En revanche si la banque a honnêtement averti le consommateur (ou l’emprunteur professionnel) qu’il utilisait 12 mois d’égale durée de 30 jours pour définir son taux de période, ce qui rendrait la disposition contractuelle, et, à lire certains arrêts, s’il n’a calculé les intérêts que sur la base de l’année bancaire de 360 jours, sans récupérer ceux courant sur les 5 ou 6 jours non pris en compte de ce fait, la pratique ne sera pas condamnée. Un arrêt d’une Cour d’appel (Angers), récent, et débattu ailleurs ici, semble cependant vouloir interdire cette pratique en ne reconnaissant que l’année civile de 365 ou 366 jours.
Mais de toute façon si dans votre contrat vous constatez (ce qui ne sera pas à la portée de la majorité des emprunteurs) qu’il y a sur votre offre:
- d’une part une mention du type « taux période/mois 0,3683 » sans que la durée effective de ce mois soit précisée (30, ou, selon les années 30,4 ou 30,5 jours), rédaction en outre ici fautive du fait du « / » qui ne sera pas intelligible pour tous les emprunteurs, le français étant en outre la langue de la République, comme de l’absence de la mention complète du « taux de période » et de celle, explicite, que la durée de cette période serait le mois, cette formulation abrégée étant de nature à tromper le consommateur;
- d’autre part un tableau d’amortissement (ou un échéancier édité après coup, une fois la totalité des fonds effectivement débloquée, et régularisant les échéances encore théoriques du tableau d’amortissement) dont le calcul, qui n’est pas à la portée de tout emprunteur (d’où une découverte tardive de l’erreur repoussant le point de départ de la prescription) ferait ressortir que la durée de cette période non exactement renseignée n’était que celle du mois de 30 jours de l’année bancaire ;
alors les dispositions rappelées ci-dessus ont été violées par la banque et la sanction de la déchéance est encourue pour ces médiocres pratiques.
14) La mise en cause de la banque pour manquement au devoir d’information ou de mise en garde :
Les articles 1146 -1147 du Code civil sont ici en cause, et nous sortons du droit de la consommation et de la demande de déchéance des intérêts. C’est la responsabilité bancaire qui sera soulevée dès lors que le prêteur aurait accordé un crédit manifestement excessif au regard des ressources de l’emprunteur, et sans le mettre en garde sur les risques liés à cet endettement.
C’est la contrepartie de l’absence de droit au crédit : aucune banque n’est obligée de vous prêter (laissons les PEL et CEL de côté, qui de plus suivent une phase d’épargne préalable obligée), sauf à mettre éventuellement en cause sa responsabilité au motif d’une rupture abusive de pourparlers.
De ce fait une banque qui prête pour un achat immobilier aura pesé les risques, et considéré que son emprunteur aura la possibilité de faire face à ses engagements, et ce sur la durée du prêt.
Il faut bien voir que si le banquier peut refuser un prêt, la mise en cause de la responsabilité bancaire dans l’octroi d’un crédit repose sur cette idée que dans certains cas le banquier doit refuser un prêt, ce que tout consommateur sera tenté de lui reprocher quand cela brise son rêve d’immobilier, et le ‘coup de cœur’ qu’on dit aller avec pour vendre un bien.
On sait les cas dramatiques rencontrés en matière de crédit à la consommation, notamment pour le crédit ‘revolving’, d’où des efforts aussi répétés que vains pour le réformer. Ainsi récemment le suicide d’une assistante maternelle (600 € de ressources propres, 27 prêts auprès de14 prêteurs pour 207 000 €) ou la dérive de cette principale de collège qui en 5 ans a contracté pour 390 000 € de crédits, d’où d’impossibles mensualités de 8 800 €. Ils sont l’équivalent, mais en matière de crédit immobilier, des subprimes américains.
Il est vrai que l’obtention d’un prêt immobilier passe chez nous par une étude de dossier plus sérieuse qu’en matière de crédit à la consommation (où les taux très élevés permettent aussi au prêteur de courir plus de risques) mais la tendance actuelle révèle malgré tout une prise de risques accrue :
- nombre de prêts sont obtenus (recours aux courtiers) d’un prêteur qui n’est pas la banque usuelle de l’emprunteur, laquelle en revanche connaît assez bien son profil.
- la durée des prêts s’allonge de façon exagérée, augmentant le coût du crédit, aggravant la possibilité d’avoir à faire face aux aléas de la vie (chômage, divorce, accidents de santé mal couverts par l’ADI…).
- la diffusion des prêts à taux variable, souvent utilisés pour ‘faire passer’ un dossier déjà fragile, prêts mal compris bien souvent des emprunteurs (et qui n’ont guère, parfois, été mis en situation de les comprendre !), a exposé nombre d’entre eux à voir rapidement une mensualité croissante (possibilité pas toujours perçue) dépasser le maximum usuel retenu pour la capacité d’endettement (il n’a pas de valeur légale, la notion de reste-à-vivre peut permettre de sortir des 33% d’endettement usuels, alors que 33% sur le SMIC, c’est excessif). Or cela, la banque pouvait le prévoir.
- la pratique consistant à accepter un faible apport, voire pas d’apport du tout (prêt incluant les frais dits de notaire !), s’est répandu : là, on franchit la ligne jaune. Y compris quand on accepte – ce qui ne doit pas se faire - de constituer une hypothèque sur un bien dont on sait que le prix risque de chuter dès lors qu’il a été acheté au sommet de l’actuelle bulle immobilière, dont on sait aussi que la vente aux enchères reviendrait à en brader le prix (alors que l’emprunteur restera poursuivi pour le solde de la créance bancaire non soldée par cette vente !), tout en prêtant à 110 % de sa valeur d’acquisition (on aurait vu du 115%, dit-on), là on expose un emprunteur défaillant aux plus graves déconvenues en lui offrant de telles ‘facilités’ qui ont un prix élevé.
Bien entendu si l’emprunteur a fait de fausses déclarations pour obtenir le prêt immobilier, minimisant ses dépenses, majorant ses ressources, la responsabilité bancaire ne pourra être mise en cause, sauf faute particulière de la banque.
Il est bien évident que cette mise en cause interviendra lors d’une défaillance de l’emprunteur, qui prouvera dans les faits que le prêt présentait de gros risques pour lui : mais la question à trancher sera celle de la perception que la banque pouvait raisonnablement en avoir au départ, et sur la base des informations dont elle disposait alors légitimement.
Les textes utilisés (articles 1146 -1147 du Code civil) sont en dehors du droit consumériste:
Article 1146 :
Les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu'il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante.
Le débiteur de l’obligation est la banque face à un emprunteur qui est ici son créancier : le devoir d’information ou de mise en garde est analysé comme une créance sur le prêteur, qui se résoudra en dommages et intérêts si le prêteur a été défaillant à assurer cette obligation au profit de l’emprunteur. Si cette obligation (qui ne s’entend pas que de sommes d’argent) n’a pas été satisfaite, des dommages et intérêts pourront être réclamés à la banque, souvent du montant de la créance dont elle poursuit le recouvrement, mais en dehors du cadre du droit de la consommation : cela relève du droit général des obligations. Et donc jouerait:
Article 1147 :
Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
Sachant que celui qui est débiteur d’une obligation d’information ou de mise en garde doit pouvoir prouver qu’il l’a remplie, ce qui ne lui sera pas toujours facile. La banque ne peut s’en dégager comme le fait par exemple un chirurgien qui fait signer un papier où son patient reconnaît avoir été informé des risques relatifs à l’opération (qui, elle, est en principe indispensable, alors que le banquier peut refuser un prêt) : l’un fait courir un risque pour sauver son patient d’une situation dont il lui faut sortir, l’autre risque au contraire de plonger son client, du fait de cet endettement, dans une situation impossible.
Cette sanction de l'octroi d'un crédit difficilement soutenable, face aux facultés financières et aux charges de l’emprunteur, ne relevant que du pouvoir du juge du fond, sera toutefois contrôlée par la Cour de cassation (mais pas quant au montant des dommages et intérêts attribués) :
- soit qu’elle ait été refusée sans que le juge du fond ait constaté que l’emprunteur était non averti (‘qualité’ qui, seule, permet d’en bénéficier), ou inversement. On peut parfaitement être professionnel pour en bénéficier, sauf si cette profession permet d’être un emprunteur averti. Mais l’épouse qui garantit un prêt professionnel de son mari, emprunteur averti, en bénéficiera, elle.
- soit que juge du fond n’ait pas relevé, tout en l’attribuant, une faute de la banque, qui ne disposait par exemple pas, sur la situation de l’emprunteur, d’informations que celui-ci n’avait pas, ou pas tenu compte d’une faute de l’emprunteur ayant amené celle de la banque.
Mais de toute façon si dans votre contrat vous constatez (ce qui ne sera pas à la portée de la majorité des emprunteurs) qu’il y a sur votre offre:
- d’une part une mention du type « taux période/mois 0,3683 » sans que la durée effective de ce mois soit précisée (30, ou, selon les années 30,4 ou 30,5 jours), rédaction en outre ici fautive du fait du « / » qui ne sera pas intelligible pour tous les emprunteurs, le français étant en outre la langue de la République, comme de l’absence de la mention complète du « taux de période » et de celle, explicite, que la durée de cette période serait le mois, cette formulation abrégée étant de nature à tromper le consommateur;
- d’autre part un tableau d’amortissement (ou un échéancier édité après coup, une fois la totalité des fonds effectivement débloquée, et régularisant les échéances encore théoriques du tableau d’amortissement) dont le calcul, qui n’est pas à la portée de tout emprunteur (d’où une découverte tardive de l’erreur repoussant le point de départ de la prescription) ferait ressortir que la durée de cette période non exactement renseignée n’était que celle du mois de 30 jours de l’année bancaire ;
alors les dispositions rappelées ci-dessus ont été violées par la banque et la sanction de la déchéance est encourue pour ces médiocres pratiques.
14) La mise en cause de la banque pour manquement au devoir d’information ou de mise en garde :
Les articles 1146 -1147 du Code civil sont ici en cause, et nous sortons du droit de la consommation et de la demande de déchéance des intérêts. C’est la responsabilité bancaire qui sera soulevée dès lors que le prêteur aurait accordé un crédit manifestement excessif au regard des ressources de l’emprunteur, et sans le mettre en garde sur les risques liés à cet endettement.
C’est la contrepartie de l’absence de droit au crédit : aucune banque n’est obligée de vous prêter (laissons les PEL et CEL de côté, qui de plus suivent une phase d’épargne préalable obligée), sauf à mettre éventuellement en cause sa responsabilité au motif d’une rupture abusive de pourparlers.
De ce fait une banque qui prête pour un achat immobilier aura pesé les risques, et considéré que son emprunteur aura la possibilité de faire face à ses engagements, et ce sur la durée du prêt.
Il faut bien voir que si le banquier peut refuser un prêt, la mise en cause de la responsabilité bancaire dans l’octroi d’un crédit repose sur cette idée que dans certains cas le banquier doit refuser un prêt, ce que tout consommateur sera tenté de lui reprocher quand cela brise son rêve d’immobilier, et le ‘coup de cœur’ qu’on dit aller avec pour vendre un bien.
On sait les cas dramatiques rencontrés en matière de crédit à la consommation, notamment pour le crédit ‘revolving’, d’où des efforts aussi répétés que vains pour le réformer. Ainsi récemment le suicide d’une assistante maternelle (600 € de ressources propres, 27 prêts auprès de14 prêteurs pour 207 000 €) ou la dérive de cette principale de collège qui en 5 ans a contracté pour 390 000 € de crédits, d’où d’impossibles mensualités de 8 800 €. Ils sont l’équivalent, mais en matière de crédit immobilier, des subprimes américains.
Il est vrai que l’obtention d’un prêt immobilier passe chez nous par une étude de dossier plus sérieuse qu’en matière de crédit à la consommation (où les taux très élevés permettent aussi au prêteur de courir plus de risques) mais la tendance actuelle révèle malgré tout une prise de risques accrue :
- nombre de prêts sont obtenus (recours aux courtiers) d’un prêteur qui n’est pas la banque usuelle de l’emprunteur, laquelle en revanche connaît assez bien son profil.
- la durée des prêts s’allonge de façon exagérée, augmentant le coût du crédit, aggravant la possibilité d’avoir à faire face aux aléas de la vie (chômage, divorce, accidents de santé mal couverts par l’ADI…).
- la diffusion des prêts à taux variable, souvent utilisés pour ‘faire passer’ un dossier déjà fragile, prêts mal compris bien souvent des emprunteurs (et qui n’ont guère, parfois, été mis en situation de les comprendre !), a exposé nombre d’entre eux à voir rapidement une mensualité croissante (possibilité pas toujours perçue) dépasser le maximum usuel retenu pour la capacité d’endettement (il n’a pas de valeur légale, la notion de reste-à-vivre peut permettre de sortir des 33% d’endettement usuels, alors que 33% sur le SMIC, c’est excessif). Or cela, la banque pouvait le prévoir.
- la pratique consistant à accepter un faible apport, voire pas d’apport du tout (prêt incluant les frais dits de notaire !), s’est répandu : là, on franchit la ligne jaune. Y compris quand on accepte – ce qui ne doit pas se faire - de constituer une hypothèque sur un bien dont on sait que le prix risque de chuter dès lors qu’il a été acheté au sommet de l’actuelle bulle immobilière, dont on sait aussi que la vente aux enchères reviendrait à en brader le prix (alors que l’emprunteur restera poursuivi pour le solde de la créance bancaire non soldée par cette vente !), tout en prêtant à 110 % de sa valeur d’acquisition (on aurait vu du 115%, dit-on), là on expose un emprunteur défaillant aux plus graves déconvenues en lui offrant de telles ‘facilités’ qui ont un prix élevé.
Bien entendu si l’emprunteur a fait de fausses déclarations pour obtenir le prêt immobilier, minimisant ses dépenses, majorant ses ressources, la responsabilité bancaire ne pourra être mise en cause, sauf faute particulière de la banque.
Il est bien évident que cette mise en cause interviendra lors d’une défaillance de l’emprunteur, qui prouvera dans les faits que le prêt présentait de gros risques pour lui : mais la question à trancher sera celle de la perception que la banque pouvait raisonnablement en avoir au départ, et sur la base des informations dont elle disposait alors légitimement.
Les textes utilisés (articles 1146 -1147 du Code civil) sont en dehors du droit consumériste:
Article 1146 :
Les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu'il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante.
Le débiteur de l’obligation est la banque face à un emprunteur qui est ici son créancier : le devoir d’information ou de mise en garde est analysé comme une créance sur le prêteur, qui se résoudra en dommages et intérêts si le prêteur a été défaillant à assurer cette obligation au profit de l’emprunteur. Si cette obligation (qui ne s’entend pas que de sommes d’argent) n’a pas été satisfaite, des dommages et intérêts pourront être réclamés à la banque, souvent du montant de la créance dont elle poursuit le recouvrement, mais en dehors du cadre du droit de la consommation : cela relève du droit général des obligations. Et donc jouerait:
Article 1147 :
Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
Sachant que celui qui est débiteur d’une obligation d’information ou de mise en garde doit pouvoir prouver qu’il l’a remplie, ce qui ne lui sera pas toujours facile. La banque ne peut s’en dégager comme le fait par exemple un chirurgien qui fait signer un papier où son patient reconnaît avoir été informé des risques relatifs à l’opération (qui, elle, est en principe indispensable, alors que le banquier peut refuser un prêt) : l’un fait courir un risque pour sauver son patient d’une situation dont il lui faut sortir, l’autre risque au contraire de plonger son client, du fait de cet endettement, dans une situation impossible.
Cette sanction de l'octroi d'un crédit difficilement soutenable, face aux facultés financières et aux charges de l’emprunteur, ne relevant que du pouvoir du juge du fond, sera toutefois contrôlée par la Cour de cassation (mais pas quant au montant des dommages et intérêts attribués) :
- soit qu’elle ait été refusée sans que le juge du fond ait constaté que l’emprunteur était non averti (‘qualité’ qui, seule, permet d’en bénéficier), ou inversement. On peut parfaitement être professionnel pour en bénéficier, sauf si cette profession permet d’être un emprunteur averti. Mais l’épouse qui garantit un prêt professionnel de son mari, emprunteur averti, en bénéficiera, elle.
- soit que juge du fond n’ait pas relevé, tout en l’attribuant, une faute de la banque, qui ne disposait par exemple pas, sur la situation de l’emprunteur, d’informations que celui-ci n’avait pas, ou pas tenu compte d’une faute de l’emprunteur ayant amené celle de la banque.