Prépa du rendez-vous à la banque

[moietmoi]

et 5 000 € de bloqué pour achat d'un 2e vehicule

a ce prix là, je sous cède ma 206 qui vient de franchir les 200 000 km et encore je peux faire un effort....
Cet épargne de précaution plaira au banquier

 

[Gwerzhav]

a ce prix là, je sous cède ma 206 qui vient de franchir les 200 000 km et encore je peux faire un effort....
Cet épargne de précaution plaira au banquier

J'apprécie le geste ! 😀
Plus sérieusement, concernant le fameux bien idéal que je n'ai pas visité. Voici les détails :
Prix net vendeur : 205 000 € pour 118 m2 soit très légèrement sous la moyenne du marché local.
Prix avec frais négociation en sus (bien vendu par un notaire) : 212 500 €
Prix avec frais de notaire : 230 000 € je pense.
Bon. Clairement je pense être hors-budget. Je peux gagner quelques euros sur le montage financier que ma banque me proposera mais, sur la partie immobiliere, puis-je négocier le tarif des frais divers (en plus de tenter une légère négociation avec le propriétaire) ?

 

[hargneux]

Pour le prix vous ne pouvez négocier qu'avec le vendeur et avec la commission de négociation.
Les reste des frais dits "de notaire" sont les émoluments du notaire et les divers droits et taxes, négocier avec les impôts mieux vaut oublier !

 

[NSK]

Effectivement, votre auto-entreprise doit avoir 3 ans d'ancienneté pour être généralement prise en compte par la Banque. A défaut, ces revenus complémentaires viendront simplement valider votre dossier si vous êtes en limite d'acceptation.

Par rapport à vos revenus et charges actuelles, et malgré votre excellent apport personnel, je pense qu'une Banque ne validera de manière certaine que 150ke en financement. (160 à 170ke grand maxi si vous donnez envie à votre conseiller en Immobilier et au directeur de se battre pour défendre votre dossier... donc si Assurances sur le crédit Immo et produits additionnels)

 

[Gwerzhav]

Effectivement, votre auto-entreprise doit avoir 3 ans d'ancienneté pour être généralement prise en compte par la Banque. A défaut, ces revenus complémentaires viendront simplement valider votre dossier si vous êtes en limite d'acceptation.

Par rapport à vos revenus et charges actuelles, et malgré votre excellent apport personnel, je pense qu'une Banque ne validera de manière certaine que 150ke en financement. (160 à 170ke grand maxi si vous donnez envie à votre conseiller en Immobilier et au directeur de se battre pour défendre votre dossier... donc si Assurances sur le crédit Immo et produits additionnels)

À la place de la banque, prenant en compte les données brutes que j'ai fourni ici, j'accorderai un financement se situant dans la fourchette que vous donnez (150 à 170 k€). Cela paraît, pour la banque, être un risque acceptable eu égard nos 2700 € mensuels et 25 000 € d'apport. Classique. Néanmoins, en tant que particulier, je ne réfléchis pas de la même façon : je raisonne en termes de mensualité maximale acceptable : je me dis qu'en remboursant 860 € (environ) par mois pendant 25 ans, je peux avoir une capacité d'emprunt de près de 200 000 €. Mensualité équilibrée nous permettant d'épargner, sereinement, aussi.

Le hic, néanmoins, est que ce financement (160 k€) ne nous permettra pas d'acheter une maison T4 dans le sud de la Loire-Atlantique (et je doute que cela suffise, aussi, pour la construction). Je dois donc, pour convaincre la banque de pousser à 180-190 k€, avoir de (très) solides arguments. Je souhaite appuyer sur cet argument :
- J'ai commencé réellement à travailler à temps plein (80% + activités annexes) à partir de janvier 2017 (soit 18 mois en gros). Nous avions à l'époque sur 2 PEL la somme de 10 500 € environ. Nous en sommes, aujourd'hui, à 24 000 € (que nous arrondirons à 25 000 €). À côté de cela, notre épargne disponible (LEP, LDD) a, également, augmentée (passant de 8 000 € à 12 000 € environ).
==> Pensez-vous que je peux et dois mettre le doigt là-dessus lors de mon entretien ?

NB : Merci à tous de votre participation, cela me permettra de mieux réagir et d'anticiper le discours de la banque vendredi prochain.

 

[NSK]

180-190ke me semblent très très optimistes. Au départ, en examinant rapidement votre dossier et en prenant en compte les critères de ma Banque, je voulais vous dire 150ke maxi, mais j'ai poussé à 160, voir 170, en fonction d'autres banques qui auraient des critères moins strictes que la mienne.

Les réunions de Rentrée des Banques toute fin Aout ou début Septembre seront peut être une chance pour vous si certaines Banques en retard sur les chiffres et décident de faire du Crédit Immo tout azimut sur le dernier Quadrimestre 2018 (les chiffres, toujours les chiffres...) et sauver les places et le primes des hauts dirigeants.

Je n'ai pas l'habitude de le dire, malgré les excellentes interventions et la sympathie de ICF62, mais un Courtier peut être un allié pour votre dossier et votre gros point fort, votre apport.
(J'ai peur que demander un prêt de 180-190ke bloque le conseiller de votre banque et la discussion)

 

[Gwerzhav]

Merci de votre franchise. Cependant, je ne considère pas notre apport comme notre point fort. J'ai toujours entendu dire qu'un bon apport représente au moins 20 % de la somme empruntée (ici 40 000 €). La faiblesse de notre apport s'explique par le fait que sur ces 7 dernières années, nous sommes à 2 salaires complets depuis septembre 2017 seulement (auparavant, nous tournions sur 1,5 salaire en moyenne). Il est possible que la banque me demande d'attendre 2 ans pour grossir mon apport : cela serait logique, pour elle, mais pour nous cela représenterait une belle perte d'argent.

 

[NSK]

25000e est un excellent apport, qui plus est par le biais de votre épargne personnelle, c'est tout à votre honneur. Considérez le vraiment comme une force et un argument de poids.

Pour information, plus de la moitié des clients qui viennent demander un prêt Immo ont entre -1000 et + 2000e sur leurs comptes. Ainsi, et de plus en plus souvent actuellement, ce sont les Parents qui acceptent par défaut d'aider pour l'apport, malheureusement de manière plus ou moins forcée, et souvent pour garder contact avec les petits-enfants. C'est une tendance qui fait souvent grincer des dents, car pour ne pas avoir de conflit familial, les parents sont par la force des choses obligés de faire la même chose pour leurs autres enfants et vident ainsi très souvent la quasi intégralité de leurs économies.

 

[ICF62]

Bonjour,

en vitesse car débordé.....

200.000 € sur 25 ans avec un apport de 25.000 € on peut accrocher du 1.90 % sans trop de soucis
cela nous donne 838.01 € hors assurances
vu votre âge, avec une délégation d'assurance on arrivera à 43 € en prime constante
nous sommes donc à 881 €
juste en prenant vos deux salaire et même sans compter la prime de 2500 € de fin d'année on arrive en dessous des 33 %
logiquement sur ce type de dossier le C.A ressort en score "vert"

l'important est de voir aussi le loyer actuel supporté afin d'étudier le "saut de charge"
le reste à vivre quant à lui ressort à 1750 € donc correct pour un couple sans enfant

bien cordialement

 

[Gwerzhav]

Merci de votre réponse.
Deux précisions cependant :
- Couple avec un enfant (1 an)
- Saut de charge assez modéré puisque notre loyer actuel est de 672 €.
Bonne journée,