SCPI: choix et alternative aux fonds euros?

[Reacteur]

Bonjour,

J'entends de plus en plus parler des SCPI: Société Civile de Placement Immobilière, que je commence à découvrir petit à petit.

Il me semble qu'avec le contexte actuel et la baisse des taux ce placement semble une alternative intéressante qui arrive à maintenir des taux proche des 5%.

Je dispose de 2 assurances vie proposant des SCPI: Linxea Avenir (11), Linxea Spirit (16) dont la dernière a été ouverte en 2014.

J'ai cru comprendre que le contrat le plus approprié pour investir serait le Linxea Spirit: frais de gestion de 0.5% (contre 0.6%) et taux de distribution de 100% (contre 85%).

Je pense ainsi, lors d'investissements sur cette AV, verser 60% sur le fond Euro Alt 2 et les 40% sur une SCPI.
Qu'en pensez-vous? Quels sont les frais à prévoir hormis la pénalité de 3% si rachat avant 3 ans? Quelles SCPI me conseiller dans la liste disponible du contrat Spirit ci-dessous?

Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine, Accès Valeur Pierre, France Investipierre, Actipierre Europe, Ficommerce, Elysees Pierre, Immofonds 4, Multimmobilier 2, Sélectinvest 1, Fructipierre, Fructirégions, PFO2, Patrimmo Commerce, Primopierre, Primovie.

Je vous en remercie!

 

[Buffeto]

Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine, Accès Valeur Pierre, France Investipierre, Actipierre Europe, Ficommerce, Elysees Pierre, Immofonds 4, Multimmobilier 2, Sélectinvest 1, Fructipierre, Fructirégions, PFO2, Patrimmo Commerce, Primopierre, Primovie.

tout dépend de l'enveloppe dont tu disposes .
une bonne diversification serait d'en avoir 4 différentes ( c'est à dire placées sur des marchés un peu différents )
par exemple ¨PFO2 se place sur le segment des bâtiments HQE , primovie elle, cible la santé , la vieillesse et la petite enfance , patrimo-commerce ( comme son nom l'indique ) plutot les murs de commerce etc.....

 

[Reacteur]

tout dépend de l'enveloppe dont tu disposes .
une bonne diversification serait d'en avoir 4 différentes ( c'est à dire placées sur des marchés un peu différents )
par exemple ¨PFO2 se place sur le segment des bâtiments HQE , primovie elle, cible la santé , la vieillesse et la petite enfance , patrimo-commerce ( comme son nom l'indique ) plutot les murs de commerce etc.....

Cela concernera mes nouveaux versements dans un premier temps, histoire de me familiariser avec ce produit.

En général je verse sur les assurances vie 5 k€ dont 2 k€ pourraient être versés sur une (ou deux?) SCPI pour commencer.

PFO2 pourrait me correspondre tout à fait, travaillant dans le domaine de l'efficacité énergétique. Tout comme des SCPI ciblant Paris et la région Parisienne (pour l'idée que j'en ai).

Des SCPI de ce contrat se détachent t'elles du lot ou se valent elles?

 

[Buffeto]

Des SCPI de ce contrat se détachent t'elles du lot ou se valent elles?

je ne les connais pas toutes

 

[ludo576]

Cela concernera mes nouveaux versements dans un premier temps, histoire de me familiariser avec ce produit.

En général je verse sur les assurances vie 5 k€ dont 2 k€ pourraient être versés sur une (ou deux?) SCPI pour commencer.

PFO2 pourrait me correspondre tout à fait, travaillant dans le domaine de l'efficacité énergétique. Tout comme des SCPI ciblant Paris et la région Parisienne (pour l'idée que j'en ai).

Des SCPI de ce contrat se détachent t'elles du lot ou se valent elles?

Ne perdez pas de vue que les SCPI présentent des frais de versement y compris sur les contrats en ligne...
PRIMOVIE c'est du 9% de frais de versement et 5% de rendement en 2015.
Son rendement ne sera constaté que la troisième année.

 

[Doolittle]

Ne perdez pas de vue que les SCPI présentent des frais de versement y compris sur les contrats en ligne...
PRIMOVIE c'est du 9% de frais de versement et 5% de rendement en 2015.
Son rendement ne sera constaté que la troisième année.

En terme d'augmentation de patrimoine, c'est vrai. Compte tenu des frais il faut attendre 2 à 3 ans avant que les loyers des SCPI compensent ces frais.
En terme d'augmentation des intérêts du patrimoine, là en revanche l'objectif est atteint dès la première année.

 

[poam5356]

Dans une scpi, il y a 4 indicateurs importants à prendre en compte… Ou au moins à connaître:
Le taux de distribution de la SCPI.
Le taux d’occupation financier (TOF)
Le report à nouveau (RAN)
Les provisions pour gros travaux (PGR)

Taux de distribution, c'est facile, c'est le rendement de la scpi
Le TOF, c'est le rapport entre distribution réelle et théorique si le patrimoine était loué à 100%
Le report à nouveau (RAN), c'est une réserve mise de côté pour faire face à un coup dur.
Les provisions pour gros travaux (PGR)… Facile aussi à comprendre, c'est une provision constituée pour faire face à des travaux importants, style mise aux normes énergétiques, aménagement des locaux pour les handicapés, etc.

Les 2 derniers indicateurs sont importants puisqu'ils sécurisent l'avenir de la scpi.
Or, ils sont généralement très mauvais sur les scpi à capital variable proposées dans les av.
Par exemple, pour PFO2:
RAN 0,65€ -> 0,9 mois de loyer
PGR 1€ -> 0,5% du prix de la part

Des ratios ridicules, mais comme toutes sont plus ou moins logées à la même enseigne.. Pas possible d'y échapper.
Il est quand même bon de le savoir si vous voulez investir fortement en scpi en sachant que l'on y entre en général pour longtemps compte-tenu des frais.
Perso, un vrai investissement en scpi doit se faire hors AV.
Faites le dans une AV, mais seulement au titre de diversification à un faible niveau d'investissement.

 

[Reacteur]

Merci pour toutes vos informations qui appellent en moi de nouvelles questions. Corrigez-moi si je dis des bêtises!

Quel site utilisez-vous pour comparer les SCPI? Pour en connaitre les frais? Sur le site des sociétés de gestion?

Si je prends pour exemple PF02. Le prix acquéreur est de 194€ comprenant donc déjà les 10.2% de frais d'entrée?
Je lis également qu'il faut attendre 6 mois pour pouvoir jouir des bénéfices, donc un certain temps mort?
Mais également qu'il y a 13.8% de frais de gestion. Ces frais de gestion sont-ils déjà déduit du rendement de 5.01%?
Le minimum de souscription est de 30 parts soit un investissement initial de 5 820€?
La valeur de retrait est de 177.51€, l'associé pourra donc la revendre à l'assurance à ce prix là?

Compte tenu des frais il est clair que l'investissement doit être maintenu plusieurs années.

SCPI à capital variable = SCPI pouvant augmenter de capital donc permettant de ne pas en interdire l'accès contrairement au SCPI à capital fixe une fois que celle-ci a rempli son quota?
Pourquoi est-ce que l'investissement dans une assurance vie est il moins intéressant? A cause du rendement plus faible? D'ailleurs les 5.01% sont donnés avec quel outil d'investissement?

Merci!

 

[poam5356]

Bonjour,

J'utilise ce site pour comparer et avoir accès aux infos sur les scpi :
http://www.immobail.com/scpi/comparatif-scpi.php

Le prix acquéreur est le prix de souscription frais inclus.
Enlevez les frais, vous devez certainement retrouver le prix de retrait... augmenté peut-être de quelques frais généraux!
Les frais de gestion doivent venir en déduction des loyers perçus avant distribution de ceux-ci.
Une scpi dans une AV est généralement à capital variable pour que l'assureur puisse gérer les demandes de rachat, tout autant que celles pour investissement.
Je suppose que c'est la raison pour laquelle il faut attendre 6 mois pour jouir des bénéfices.
C'est le temps nécessaire pour que les fonds soient investis et deviennent productifs.
Et si trop de capitaux arrivent en même temps, le gestionnaire de la scpi risque de devoir acquérir des biens de moindre qualité.
Il ne peut donc pas avoir une vision à long terme de son portefeuille immobilier avec des mouvements réguliers sur son capital.
C'est sans doute la raison des RAN et PGR trop faiblement valorisés pour gérer sereinement à long terme la scpi.
Le RAN devrait être à plusieurs mois et non pas à moins d'un mois.
Le PGR est ridicule. C'est vrai que si la rotation du patrimoine est rapide, peut-être que le gestionnaire peut se passer d'un PGR élevé.

 

[g.b]

J'entends de plus en plus parler des SCPI: Société Civile de Placement Immobilière, que je commence à découvrir petit à petit.

Ça veut dire que ça devient un placement de moins en moins intéressant alors.

Il me semble qu'avec le contexte actuel et la baisse des taux ce placement semble une alternative intéressante qui arrive à maintenir des taux proche des 5%.

Oubliez déjà les 5% À court terme (maintenant), ce sera dans les 4.5% puis 3-3.5% max dans les 3-5 ans qui viennent. Au moins, en investissant maintenant dans des SCPI qui n'ont pas encore été revalorisées, on aurait peut-être une chance déjà de récupérer du "rendement" via une revalorisation des parts.

Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine, Accès Valeur Pierre, France Investipierre, Actipierre Europe, Ficommerce, Elysees Pierre, Immofonds 4, Multimmobilier 2, Sélectinvest 1, Fructipierre, Fructirégions, PFO2, Patrimmo Commerce, Primopierre, Primovie.

Perso, j'aime bien aussi PFO2 (bâtiments HQE de souvenir, comme chez Corum), mais je n'y ai jamais encore investi. Enveloppes fermées à l'époque chez les assureurs. Mais ça vient de revenir. Par contre, ce qui me rebutait c'était le RAN assez faible.

Il y a une rumeur qui court que l'un des gérants de Primonial aurait parlé dans une vidéo d'une revalorisation très prochaine des parts de certaines SCPI de sa boîte, sans dire lesquelles bien sûr... Mais pareil, je trouve les RAN chez eux assez faible. Ce qui ne m'empêche pas d'en avoir. e.g. Primovie et Patrimmo Commerces.

Rivoli Avenir Patrimoine et Elysées Pierre ont déjà connu des revalorisations très importantes des parts. Donc ça m'intéresse peu. Les autres, je ne connais pas. Multimmobilier 2 vient d'être revalorisée aussi.

Au pire, il y a la SCI Capimmo aussi, à considérer je pense.