Patrimoine de 500k à investir

[Buffeto]

Les SCPI vont être logées dans une assurance vie la question de la fiscalité est moindre.

ok j'avais zappé ce détail .

 

[moietmoi]

Les SCPI vont être logées dans une assurance vie la question de la fiscalité est moindre. Enfin, autant privilégier des 100% françaises car cela évite de payer un impôt à l'étranger pour rien.

Mais il y a entre 0,5 et 0,8%de frais de gestion sur le capital chaque année.
Si on prend un taux de rendement de la scpi à 4% sur les 10 ans qui viennent, avec un contrat à 0,5%de gestion qui réinvesti 100% des loyers et qui achète et revend les SCPI sans delta , en supposant un marché stable, la différence est flagrante pour ceux qui sont à 41% , mais en dessous on est dans l'épaisseur des erreurs et des variables. En tmi 11%,c'est équivalent
Au delà de 10 ans, je ne sais pas..
Et on ne paye pas un impôt à l'étranger pour rien. L'assureur qui est une personne morale n'est pas traité comme un particulier et redistribue à l'assuré, l'équivalent de l'impôt payé à l'étranger ( reset fiscal)

 

[moietmoi]

SCPI : 50K

SCPI : je souhaite quand même mettre quelques billes dans les SCPI malgré le contexte actuel. 10% de la somme me semble bien pour démarrer, à voir début d'année prochaine pour d'éventuels arbitrages.
Quelles SCPI ? Je pense à diversifier sur 3 : Remake Live / Epargne Pierre / Pierval Sante.

La recherche étant la constitution/valorisation du patrimoine, j'opterais pour des SCPI en démembrement sur 10 ans .
En exemple sur 10 ans pierval santé
Clé de répartition 68/32
Sur 10 ans le capital, sans changement de valeur de la part , achetée à 68% de 204 soit 139 euros pourra être revendue ,( si non changement de valeur) à 183 euros.
Sans aucune imposition ni taxes, les 50 000 deviennent 65827...

 

[Niluje]

Mais il y a entre 0,5 et 0,8%de frais de gestion sur le capital chaque année.
Si on prend un taux de rendement de la scpi à 4% sur les 10 ans qui viennent, avec un contrat à 0,5%de gestion qui réinvesti 100% des loyers et qui achète et revend les SCPI sans delta , en supposant un marché stable, la différence est flagrante pour ceux qui sont à 41% , mais en dessous on est dans l'épaisseur des erreurs et des variables. En tmi 11%,c'est équivalent
Au delà de 10 ans, je ne sais pas..
Et on ne paye pas un impôt à l'étranger pour rien. L'assureur qui est une personne morale n'est pas traité comme un particulier et redistribue à l'assuré, l'équivalent de l'impôt payé à l'étranger ( reset fiscal)

Les dividendes sont nets de fiscalité étrangère me semble-t-il.
C’est le choix de bc92 de les intégrer dans une AV. Je suis en pleine réflexion de mon côté et je ne suis pas sûr de faire le même choix. Je pense profiter de l’effet de levier du crédit.

 

[bc92]

La recherche étant la constitution/valorisation du patrimoine, j'opterais pour des SCPI en démembrement sur 10 ans .
En exemple sur 10 ans pierval santé
Clé de répartition 68/32
Sur 10 ans le capital, sans changement de valeur de la part , achetée à 68% de 204 soit 139 euros pourra être revendue ,( si non changement de valeur) à 183 euros.
Sans aucune imposition ni taxes, les 50 000 deviennent 65827...

L'achat en direct en démembrement (j'imagine qu'on parle de nu-propriété ici) vous paraît plus avantageux même pour une TMI de 30% et une AV avec frais de gestion de 0,5% ?
Sur Pierval Santé, commission de souscription de 10,51% en direct vs. 8,51% dans l'AV Spirit 2 >> l'achat en direct est-il vraiment si avantageux ?
Pour des SCPI sans commission de souscription type Remake Live, OK.

Et je ne comprends pas comment vous passez de 139 à 183€ ?

 

[bc92]

Les dividendes sont nets de fiscalité étrangère me semble-t-il.
C’est le choix de bc92 de les intégrer dans une AV. Je suis en pleine réflexion de mon côté et je ne suis pas sûr de faire le même choix. Je pense profiter de l’effet de levier du crédit.

Et donc d'acheter en pleine propriété ou démembrement ?
Ici, l'endettement est déjà au max pour l'achat de la RP donc option non envisageable.

 

[Niluje]

J’ai une préférence pour la pleine propriété. Le niveau d’endettement peut être écarté quand le reste à vivre est suffisant. Cela dépendra de l’évaluation de votre banquier.

 

[bc92]

J’ai une préférence pour la pleine propriété. Le niveau d’endettement peut être écarté quand le reste à vivre est suffisant. Cela dépendra de l’évaluation de votre banquier.

Impossible dans mon cas d'emprunter plus. Donc soit démembrement soit AV.

 

[moietmoi]

L'achat en direct en démembrement (j'imagine qu'on parle de nu-propriété ici) vous paraît plus avantageux même pour une TMI de 30% et une AV avec frais de gestion de 0,5% ?
Sur Pierval Santé, commission de souscription de 10,51% en direct vs. 8,51% dans l'AV Spirit 2 >> l'achat en direct est-il vraiment si avantageux ?...

Et je ne comprends pas comment vous passez de 139 à 183€ ?

On commence par 139 a 183.
En nue pro sur 10 ans le coef est de 68% donc la part qui est vendue 204 est vendue en nue pro 68%de 204 ce qui fait 139.
On est donc nu propriétaire d'un part achetée à 139euros. Lorsque l'usufruit rejoint la nue pro, on peut revendre, comme tout associé , la part entière, or une part entière acheté a 204,se revend à la valeur de retrait indiqué par Pierval à 183.
J'ai moi même acheté de la nue pro Pierval , pour 5 ans, ( clé de l'époque 80/20) il y a 8 ans et j'ai fait ce type d'opération

Sur Pierval Santé, commission de souscription de 10,51% en direct vs. 8,51% dans l'AV Spirit 2 >> l'achat en direct est-il vraiment si avantageux ?

Sur l'annexe spirit 2 on voit qu'on paye 8,51 de frais d'entrée du contrat, mais que l'on achète la part â 183 et pas à 204.
Les loyers sont versés à 100% sur le fonds euros.
Mais comme je l'indiquais plus haut, il y 0,5% de frais de gestion sur la totalité du contrat chaque année, qui vient troubler le résultat.
Il faudrait faire le calcul exact avec les chiffres de Pierval, pour comparer avec la détention en direct avec un taux de 47,2% de prélèvements.( Non pas 47,2 car Pierval a des biens à l'étranger..)
L' AV prend certainement l'avantage pour les durées longues. Donc dans votre cas, il y a bataille entre l'av et la nue pro.
La nue pro me semble plus rentable, mais est plus sujette à risque.
Les loyers encaissés seront toujours acquis ,si on est en AV, alors que si on est en nue pro, si la part perd de sa valeur, on perd son pari, sans rien avoir touché au fil de l'eau.

 

[bc92]

On commence par 139 a 183.
En nue pro sur 10 ans le coef est de 68% donc la part qui est vendue 204 est vendue en nue pro 68%de 204 ce qui fait 139.
On est donc nu propriétaire d'un part achetée à 139euros. Lorsque l'usufruit rejoint la nue pro, on peut revendre, comme tout associé , la part entière, or une part entière acheté a 204,se revend à la valeur de retrait indiqué par Pierval à 183.
J'ai moi même acheté de la nue pro Pierval , pour 5 ans, ( clé de l'époque 80/20) il y a 8 ans et j'ai fait ce type d'opération


Sur l'annexe spirit 2 on voit qu'on paye 8,51 de frais d'entrée du contrat, mais que l'on achète la part â 183 et pas à 204.
Les loyers sont versés à 100% sur le fonds euros.
Mais comme je l'indiquais plus haut, il y 0,5% de frais de gestion sur la totalité du contrat chaque année, qui vient troubler le résultat.
Il faudrait faire le calcul exact avec les chiffres de Pierval, pour comparer avec la détention en direct avec un taux de 47,2% de prélèvements.( Non pas 47,2 car Pierval a des biens à l'étranger..)
L' AV prend certainement l'avantage pour les durées longues. Donc dans votre cas, il y a bataille entre l'av et la nue pro.
La nue pro me semble plus rentable, mais est plus sujette à risque.
Les loyers encaissés seront toujours acquis ,si on est en AV, alors que si on est en nue pro, si la part perd de sa valeur, on perd son pari, sans rien avoir touché au fil de l'eau.

Je me lance dans des calculs comparatifs sur Excel, je vous l'envoie quand c'est fini pour être certaine de ne pas faire d'erreur.
Quand on achète une SCPI en AV, quel est le prix d'achat ?
Imaginons, avec Epargne Pierre :
- Prix part : 208€
- Commission de souscription en direct : 10%
- Valeur de retrait en % : 100-10% = 90%
- Frais d'entrée au sein du contrat d'AV : 8%

Est-il juste de dire qu'une part de SCPI va me coûter : 208*90%*(1-8%) = 202,18€
Et à la revente : 208*90% = 187,2€ ?