Prépa du rendez-vous à la banque

Gwerzhav

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Bonjour à tous,
Je vous fais part de ma situation personnelle (plus ou moins intéressante j'en conviens) mais je pense que ce sujet pourra, par la suite, servir à d'autres. J'ai hésité à reprendre une ancienne conversation mais bon.

Le cas qui nous occupe : nous envisageons d'acheter notre 1e maison et ne sommes pas des pros de l'immobilier d'où ma présence ici. J'ai rendez-vous avec la banque vendredi 3 août et je souhaiterais être le mieux armé possible d'ici là.
Notre situation :
Ma femme : 30 ans / CDI / 1330 € nets mensuels
Moi : 28 ans / CDI temps partiel / 1380 € nets mensuels + 2500 € de primes annuelles. La situation étant un poil simple, je m'empresse de la compliquer => J'ai une activité autoentrepreneuriale à côté qui me rapporte - si je lisse la situation - environ 300 € par mois (La banquière simplifiera peut-être la situation en ne prenant pas en compte ces revenus annexes).
Apport : 25 000 €

Je souhaiterais, vendredi prochain, que la banque me fournisse une réponse précise et claire sur ce qu'elle peut me prêter eu égard à notre situation. Nous sommes en recherche active mais nous aimerions avoir le point de vue de notre banque avant de nous lancer dans les visites.
Un bien attire - beaucoup - notre attention : il affiche 205 000 € nets vendeur soit environ 230 000 € avec les frais d'agence et de notaire.
J'ai défini un budget de 200 000 € nets vendeur sous la condition que ma banque accepte de me prêter 100 % de la somme (mon apport ne pouvant que recouvrir les frais divers).

1) Pensez-vous que cela est jouable ou est-ce-que je passerai pour un hurluberlu vendredi devant ma banquière ?
2) Je ne suis pas en position de force, certes mais ma situation - sommes toute moyenne je pense - me permet-elle de convaincre une banque ?
3) Comment dois-je préparer ce RDV dans ces conditions ?

J'ai autant besoin d'éclaircissements que de conseils rassurants ou, au contraire, de retour aux dures réalités.
Merci et bon dimanche à tous,
 
Vous avez estimé les mensualités prévisibles? Quelque-chose comme 1000 € par mois, non?
Par rapport à vos 3000 € mensuels, c'est dans les clous.
Je pense qu'il faudra brosser votre interlocuteur dans le sens du poil en montrant votre possibilité d'épargne qui pourrait venir alimenter l'un ou l'autre produit d'épargne de la banque.
Et faire un état du bien convoité : situation, état général, travaux (ou non), prix moyens dans la zone environnante.
Le bien n'est-il pas surévalué.... Prenez des photos!
Par contre, vous n'aurez pas de réponse immédiate.
 
Vous avez estimé les mensualités prévisibles? Quelque-chose comme 1000 € par mois, non?
Par rapport à vos 3000 € mensuels, c'est dans les clous.
Je pense qu'il faudra brosser votre interlocuteur dans le sens du poil en montrant votre possibilité d'épargne qui pourrait venir alimenter l'un ou l'autre produit d'épargne de la banque.
Et faire un état du bien convoité : situation, état général, travaux (ou non), prix moyens dans la zone environnante.
Le bien n'est-il pas surévalué.... Prenez des photos!
Par contre, vous n'aurez pas de réponse immédiate.

D'abord, merci de cette réponse rapide. Pas de réponse immédiate de la banque, c'est la réponse que je craignais : nous devrons probablement faire une croix sur ce bien (qui est dans les sphères très hautes de notre budget).
Mensualité : je pense plutôt 850 à 900 € par mois (nous avons des frais de garde de notre bébé aussi) sur 25 ans.
L'état du bien convoité est fait (à distance certes) : pas de travaux, dans les prix du marché, maison de 2005. Une négociation de 5 000 € paraît possible mais guère plus.
En cas de parole rassurante de la banque, je pourrais peut-être le visiter, cela ne coûte rien.

Question subsidiaire pour poursuivre la conversation : de quoi parlons-nous lors de ce 1er RDV ? La banque ne peut-elle pas - au moins à titre indicatif - nous estimer notre budget par rapport à nos salaires, situations et capacités d'épargne (disponibles puisque ce RDV se fait dans notre banque habituelle où nous avons tous nos comptes).
 
Ce n'est pas un simple prêt conso... un prêt immobilier engage les 2 parties un peu plus longtemps.
Et ce qui sera proposé par votre banque, est-ce que le taux vous conviendra?
Pensez-vous consulter d'autres établissements?
Et sur quelle durée pensez-vous partir : 20 ans, 25 ans?
Sans doute que la banque vous donnera un taux d'emprunt en fonction des données que vous allez lui fournir.
Taux courant : 1,6 sur 20 ans et 1,85 sur 25 ans.... mais 1,4 et 1,6 seraient de très bons taux.
1,6 sur 20 ans, j'arrive à 1000€ mensuel.
Logiquement, la banque fera ce 1er travail d'étude de votre situation personnelle et du bien visé.
Emmenez peut-être quelques papiers (impôts par exemple). Je ne sais pas si c'est déjà utile à ce stade.
A ce 1er taux, de 1er contact, il faudra peut-être le négocier ensuite si le projet prend forme.

Le bien est dans les prix du marché, dites-vous.. Vous l'avez vérifié? Non, alors faites le!
Vous n'avez pas visité.... J'ai l'impression que vous mettez la charrue avant les bœufs!!
Peut-être y a-t-il des nuisances.
Pas de travaux... selon le vendeur, ou l'agent immobilier. Souvent ils n'ont pas la même notion de travaux que l'acheteur!
Une maison de 2005, logiquement elle est bien isolée : Quel est son DPE?

Visitez le bien, prenez le rdv à la banque, allez en voir d'autres.
Vous pouvez toujours mettre une option sur le bien en attente de connaître les offres des banques.
Et s'il part, ne vous lamentez pas : mieux vaut rater une bonne occasion que d'en faire une mauvaise trop vite.
 
Dans mes simulations je pars sur ces données : emprunt de 200 000 € sur 25 ans avec un taux de 1,85 pour arriver à des mensualités sous la barre des 900 € ou presque. L'objectif étant ensuite d'optimiser cela pour essayer de s'en sortir avec une durée de prêt moindre (pourquoi pas 23 ans en travaillant sur les prêts, taux, mensualités).
J'arriverai à la banque avec nos 3 derniers bulletins de salaires, contrats de travail et avis d'impôt sur le revenus 2017 et 2016. Et je compte en effet aller voir le Crédit Agricole en plus de ma banque (CM).

Je n'ai pas visité le bien certes mais je n'ai pas envie de visiter un bien qui me plaît et qui serait hors-budget. Néanmoins au vu des photos et du descriptif, il semble être dans les prix du marché (je suis activement le marché locale depuis au moins 6 mois). Si une négociation est possible, elle sera plutôt faible et s'appuiera sur des arguments visibles sur place (nuisances diverses, pièce non photographiée à refaire etc.).
Maison de 2005. DPE : D (195), ce n'est pas génial je vous l'accorde.

Il est intéressant, aussi, de noter que nous n'avons pas la même vision des choses : pour moi, s'engager sur un bien sans avoir d'accord (au moins de principe) de la banque sur un budget me semble étonnant. Mais je suis novice en ce domaine, vous l'aurez remarqué.
Quant à votre dernière phrase, je ne peux que l'approuver et l'avoir bien en tête lors de mes recherches.
 
En cas de parole rassurante de la banque, je pourrais peut-être le visiter, cela ne coûte rien.
Perso, je commencerai pas cela, car avoir une impression d'un bien avec une vue de l'extérieur, c'est en fait superficiel ; cela ne sert qu'à éliminer les biens qui ne vous conviendront pas, pas à en choisir un ...

Pour moi, la distribution interne, la luminosité, l'exposition sont autant d'atouts d'un bien immobilier ; et puis les malfaçons (s'il devait y en avoir) vous ne les détecterez qu'en visitant le bien ; c'est quoi cette lézarde là, à côté de l'escalier ??

Enfin, et lorsque l'on recherche un bien, il faut prévoir de visiter plusieurs fois le bien convoité, notamment au moins une fois avec une personne qui s'y connaisse pour détecter ces fameuses malfaçons, certaines anodines, mais d'autres peuvent être plus graves ou inquiétantes ...

Question subsidiaire pour poursuivre la conversation : de quoi parlons-nous lors de ce 1er RDV ? La banque ne peut-elle pas - au moins à titre indicatif - nous estimer notre budget par rapport à nos salaires, situations et capacités d'épargne (disponibles puisque ce RDV se fait dans notre banque habituelle où nous avons tous nos comptes).
Vous avez déjà une idée du budget qu'il va vous falloir consacrer à ce qui n'est aujourd'hui qu'un projet d'acquisition ; et le banquier ne verra pas d'un mauvais oeil que vous le prépariez sur le plan financier ....

Comme ce sera un prêt à long terme, il va mesurer son risque sur longue durée ....
Si vous lui indiquez une fourchette du financement dont vous avez besoin, et compte tenu de votre profil et de vos revenus actuels, il va pouvoir vous établir une estimation sur plusieurs durées ; plus la durée de remboursement sera longue, et moins le taux qui vous sera proposé sera attractif ....

Il s'ait donc de trouver un équilibre entre tout cela ....
 
Et s'il part, ne vous lamentez pas : mieux vaut rater une bonne occasion que d'en faire une mauvaise trop vite.
C'est tout à fait ce que m'avait confié une relation notariale, il y a de cela de nombreuses années :
"Il vaut mieux passer à côté de trois bonne affaires, plutôt que d'en réaliser une seule qui se révèle mauvaise !!

Et il avait bel et bien raison le bougre !!
 
Il est intéressant, aussi, de noter que nous n'avons pas la même vision des choses : pour moi, s'engager sur un bien sans avoir d'accord (au moins de principe) de la banque sur un budget me semble étonnant.
Je n'ai pas écrit que vous deviez vous engager. J'ai écrit que vous pouvez marquer votre intérêt pour le bien auprès du vendeur, en attente ensuite du montage d'un dossier de prêt, et, comme l'écrit Paal, de plusieurs visites du bien.
Vous verrez, il y a toujours des détails que l'on a oublié de regarder, et qui viennent à l'esprit après chaque visite.

c'est quoi cette lézarde là, à côté de l'escalier ??
D'ailleurs, Paal, il a bien vu cette lézarde à côté de l'escalier!
DPE 195, c'est moyen, très moyen pour du 2005.
Vérifiez l'isolation. L'obsolescence énergétique, c'est important, et ça peut justifier un rabais!
 
Perso, je commencerai pas cela, car avoir une impression d'un bien avec une vue de l'extérieur, c'est en fait superficiel ; cela ne sert qu'à éliminer les biens qui ne vous conviendront pas, pas à en choisir un ...

Pour moi, la distribution interne, la luminosité, l'exposition sont autant d'atouts d'un bien immobilier ; et puis les malfaçons (s'il devait y en avoir) vous ne les détecterez qu'en visitant le bien ; c'est quoi cette lézarde là, à côté de l'escalier ??

Enfin, et lorsque l'on recherche un bien, il faut prévoir de visiter plusieurs fois le bien convoité, notamment au moins une fois avec une personne qui s'y connaisse pour détecter ces fameuses malfaçons, certaines anodines, mais d'autres peuvent être plus graves ou inquiétantes ...


Vous avez déjà une idée du budget qu'il va vous falloir consacrer à ce qui n'est aujourd'hui qu'un projet d'acquisition ; et le banquier ne verra pas d'un mauvais oeil que vous le prépariez sur le plan financier ....

Comme ce sera un prêt à long terme, il va mesurer son risque sur longue durée ....
Si vous lui indiquez une fourchette du financement dont vous avez besoin, et compte tenu de votre profil et de vos revenus actuels, il va pouvoir vous établir une estimation sur plusieurs durées ; plus la durée de remboursement sera longue, et moins le taux qui vous sera proposé sera attractif ....

Il s'ait donc de trouver un équilibre entre tout cela ....

Concernant la partie immobilière, je suis d'accord avec vous bien que je pense qu'on peut se faire un avis correct avec une description complète du bien et 8 ou 9 photos. Cela ne dispense pas de le visiter et le contre-visiter bien entendu.
Concernant la partie financement, j'entends ce que vous dites. Pour une mensualité donnée (disons 880 €) et une durée donnée (disons 24 ans), la banquière - dès le 1e rendez-vous - pourra donc me donner une estimation du prêt que la banque peut m'accorder après avoir rapidement analyser notre situation (salaires, épargnes, charges etc.).
 
Je n'ai pas écrit que vous deviez vous engager. J'ai écrit que vous pouvez marquer votre intérêt pour le bien auprès du vendeur, en attente ensuite du montage d'un dossier de prêt, et, comme l'écrit Paal, de plusieurs visites du bien.
Vous verrez, il y a toujours des détails que l'on a oublié de regarder, et qui viennent à l'esprit après chaque visite.


D'ailleurs, Paal, il a bien vu cette lézarde à côté de l'escalier!
DPE 195, c'est moyen, très moyen pour du 2005.
Vérifiez l'isolation. L'obsolescence énergétique, c'est important, et ça peut justifier un rabais!
Je prends note que je peux, d'ores et déjà, signaler mon intérêt pour ce bien. Il n'est pas question de se précipiter en effet mais les biens, dans ma région, qui sont dans mon budget se font rares.
Le DPE moyen peut s'inscrire dans la négociation en effet même si le prix au m2 est déjà dans la moyenne (voire moyenne basse) du marché.
 
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