Bonjour,
Je vais bientôt signer l’acte de vente de ma résidence principale, que je possède en indivision avec ma femme. (achetée en indivision avant notre mariage – régime séparation de biens).
Achat réalisé en juin 2016 pour 150000 € frais agence et honoraires inclus, apport M. 30000 €, apport Mme, 0 €, Emprunt bancaire 1200000 € / 15 ans, remboursement à 50/50.
Notre notaire nous demande de choisir, une répartition pour le partage après la vente. Il nous indique que la répartition doit se faire selon les quotités d’acquisition inscrites dans l’acte d’achat, soit M. 0,6 et Mme 0,4.
L’acte d’achat précise en effet :
§ RÉPARTITION LORS DE LA REVENTE OU DU PARTAGE :
« Outre le coût des diagnostics, impôts, charges, remboursement emprunt, mainlevée supportés à proportion, le solde du prix de revente sera partagé, en fonction des proportions indivises d’acquisition, et sur la quote-part revenant à chacune des PARTIES seront retenues, les sommes dont elles sont redevables l’une envers l’autre relativement audit bien, notamment en ce qui concerne le cas échéant la prise en charge d’un prêt pour l’acquisition ou des travaux dans la mesure où les proportionnalités n'auront pas été respectées. »
>> Concernant la répartition du prix de vente, j’ai besoin de quelques explications, notamment sur la prise en compte (ou non…) des apports et la part des emprunts bancaires restant à rembourser.
J’ai étudié un peu la question, voici ci-dessous un tableau et des explications présentant les différentes méthodes de calcul possibles.
• 1ère méthode : Méthode « classique » basée sur les quotités d'acquisition du bien :
Elle correspond au partage selon les quotités d'acquisition, comme indiqué par le notaire, mais est à mon avis fausse car ne tenant pas compte des apports et des emprunts bancaires déjà remboursés et restant dû. (sauf si les apports et emprunts restant dû sont déduits avant le partage suivant les quotités d'acquisition… ?).
Cette méthode ne fonctionne « bien » que lorsque les prêts sont échus car les quotités sont égales aux parts de propriété financière qu'à échéance des prêts (après leur remboursement au terme).
En effet, (mathématiquement) la répartition aux quotités d'acquisition ne soit réelle qu'après le remboursement complet du prêt bancaire.
Cette répartition n'est donc pas du tout équitable et peut même s'avérer très défavorable voire négative pour l'un des indivisaires dans certains cas !
Le calcul est donc à mon avis faux. Si ce n’est pas le cas c’est une aberration et je trouve étrange que la loi ne prévoit pas de dispositions particulières permettant de tenir compte des apports et du remboursement des emprunts avant leur échéance. Car c'est une situation qui est sans doute très fréquente et rencontrée par de nombreuses personnes. Or, on trouve relativement peu d'informations sur ce sujet.
La personne qui investit le plus au départ (apport personnel) se retrouve avec un bénéfice < à celui si il n'avait pas investi, voir négatif pour l'un et positif pour l'autre selon le total remboursé de l'emprunt au moment de la vente.
La situation peut même totalement s’inverser si le remboursement de l'emprunt n'est pas égal entre les personnes ou s’il n'y a pas suffisamment de plus-value réalisée sur le prix de vente.
• 2nde méthode : Méthode de répartition des bénéfices en fonction des parts entre actionnaires ou indivisaires, avant échéance des emprunts bancaires.
Cette méthode tient compte de la part de propriété financière en fonction des remboursements des emprunts (varie chaque mois).
(détails : http://math.univ-lille1.fr/~fradon/Notaire/ArticleQuotitesAcquisition.pdf)
Les parts sont donc calculées à concurrence de la participation et donnent une répartition avec un retour sur investissement égal entre les indivisaires ou entre actionnaires).
Cette méthode est la plus égalitaire financièrement : 1 euro investi par l'un rapporte autant qu'1 euro investi par l'autre.
• 3ème méthode : Méthode de répartition des bénéfices à part égale.
C’est une méthode que j’ai faite et qui est un intermédiaire entre les 2 précédentes.
Cette méthode est la plus équitable, (notamment pour un couple) : elle revient à faire un partage des bénéfices à 50/50 entre les indivisaires, après déduction des apports, qui ne sont alors pas comptés dans "l'effet levier" sur les bénéfices obtenus (retours sur investissement différents entre les indivisaires)
Le notaire nous confirme que c’est bien la répartition inscrite dans l’acte d’achat qui est applicable (donc la méthode 1), et que c’est effectivement un point qui pose souvent problème car elle n’est pas équitable lorsque les apports présentent une différence importante.
Il nous indique que nous pouvons modifier ces conditions de répartition, en établissant un acte de partage pour lequel le fisc perçoit 2,5% sur l’actif partagé, en plus des frais d’acte).
De plus la modification de la répartition pourrait être interprétée comme une donation l’un envers l’autre, qui serait alors taxable entre 5 et 45 % selon les sommes en jeu.
Nous n’avions pas connaissance de ces modalités lors de la signature de l’acte d’achat, ni de l'inégalité engendrée par le déséquilibre des apports en cas de vente avant échéance des prêts.
>> Bref, j'ai du mal à croire que la méthode 1 soit celle que nous devons appliquer et celle qui soit appliquée par de nombreuses personnes, alors qu'elle est très loin d'être égalitaire, voire donne des résultats aberrants dans certains cas.
>> Si nous achetons un nouveau bien à l'avenir, est-ce que l’on peut faire inscrire des modalités de partage différentes des quotités d'acquisition dans l'acte d'achat, afin de tenir compte des différences d'apport et de la vente avant échéance des emprunts ?
Merci par avance pour vos éclaircissements sur ce sujet, qui n’a pourtant pas l’air si complexe…
Salutations.
Je vais bientôt signer l’acte de vente de ma résidence principale, que je possède en indivision avec ma femme. (achetée en indivision avant notre mariage – régime séparation de biens).
Achat réalisé en juin 2016 pour 150000 € frais agence et honoraires inclus, apport M. 30000 €, apport Mme, 0 €, Emprunt bancaire 1200000 € / 15 ans, remboursement à 50/50.
Notre notaire nous demande de choisir, une répartition pour le partage après la vente. Il nous indique que la répartition doit se faire selon les quotités d’acquisition inscrites dans l’acte d’achat, soit M. 0,6 et Mme 0,4.
L’acte d’achat précise en effet :
§ RÉPARTITION LORS DE LA REVENTE OU DU PARTAGE :
« Outre le coût des diagnostics, impôts, charges, remboursement emprunt, mainlevée supportés à proportion, le solde du prix de revente sera partagé, en fonction des proportions indivises d’acquisition, et sur la quote-part revenant à chacune des PARTIES seront retenues, les sommes dont elles sont redevables l’une envers l’autre relativement audit bien, notamment en ce qui concerne le cas échéant la prise en charge d’un prêt pour l’acquisition ou des travaux dans la mesure où les proportionnalités n'auront pas été respectées. »
>> Concernant la répartition du prix de vente, j’ai besoin de quelques explications, notamment sur la prise en compte (ou non…) des apports et la part des emprunts bancaires restant à rembourser.
J’ai étudié un peu la question, voici ci-dessous un tableau et des explications présentant les différentes méthodes de calcul possibles.
• 1ère méthode : Méthode « classique » basée sur les quotités d'acquisition du bien :
Elle correspond au partage selon les quotités d'acquisition, comme indiqué par le notaire, mais est à mon avis fausse car ne tenant pas compte des apports et des emprunts bancaires déjà remboursés et restant dû. (sauf si les apports et emprunts restant dû sont déduits avant le partage suivant les quotités d'acquisition… ?).
Cette méthode ne fonctionne « bien » que lorsque les prêts sont échus car les quotités sont égales aux parts de propriété financière qu'à échéance des prêts (après leur remboursement au terme).
En effet, (mathématiquement) la répartition aux quotités d'acquisition ne soit réelle qu'après le remboursement complet du prêt bancaire.
Cette répartition n'est donc pas du tout équitable et peut même s'avérer très défavorable voire négative pour l'un des indivisaires dans certains cas !
Le calcul est donc à mon avis faux. Si ce n’est pas le cas c’est une aberration et je trouve étrange que la loi ne prévoit pas de dispositions particulières permettant de tenir compte des apports et du remboursement des emprunts avant leur échéance. Car c'est une situation qui est sans doute très fréquente et rencontrée par de nombreuses personnes. Or, on trouve relativement peu d'informations sur ce sujet.
La personne qui investit le plus au départ (apport personnel) se retrouve avec un bénéfice < à celui si il n'avait pas investi, voir négatif pour l'un et positif pour l'autre selon le total remboursé de l'emprunt au moment de la vente.
La situation peut même totalement s’inverser si le remboursement de l'emprunt n'est pas égal entre les personnes ou s’il n'y a pas suffisamment de plus-value réalisée sur le prix de vente.
• 2nde méthode : Méthode de répartition des bénéfices en fonction des parts entre actionnaires ou indivisaires, avant échéance des emprunts bancaires.
Cette méthode tient compte de la part de propriété financière en fonction des remboursements des emprunts (varie chaque mois).
(détails : http://math.univ-lille1.fr/~fradon/Notaire/ArticleQuotitesAcquisition.pdf)
Les parts sont donc calculées à concurrence de la participation et donnent une répartition avec un retour sur investissement égal entre les indivisaires ou entre actionnaires).
Cette méthode est la plus égalitaire financièrement : 1 euro investi par l'un rapporte autant qu'1 euro investi par l'autre.
• 3ème méthode : Méthode de répartition des bénéfices à part égale.
C’est une méthode que j’ai faite et qui est un intermédiaire entre les 2 précédentes.
Cette méthode est la plus équitable, (notamment pour un couple) : elle revient à faire un partage des bénéfices à 50/50 entre les indivisaires, après déduction des apports, qui ne sont alors pas comptés dans "l'effet levier" sur les bénéfices obtenus (retours sur investissement différents entre les indivisaires)
Le notaire nous confirme que c’est bien la répartition inscrite dans l’acte d’achat qui est applicable (donc la méthode 1), et que c’est effectivement un point qui pose souvent problème car elle n’est pas équitable lorsque les apports présentent une différence importante.
Il nous indique que nous pouvons modifier ces conditions de répartition, en établissant un acte de partage pour lequel le fisc perçoit 2,5% sur l’actif partagé, en plus des frais d’acte).
De plus la modification de la répartition pourrait être interprétée comme une donation l’un envers l’autre, qui serait alors taxable entre 5 et 45 % selon les sommes en jeu.
Nous n’avions pas connaissance de ces modalités lors de la signature de l’acte d’achat, ni de l'inégalité engendrée par le déséquilibre des apports en cas de vente avant échéance des prêts.
>> Bref, j'ai du mal à croire que la méthode 1 soit celle que nous devons appliquer et celle qui soit appliquée par de nombreuses personnes, alors qu'elle est très loin d'être égalitaire, voire donne des résultats aberrants dans certains cas.
>> Si nous achetons un nouveau bien à l'avenir, est-ce que l’on peut faire inscrire des modalités de partage différentes des quotités d'acquisition dans l'acte d'achat, afin de tenir compte des différences d'apport et de la vente avant échéance des emprunts ?
Merci par avance pour vos éclaircissements sur ce sujet, qui n’a pourtant pas l’air si complexe…
Salutations.
