Répartition prix de vente d'une maison lors d'une succession entre le conjoint survivant et les enfants

[NOYER]

Bonjour,
Lors du décès de mon père en 1994, ma mère a conservé la maison. lors de la succession, elle a opté pour l'option suivante: "le QUART EN PLEINE PROPRIETE ET LES TROIS QUARTS EN USUFRUIT de l'universalité des biens meubles et immeubles composant la succession". Nous étions trois filles, dont une est décédée en 2001. La maison est construite sur un terrain dont mon père à hérité de sa famille.
Ma mère âgée aujourd'hui de 80 ans (depuis le 21/05/2022) avec notre accord a décidé de vendre la maison. Elle s'est vendue au prix de 173 000 € le 30 juin dernier.
Quelle est selon vous la répartition du prix de vente entre ma mère, ma soeur et moi-même compte tenu de l'option choisie par ma mère lors de la succession de mon père, du décès ensuite de ma soeur en 2001 et du fait que la maison soit construite sur un terrain dont mon père avait hérité de sa famille?
D'avance merci de votre retour, le calcul établi par le notaire étant incompréhensible.

 

[Nature]

Quelle est selon vous la répartition du prix de vente entre ma mère, ma soeur et moi-même compte tenu de l'option choisie par ma mère lors de la succession de mon père, du décès ensuite de ma soeur en 2001 et du fait que la maison soit construite sur un terrain dont mon père avait hérité de sa famille?
D'avance merci de votre retour, le calcul établi par le notaire étant incompréhensible.

A la base, vous êtes la cliente de cette étude notariale, il est donc incompréhensible que vous ne posiez pas la question au notaire concerné dont c'est aussi le métier de vous expliquer le pourquoi du comment.

Pourquoi ne l'avez-vous pas fait ? C'est étrange ...

 

[Buffeto]

Pourquoi ne l'avez-vous pas fait ? C'est étrange ...

il arrive souvent que certains notaires soient peu pédagogues mais il arrive aussi parfois qu'ils se trompent ...

ceci dit la question de @NOYER nécessite une connaissance du droit successoral qui , normalement est effectivement du ressort du-dit notaire

 

[NOYER]

Effectivement, ce serait au notaire de l'expliquer, sauf que les explications sont incompréhensibles et que le calcul proposé me laisse dans le doute.
Je pensais que ce forum servait aussi à poser des questions ou avoir des confirmations, sans jugement à priori.

 

[Nature]

Je pensais que ce forum servait aussi à poser des questions ou avoir des confirmations, sans jugement à priori.

Dans le cas présent, ce n'est pas de savoir ou ne pas savoir s'il y a un jugement à priori, c'est plutôt le fait d'avoir pensé que sur un forum généraliste comme celui-ci, il pourrait y avoir des personnes qui ne sont pas notaires à la base et n'ont aucune vision approfondie de votre dossier qui pourraient vous répondre.
Car s'il advenait que nous vous apportions des réponses erronées (puisque nous ne sommes pas des notaires) et que vous les preniez pour argent comptant, vous imaginez les conséquences potentielles entre membres de votre famille ?

Exemple : votre sœur décédée avait-elle ou pas des enfants qui pourraient percevoir une part ou non de la vente de la maison de votre maman ?
Parce que selon le cas, cela doit vraisemblablement engendrer une modification du calcul, donc comment pourrions-nous répondre précisément et intelligemment ? Le notaire, lui, a tous les éléments, et c'est ce qui fait toute la différence entre lui et nous.

il arrive souvent que certains notaires soient peu pédagogues mais il arrive aussi parfois qu'ils se trompent ...

Certes, mais là on entre dans le champ d'action de chaque client d'étude notariale d'imposer au notaire d'expliquer. Car les clients ne sont pas responsables de la complexité du droit notarial et des calcul des frais.

Concernant le fait qu'ils se trompent, cela peut arriver mais maintenant tout est calculé par algorithmes, donc le risque est faible. Seules peuvent intervenir les erreurs d'entrées, mais ces données sont facilement identifiables sur les actes et appels financiers.

ceci dit la question de @NOYER nécessite une connaissance du droit successoral qui , normalement est effectivement du ressort du-dit notaire

C'est exactement ce que je pense.
Un dossier notarial n'est qu'un empilement de spécificités particulières. Comment des personnes sans connaissances notariales poussées et sans vision sur le dit dossier peuvent apporter des réponses fiables au risque, si elles se trompent, de créer des incidents dans la famille ?

Il incombe donc à @NOYER de voir avec ce notaire, et si possible accompagnée de l'ensemble de sa famille afin que le notaire comprenne qu'il lui faut s'expliquer.
Voici comment, je procède en cas de litige :
- Envoi d'un mail au prestataire/entreprise/organisme/notaire/etc demandant des explications précises et m'étonnant que l'on me refuse d'apporter celles-ci de manière claire et intelligible
- Avec copie dans le cas présent à la Chambre Notariale du département concerné
- Puis prise de RDV chez le notaire
- Et là, étonnamment il sera crispé au début de l'entretien mais vous aurez toutes vos infos

 

[hargneux]

Votre sœur décédée avait elle des enfants ?

Si oui, sa part revient à ses enfants en divisant par le nom d'enfants.
Si non, sa part est remise dans le pot commun.

 

[Nature]

Votre sœur décédée avait elle des enfants ?

Si oui, sa part revient à ses enfants en divisant par le nom d'enfants.
Si non, sa part est remise dans le pot commun.

C'est exactement ce que je sous-entendais en prenant cet exemple au hasard.

De même, il y a peut-être d'autres spécificité dans le dit acte de succession que l'on ignore (exemple : clause spécifiant la répartition ou des obligations rattachées au profit de la vente).
Car dans un acte, on y met tout ce que l'on veut à compter du moment où c'est légal. Et le rôle de conseil du notaire est primordial au moment de la rédaction de celui-ci, car souvent il conseille la protection du conjoint survivant, ce qui est assez légitime somme toute.

Donc comment répondre à la question "Quelle est selon vous la répartition du prix de vente" posée par @NOYER ? Selon moi, c'est un doux rêve.
Charge maintenant à @NOYER de faire le siège si nécessaire de son notaire car les réponses sont là-bas. Ou peut-être voir si un autre notaire, mais cela sera payant, peut examiner l'acte et lui apporter de vraies réponses ETAYEES !

 

[NOYER]

Je vous remercie pour votre contribution.
Cordialement

 

[Florent59]

Quelle est selon vous la répartition du prix de vente entre ma mère, ma soeur et moi-même compte tenu de l'option choisie par ma mère lors de la succession de mon père, du décès ensuite de ma soeur en 2001 et du fait que la maison soit construite sur un terrain dont mon père avait hérité de sa famille?

Votre mère a 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit.
Chacune des 3 sœurs avait initialement 1/4 en nu-propriété.

Une des sœurs est décédée, dans l'hypothèse où elle n'avait pas d'enfant, pas de conjoint et qu'elle n'avait pas rédigé de testament, la loi prévoit que sa part (1/4 en nu-propriété) est récupérée par la mère à hauteur de 1/4 et par les sœurs à hauteur de 3/4 (soit 3/8 pour chaque sœur). (voir ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2529)

Par conséquent :

La part de la première sœur s'élève à : 1/4 en nu-propriété + (1/4 en nu-propriété * 3/8)
= 1/4 en nu-propriété + 3/32 en nu-propriété
= 11/32 en nu-propriété soit environ 34,375%.

La part de la deuxième sœur s'élève à : 1/4 en nu propriété + (1/4 en nu-propriété * 3/8)
= 1/4 en nu-propriété + 3/32 en nu-propriété
= 11/32 en nu-propriété soit environ 34,375%.

La part de la mère s'élève à : 1/4 en pleine propriété + 3/4 en usufruit + (1/4 en nu-propriété * 2/8)
= 1/4 en pleine propriété + 3/4 en usufruit + (2/32 en nu-propriété)
= 8/32 en pleine propriété + 24/32 en usufruit + (2/32 en nu-propriété)
= 10/32 en pleine propriété + 22/32 en usufruit
soit environ 31,25% en pleine propriété et 68,75% en usufruit.

La maison vaut 173 000€.
La mère ayant entre 71 ans et 80 ans, l'usufruit est évalué à 30% de la valeur de la maison soit 51 900€.
La nu-propriété est évaluée à 70% de la valeur de la maison soit 121 100€.
(voir ici : https://www.notaires.fr/fr/donation-succession/donation/lusufruit)

La mère devrait obtenir une somme autour de :
(31,25% x 173 000€) + (68,75% x 51 900€) = 54 062,5€ + 35 681,25€ = 89 744€ (arrondi).

Chaque sœur devrait obtenir une somme autour de :
(34,375% x 121 100€) = 41 628€ (arrondi).

 

[NOYER]

Bonjour @Florent59 ,
Je vous remercie sincèrement pour votre aide.
Est-ce que le fait que la maison soit construite sur un terrain de famille de mon père décédé (bien propre) change quelque chose à votre calcul?
Très bonne journée.