hypothèque : HELP besoin de bien comprendre

[j2l]

Cher gourous du crédit à tout crin.

J'ai des petites questions concernant l'hypothèque (et autres éventuels services de substitution) :

j'ai acheté un appart (cash, sans emprunt) il y a 10 ans, maintenant il vaut bien plus que le prix d'acquisition. Il a été estimé par des agents immo car il était en vente jusqu'à récemment. Mais finalement je préfèrerais le louer (plus de revenus, donc plus de capacité d'emprunt) et avoir une hypothèque sur sa valeur pour acheter un autre bien (et le louer). Quelle valeur du bien est prise en compte pour une hypothèque ??
prix d'achat ? valeur du marché ? (évaluer par qui, comment ?)

est ce que les conditions de l'hypothèque suivent les même régles qu'un emprunt classique (revenus, ratio d'endettement, ...) ?? (ca m'étonnerais vu que sinon il vaudrait mieux prendre un emprunt classique, non ??)

quel couts pour une hypothèque ? Y-a-t-il moyen de les reduire ?? sont ils pris en compte dans dans le TEG (en tant qu"assurance" ou garantie) ??

quelles démarches lors d'une "prise" et une levée d'hypothéque ?? peut on choisir quand les faire soit même (sans pénalités ?) ??

est ce que les taux d'emprunt (quand il y a hypothèque) sont plus mauvais ? meilleurs ? fixes ? variables ? à pleurer ??

d'autres options intéressantes à l'hypothèque ?? (dans mon cas bien sûr, inutile de parler de l'IPPD)

si en 2009 la valeur du bien est 100 et que j'emprunte 60, et qu'en 2011 la valeur est 110 est ce que je peux emprunter (en 2011) 40 ou 50 dans le cadre de la même hypothéque ?? (bon ok celle là c'est pour le diplomé master en hypothèque)

allez dernière question (rien à voir avec le sujet, question bonus) :
je ne suis plus primo-accédant (of course) depuis que je suis célibataire, mais voila que je me mari, ma femme n'a aucun bien immo avant le mariage et aucun achat immo en tant que couple, peut-elle se prévaloir du titre de primo-accédant (et donc allez voir du coté de PTZ pour notre achat de couple) ??

A vous les gourous ! Vous avez 2 heures
A la clé un diplôme d'honneur de "crack du crédit à tout crin"

 

[j2l]

qqun veut bien répondre ??

 

[hargneux]

Moi !
Mais dans la soirée, parce que là, j'ai pas trop le temps !

 

[j2l]

super !
j'attendrais

 

[hargneux]

Y a grand mélange la dedans : Je reprend dans le désordre

mais voila que je me mari, ma femme n'a aucun bien immo avant le mariage et aucun achat immo en tant que couple, peut-elle se prévaloir du titre de primo-accédant (et donc allez voir du coté de PTZ pour notre achat de couple

C'est NON, le PTZ se raisonne sur le nombre d'occupants du logement, à partir du moment où l'un des deux occupants n'est pas primo accedant, pas de taux 0 pour l'acquisition du logement.

Concernant l'hypothèque c'est une garantie qui pèse sur le bien.

Elle donc prise, en tant que garantie par l'établissement prêteur.

Le montant est égal au montant du prêt majoré des intérêts et des frais accessoires.
Dès lors il peut être déconnecté du prix réel de la maison.
Ex : si votre maison vaut 100, l'hypothèque peut dépasser ce montant.

Le coût est l'addition des émoluments du Notaire et des frais, taxes diverses.
Il est évident que les taxes fixées par décrêts sont bien évidement impossible à négocier.
les émoluments du Notaire ne representent que peux de chose dans la facture finale et ce n'est pas une profession qui a l'habitude de négocier son salaire.

La durée de l'hypothèque dite conventionnelle est égale à la durée du prêt + 1 an.
Il ny a aucun intérêt à lever (la radier) une hypothèque tant que la maison n'est pas vendue. Levée l'hypothèque, c'est repasser par la case notaire et taxes.
Pourquoi, puisqu'elle va s'éteindre toute seule.
Par contre, en cas de vente, la levée est obligatoire parce que le prêteur qui fait le crédit à l'acheteur ne veut pas que la banque du précedent propriétaire soit présente.

En cas de vente, pour pouvoir lever l'hypothèque, le notaire devra verser le solde du prêt à la banque.
En cas de remboursement anticipé du prêt, la durée de l'hypothèque n'est pas modifiée, sa date d'échéance reste la durée du prêt d'origine + 1 an.

Le coût de l'hypothèque figure dans les offres de prêt et font partie du TEG.

Si on en revient à votre cas, vous ne pouvez pas prendre volontairement une hypothèque sur votre bien.
Si vous voulez acheter un autre bien, le plus simple est de faire un crédit sur le nouveau bien assortit d'une garantie qui portera sur ce nouveau bien. Dans ce cas il s'agira d'une IPPD.
Si vous souhaitez que la garantie porte le bien actuel, il vous faut faire un crédit hypothécaire, la banque prendra une hypothèque sur votre bien et vous aurez la liberté d'utiliser les fonds pour faire ce que vous voulez, ce qui inclus l'acquisition d'une autre maison.

L'IPPD est moins cher qu'une hypothèque.
La valeur retenue du bien, sera une valeur à dire d'expert, 2 évaluations d'une agence immobilière ou expert immobilier ou notaire. Mais on ne vous pretera qu'environ 60 à 70 % de la valeur du bien.


Deuxième forme d'hypoth_èque, l'hypothèque rechargeable.

Elle permet à un emprunteur qui a déjà constituer une hypothèque de pouvoir la réutiliser pour faire des crédits successifs. Au fur et à mesure des remboursements, une nouvelle capacité d'emprunt se reconstitue, sans pouvoir dépasser la somme maximale prevue dans l'acte constitutif et sans dépasser la valeur du bien.

La durée maximum de cette hypothèque est de 50 ans.

Par contre, si vous faites u prêt sur 20 ans en prenant une hypothèque rechageable de 50 ans, le fait de rembourser l'intégralité de votre prêt n'eteint pas l'hypothèque.
Le coût est le même que pour l'hypothèque conventionnelle.

Le fait de consentir une hypothèque rechargeable ne constitue pas un droit futur à obtenir un crédit.

Cette variante existe depuis le 25 mars 2006.

Enfin, les taux des prêts ne sont que très exceptionnellement fonction de la garantie.

J'espère n'avoir rien oublié !!

 

[j2l]

oook
merci pour cette réponse rapide et trés précise. Ça fait plaisir de voir que mon message n'est pas lu en diagonale (comme ça devient la norme sur les forums).

effectivement je me fourvoyais gravement en mélangeant garantie et produit financier.

et concernant le ratio d'endettement / revenus, est ce que l'hypothèque est proposée par la banque quand ça passe pas au niveau ratio ??
Ou encore rien à voir ?

Des exemples où un emprunteur aurait intérêt à prendre une hypothèque ?

 

[j2l]

je crois pouvoir me répondre :
dans le cas où un emprunt immo existant + frais hypothèque semble mieux qu'un emprunt conso (puisqu'on fait ce qu'on veut de l'argent).

la revolving de 2006 semble ouvrir une des même portes qui a déclenchée la crise immo aux US dans le cas ou l'emprunt dépasse la valeur réelle du bien en phase déscendante de l'immo (donc la banque a une hypothèque à risque).

Il manquerait plus qu'elle titrise ce risque, prête à des mauvais payeurs reconnus pour une 2eme maison secondaire à des taux défiants toute concurrence basé sur un prime (l'équivalent OT 10 ans je crois) proche de zéro et hop ! on refait les subprime dans l'héxagone comme des grands.

Je reviens des US donc j'ai bien le système Amérique du Nord en tête mais plus le français.

d'autres outils pour emprunter en se basant sur du capital (plutot que sur des revenus) ?