Prêt PAS et frais de notaire

[ipidibulle]

Bonjour à tous ,

Voilà , j'ai une question toute bête , mais à laquelle je ne trouve pas réponse sur le net :

Lors de l'octroi d'un prêt PAS , je sais que les frais de notaire ne sont pas pris en charge par le crédit , mais j'aimerais savoir si ces frais sont tout de même pris en compte pour le calcul du TEG ? car il s'agit bien d'une somme directement liée au prêt ?
Merci pour votre attention.

 

[hargneux]

Les frais de garantie sont bien inclus dans le TEG, s'agissant d'un PAS, si le montant est supérieur à 15 ke, c'est obligatoirement une hypothèque.

 

[Aristide]

Bonjour,
Il y a deux règlementations qui permettent de répondre à votre question :

1) - La règlementation sur les PC/PAS
Effectivement cette réglementation ne permet pas de financer ce que, par abus de langage (1) vous appelez "frais de notaire". Elle ne permet pas de financer non plus les frais de dossier, les éventuelles parts sociales des réseaux mutualistes ni les frais de garantie.
Par contre les frais de négociation (agence) peuvent être financés.

(1) La bonne appellation serait "frais d'acte" ou "frais d'acte notarié" car le notaire rédacteur de l'acte ne perçoit en fait qu'un très faible pourcentage de ce que vous lui versez. La grosse majorité correspond à des taxes?

2) - Taux Effectif Glabal (T.E.G.)
Tous les frais rendus obligatoires par la banque sont à inclure dans le calcul du TEG.
Or des "frais d'acte" concernant l'acquisition d'un bien ne sont pas liés au prêt; ils ne sont donc pas rendus obligatoires par la banque. Vous auriez à les payer de toute façon, même si vous payiez comptant sans recours à un crédit.
Ces "frais d'acte" ne sont donc pas à inclure dans le calcul du TEG

Par contre, les frais d'inscription d'une garantie hypothécaire, étant bien liés au prêt et demandé par le prêteur, seront bien à inclure dans le calcul du Taux Effectif Global.
Cordialement,

 

[ipidibulle]

Merci à vous , c'est plus clair à présent , cependant , difficile sur une facture d'acte notarié de définir ce qui rentre dans le champ des frais de l'inscription d'une garantie hypothécaire.
Je vais essayer de fouiner un peu...

 

[Aristide]

D'une part la banque doit vous donner une estimation des frais de garantie dans son offre de prêt et en tenir compte dans les calcul du TEG qui y figure.

Mais le notaire doit pouvoir vous dire quels sont exactement les frais d'acte relatifs à l'acquisition et quels sont ceux relatifs à la prise de garantie.
D'ailleurs ce même notaire devrait re calculer le TEG avec les frais réels puisque ceux pris en compte par la banque ne sont qu'une estimation.

 

[ipidibulle]

La banque a bien fait une estimation des frais de constitution des sûretés réelles à hauteur de 1236,00€ , mais je n'y comprends rien !
La facture totale des frais d'acte notarié s'est élevée à 3174.42€ , le détail n'est pas clair car les termes utilisés sont inaccessibles au commun des mortels.
En plus , je n'ai pas eu vent d'une réduction de ces frais liés au prêt PAS...

 

[Aristide]

Demandez le détail au notaire

Si la garantie est une hyothèque, le prêt PAS vous a permis une exonération de la taxe de publicité foncière de 0,715%

Si c'est un privilège de prêteur de deniers, qu'il y ait prêt PAS ou non, vous avez la même exonération

 

[ipidibulle]

Tout d'abord , merci , vraiment , de prendre le temps de me renseigner.

J'ai les deux garanties : privilège de prêteur et hypothèque , la publicité foncière en date de 2005 m'est facturée à 4,89% pour les trésors et 24,60€ pour les formalités.
De plus , en tête de l'acte de vente , une vignette du conservateur des hypothèques détaillant la publication et l'enregistrement à la conservation des hypothèques comme ceci :

Droits : 3475€
salaires : 30€
total : 3505€ Reçu trois mille cinq cent cinq euros

Le conservateur des hypothèques,

J'avoue que je suis un peu perdue...

 

[Aristide]

Bonjour

Quel(s) étai(en)t le(s) acte(s) concerné(s) ?

Vous avez fait une acquisition d'un immeuble ancien je suppose ?
Ensuite vous avez sollicté des crédits pour financer cet achat mais vous avez aussi, je suppose toujours, prévu des travaux ?

C'est en tout cas ce qui expliquerait un Privilège de Prêteur de Deniers à hauteur de l'acquisition hors frais plus une hypothèque pour le complément de crédits correspondant au financement des travaux.

Si c'est ainsi, sur instruction de votre banque, votre notaire a rédigé un acte d'acquisition et, probablement, de garantie en même temps.

Si vous voulez le détail des frais qui corespondent à l'acquisition d'une part et à l'inscription des garanties d'autre part, c'est à lui qu'il faut vous adreser.

Cordialement,

 

[ipidibulle]

Bon , j'ai dû faire une erreur dans mes recherches parce que le taux applicable au 1er juin 2004 pour les droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière était de 3,60%...

http://www11.bercy.gouv.fr/boi/boi2004/7epub/textes/7c104/7c104.pdf

Quelqu'un peut-il confirmer le taux de publicité foncière à 3,60% pour 2005 ? celui appliqué étant de 4.89% en ce qui me concerne...