Premier achat 112 000€ - comment optimiser mon financement immobilier?

[Kolwiz]

Bonjour à tous,

Je sollicite votre expertise et vos conseils concernant l'achat et la rénovation d'une maison, ma première acquisition immobilière.

Pour vous donner un aperçu de la situation, j'ai signé un compromis pour l'achat de ce bien pour un montant total de 112 000€, frais de notaire et d'agence inclus. La maison est ancienne et nécessite des travaux de rénovation, particulièrement au niveau de l'électricité qui doit être entièrement refaite. Les devis que j'ai obtenus varient entre 5 000€ et 10 000€.

Pour ce qui est de ma situation financière, je gagne actuellement 1 700€ net par mois et je n'ai pas de crédit en cours. J'ai actuellement 70 000€ d'épargne disponible sur mon livret, et je suis prêt à en utiliser une partie comme apport pour l'achat de cette maison. Je précise que je serai en mesure de rembourser au maximum 600€ par mois, soit un taux d'endettement de 35%.

Mon objectif avec cet achat est d'y vivre, de la rénover et de la revendre pour réaliser une plus-value dans quelques années. Je suis de nature plutôt défensive en matière d'investissement et préfère minimiser les risques.

J'ai réalisé quelques simulations sur le site Meilleurtaux pour évaluer mes options :

Situation 1 :
Emprunt de 82 000€ sur 15 ans (taux 3,2% et assurance 0,2%) + 30 000€ d'apport
Cela donne :
Mensualité : 588€/mois
Coût du crédit : 23 816 € dont 2 460 € d'assurance

Situation 2 :
Emprunt de 100 000€ sur 20 ans (taux 3,36% et assurance 0,2%) + 12 000€ d'apport
Cela donne :
Mensualité : 589€/mois
Coût du crédit : 41 470 € dont 4 000 € d'assurance

Situation 3 :
Emprunt de 112 000€ sur 25 ans (taux 3,5% et assurance 0,2%)
Cela donne :
Mensualité : 579€/mois
Coût du crédit : 61 810 € dont 5 600 € d'assurance

Selon vous, quelle serait la meilleure stratégie de financement dans ma situation ?

De plus, si vous avez des conseils sur la gestion de mon épargne restante ou sur des stratégies d'investissement pertinentes pour mon profil défensif, je suis tout ouïe.

Merci d'avance pour votre aide et vos conseils. J'apprécie vraiment cette communauté pour sa richesse en connaissances et en expériences partagées.

Cordialement,

Kolwiz

 

[hargneux]

Je ne pense pas qu'il y ait de bonne ou mauvaise réponse à votre questionnement, il s'agit uniquement de philosophie et de son choix de vie, et vous êtes le seul à avoir la réponse.


Votre acquisition + travaux est de 122 000, votre apport peut aller jusqu'à 70 000
Donc, en théorie votre besoin minimum est de 52 000.


Moi, mais ça n'engage que moi, je garde 30 000 d'épargne, j'injecte donc 40 000, j'emprunte 82 000 sur la durée la plus courte possible sans dépasser un taux d'endettement de 25 %.

 

[Pinard39]

C'est effectivement selon votre opinion. Pour ma part la situation 1 me conviendrait bien : apport moyen donc il reste de l'épargne de précaution, durée raisonnable de 15 ans ce qui génère "seulement" un coût de crédit à 23800€. Par rapport à la situation 3 vous économisez 38000€ de coût de crédit + 3200€ d'assurance soit bien plus que votre apport ! Enfin si au bout de 10 ans, par exemple, vous décidez de revendre, le capital restant dû aura bien diminué, ce qui n'est pas vrai pour les autres cas. Et cela vous permettra d'emprunter d'autant plus. Les mensualités des 3 cas étant les mêmes, je n'hésiterais pas !

 

[catillou69]

Entièrement d'accord avec les 2 réponses données. Crédit le plus court possible, toujours. Gardez de l'épargne.

 

[moietmoi]

Bonjour
il y a les souhaits, et les possibles..
dans la situation actuelle des banques et des attributions de crédits, le 2 et le 3 me paraissent infaisables; reste le 1 avec le fait qu'il faut rajouter aux alentours de 2000/3000 euros en frais de garantie bancaire et dossier

 

[baboune]

attention aussi à ce que vous allez signer si vous passez par un courtier.

le "mandat de conseil indépendant en crédit "est à éviter car il consiste à vous faire payer 2.000 € en moyenne pour juste avoir un papier vous indiquant " allez voir cette banque là ou celle là"
c'est vous qui devrez faire le dépôt du dossier et même si le prêt est refusé vous devrez payer ce "conseil".

un conseil gratuit: contactez en priorité votre banque et voyez avec eux.
méfiance également sur les taux avancés, compte tenu du seul salaire à 1700 € vous risquez fort de ne pas avoir les taux indiqués dans les simulations....

Comme dit précedemment je recommande le 15 ans également
Cdt

 

[James92]

Bonsoir,
Dans quelle zone vivez vous? Peut-être qu’un PTZ est envisageable avec vos revenus.
« 70K sur mon livret ». Quel est ce livret?
Bonne soirée

 

[endiendo]

situation 1.. assez évident pour moi.
Avec les autres, vous perdez beaucoup plus de plumes.. alors que votre "apport" non mobilisé ne rapportera...que des clopinettes.


Situation 1:
- vous perdez 23 816 €

Situation 2:
- vous perdez 41 470 €. Vous pouvez placer 18 000 de liquidité sur 20 ans. Dans des comptes à terme par exemple, mettons 2%. -> 7200 euros d'intérêt au bout de 20 ans.
- Coût final: 34 270 euros, en ayant bloqué votre liquidité -> donc autant le mettre dans l'apport.

Situation 3:
- vous perdez 61 810 €. Vous pouvez placer 30 000 de liquidité sur 25 ans. Dans des comptes à terme par exemple, mettons 2%. -> 15 000 d'intérêt au bout de 25 ans.
- Coût final: 46 810 euros, en ayant bloqué votre liquidité -> donc autant le mettre dans l'apport.

Les situations 2 et 3 ne servent donc qu'à enrichir votre banque.
Sauf si vous avez d'autres projets avec vos liquidité que vous voulez garder et que vous ne mettez pas dans l'apport (voiture, travaux, autre achat immobilier, vacances, etc....).. Ou que vous voulez garder comme "matelas de sécurité".