours plus tard | |
05/11/2008 | | 21,52 + 3,50 = 25,02 | 31 | 48 | jours plus tard | soit 1 mois 17 jours |
04/12/2008 | 9529,05 | | 29 | 77 | jours plus tard | soit 2 mois 16 jours |
05/12/2008 | | 22,21 + 3,50 = 25,71 | 1 | 78 | jours plus tard | soit 2 mois 17 jours |
05/01/2009 | | 64,46 + 3,50 = 67,96 | 31 | 109 | jours plus tard | soit 3 mois 17 jours |
30/01/2009 | 4692,73 | | 25 | 134 | jours plus tard | soit 4 mois 12 jours |
05/02/2009 | | 68,52 + 3,50 = 72,02 | 6 | 140 | jours plus tard | soit 4 mois 17 jours |
09/02/2009 | 1000 | 11,04 + 3,50 = 14,54 | 4 | 144 | jours plus tard | soit 4 mois 21 jours |
05/03/2009 | | 69,75 + 3,50 = 73,25 | 24 | 168 | jours plus tard | soit 5 mois 17 jours |
On peut ensuite poser l’équation, dans laquelle TP est le taux de période :
+ 4431,72
+ 9529,05 * (1+TP)^-2 * (1+TP)^(-16/30,416667)
+ 4692,73 * (1+TP)^-4* (1+TP)^(-12/30,416667)
+ 1000 * (1+TP)^-4* (1+TP)^(-21/30,416667)
- 15,3 * (1+TP)^(-17/30,416667)
- 25,02 * (1+TP)^-1* (1+TP)^(-17/30,416667)
- 25,71 * (1+TP)^-2* (1+TP)^(-17/30,416667)
- 67,96 * (1+TP)^-3* (1+TP)^(-17/30,416667)
- 72,02 * (1+TP)^-4* (1+TP)^(-17/30,416667)
- 14,54 * (1+TP)^-4* (1+TP)^(-21/30,416667)
- 73,25 * (1+TP)^-5* (1+TP)^(-17/30,416667)
- 90,67*((1-(1+TP)^-215)/TP) * (1+TP)^-5* (1+TP)^(-17/30,416667)
- 383,04*((1-(1+TP)^-59)/TP) * (1+TP)^-5* (1+TP)^(-17/30,416667)*(1+TP)^-215
- 382,82* (1+TP)^-5* (1+TP)^(-17/30,416667)*(1+TP)^-275
= 0.
Valeur cible m’indique que TP = 0,0046673 soit un TEG de 5,6008172 %, soit un montant légèrement supérieur à celui annoncé.
Il m'a fallu une journée entière pour arriver à ce résultat ! j'ai pensé à un calcul en première approche avec tri-paiement, mais à ma connaissance seul Excel propose l'incrémentation des mois, et beaucoup ne l'ont pas ; sur Libre-Office la saisie des dates une à une serait trop fastidieuse.
Donc je livre sans trop d'espoir ce cas pratique aux forumers ; un applicatif qui calculerait les écarts de dates en mois et jours pendant la période de préfinancement constituerait déjà une aide appréciable.
Bon courage et merci d'avoir lu ce post.
Ce serait un TAEG TRI? Paiements de EXCEL permettrait facilement de résoudre le problème.
Mais étant donné qu'il n'y a pas une périodicité régulière il ne serait pas possible de le convertir en TEG.
Quand vous dites:
=> Vous faites allusion au décret 2002-927 du 10 juin 2002 mais ce décret traite dut TAEG pour les prêts à la consommation alors que votre cas concerne le TEG d'un prêt immobilier de 2008.
Cdt
Mais étant donné qu'il n'y a pas une périodicité régulière il ne serait pas possible de le convertir en TEG.
Quand vous dites:
=> Vous faites allusion au décret 2002-927 du 10 juin 2002 mais ce décret traite dut TAEG pour les prêts à la consommation alors que votre cas concerne le TEG d'un prêt immobilier de 2008.
Cdt
M
Membre39498
Oui mais les principes de calcul fixés par ce décret ont été étendus par la jurisprudence au crédit immobilier (mois normalisés, arrondi de la décimale) et le contentieux afférent aux crédits immobiliers postérieurs au 1er octobre 2016 va commencer à remplir les rôles ; donc je pense que c'est bien la méthode à retenir
M
Membre39498
Merci de cette réponse hyper rapide ; je vais l'étudier attentivement
M
Membre39498
Au 09/02/2009, il y a le dernier déblocage de 1000 € mais aussi un paiement de 11,04 + 3,50 = 14,54 € qualifié d'échéance de consolidation ; il faudrait actualiser cette somme au 18/09/2008 (je n'ose pas le faire moi-même de peur de tout perturber)
M
Membre39498
Il manquait également une mensualité de 383,04 au 5/1/2032 ; en l'ajoutant (je me suis risqué à le faire) on trouve bien le même résultat (5,6008 %). Votre applicatif est bien plus simple d'utilisation que mes formules pesantes, il faudrait le mettre sur votre blog.
Félicitations et encore merci.
Félicitations et encore merci.
Bonjour,
OK pour les oublis; désolé.
NB) - J'ai un fort handicap visuel.
D'un point de vue formel ce flux de sortie de trésorerie de 14,54€ pose problème car il est à moins de un mois du flux précédent et suivant.
De ce fait, stricto sensu, l'échéancier devient apériodique et "la période unitaire est celle qui correspond au plus petit intervalle séparant deux versements (= paiements = à distinguer des flux d'entrées de trésorerie désignés par "sommes prêtées"). Le plus petit intervalle de calcul ne peut cependant pas être inférieur à un mois" (décret 85-944 du 4/09/1985).
Dans ce cas de figure je pense que ce problème peut être évité en considérant un flux net d'entrée de trésorerie au 9/2/2009 de (1.000€ - 14,54€) = 985,46€
Cet artifice ne changera rien au résultat que vous avez trouvé.
Cdt
OK pour les oublis; désolé.
NB) - J'ai un fort handicap visuel.
D'un point de vue formel ce flux de sortie de trésorerie de 14,54€ pose problème car il est à moins de un mois du flux précédent et suivant.
De ce fait, stricto sensu, l'échéancier devient apériodique et "la période unitaire est celle qui correspond au plus petit intervalle séparant deux versements (= paiements = à distinguer des flux d'entrées de trésorerie désignés par "sommes prêtées"). Le plus petit intervalle de calcul ne peut cependant pas être inférieur à un mois" (décret 85-944 du 4/09/1985).
Dans ce cas de figure je pense que ce problème peut être évité en considérant un flux net d'entrée de trésorerie au 9/2/2009 de (1.000€ - 14,54€) = 985,46€
Cet artifice ne changera rien au résultat que vous avez trouvé.
Ce me semble difficile de proposer un applicatif universel qui réponde à toutes les situations particulières.
Cdt
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