Girardin agricole en financement participatif, vos avis ?

[Passager]

Vous avez participé à un Girardin en schéma locatif, c'est donc la société dont vous êtes associé qui doit déclarer les informations sur les exploitants aidés. Au delà du montant de la réduction d'impôt à laquelle vous pouvez prétendre, vous n'aviez rien d'autre à déclarer donc aucune inquiétude à avoir.

Ça dépend quelles cases notre internaute a rempli ! Et il y a aussi une fiche de calcul spécifique, à compléter.
Car comme vous le savez bien, il y a aussi des cases prévues pour les investissements "en direct". Ce formulaire n'est quand même pas si simple quand un contribuable le complète "pour la première fois". A fortiori, la fiche de calcul n'apparait pas en clair. Il faut cliquer.

 

[Passager]

Une des règles fiscales avant de financer un projet est la mise en concurrence des devis qui est un préalable que ne respecte pas tous les opérateurs. Certains d'entre eux ont mis en place un modèle proche de celui de DOM COM INVEST pour financer des projets agricoles mais n'ont pas respecté cette règle, soit par opportunité financière en pratiquant une surfacturation, soit par incompétence, ne connaissant pas le principe de cette règle... C'est en effet un point d'attention de l'administration fiscale qui a des conséquences lourdes pour les opérateurs concernés et leurs clients mais DOM COM INVEST n'est pas concernée.

Un très bon point pour vous.

 

[Dom891]

Bonjour, je connaissais la réponse ministérielle, mais j'ignorais qu'elle concernait également vos sociétés. Cela a le mérite de la clarté : oui, le risque de requalification fiscale existe (j'imagine que certains de vos clients ont mal dormi pendant quelques mois ou années), et oui, il faut travailler avec un opérateur rigoureux et bien implanté localement. Et que mêmes dans ce cas, il subsiste des risques inhérents aux aléas juridiques, et au fait que certains "business" dépendent de personnes physiques. Même chose d'ailleurs concernant les exploitants eux-mêmes. Un agriculteur peut tout à fait casser sa pipe. Dans ce cas, il faut savoir qui prendrait la relève au plan fiscal s'entend.

Par contre, serait-il possible également de partager le courrier de rescrit fiscal dont vous disposez de la part du fisc, concernant les opérations précisément de DOM COM INVEST ?
Qu'en est-il vous concernant, de l'autre aspect des redressements fiscaux, qui n'ont pas été annulés ceux-là, et concernant la sur-facturation par les opérateurs locaux qui se basent sur un barème forfaitaire pour définir le coût de leurs travaux ? C'est un point d'attention très fort dans le Girardin Agricole.

C'est en effet DOM COM INVEST qui était à l'origine de cette réponse ministérielle et ses clients ont subi le caractère anxiogène de ce contentieux fiscal qui a duré 9 mois.
Concernant le décès éventuel (ou grande maladie) d'un exploitant, ce n'est pas encore arrivé depuis 2011 mais c'est en effet une possibilité. Raison pour laquelle DOM COM INVEST s'est spécialisée dans le financement de la communauté Hmong pour le cas échéant, faire appel à un repreneur au sein de cette communauté pour ne pas mettre en cause l'avantage fiscal comme le prévoit la loi, c'est de fait plus simple à gérer et à anticiper même si le repreneur de l'exploitation, en cas de défaillance de l'exploitant, peut également être issu d'une autre communauté, il n'y a aucune obligation du moment que les conditions de location avec option d'achat des investissements financés prévues initialement ne sont pas modifiées.

 

[Dom891]

Ce n'est pas parce que la garantie de non recours n'exclut pas tous les risques, qu'elle n'exclut pas EFFECTIVEMENT, le risque de défaut de paiement du crédit bancaire, sauf agissements dits "frauduleux" au sens juridique du terme (cela peut être un peu plus large que supposé par le commun des mortels).
Bref, il faut d'abord faire un cursus de droit des sociétés, et un peu de finance, avant de défiscaliser en Girardin. Ou alors faire confiance à quelqu'un de très calé. Que dire ? Il y a très peu de publicité au grand public, et c'est tant mieux.
Quant aux plateformes collaboratives de crowdfunding, elles n'apportent aucune garantie financière du projet. La preuve, une partie phénoménale des investissements en actions dans des start-ups en ligne se terminent pas une perte de 100% du capital. N'est-ce pas ? Quelqu'un dispose-t-il du chiffre précis ? Cela serait intéressant. Je veux juste désacraliser le "label" de la plateforme régulée. Il veut seulement dire que les informations apportées à l'investisseur sont vérifiées (donc en principe on peut espérer l'absence de pyramide de Ponzi), mais en aucune façon ... qu'il ne prend aucun risque !

La plateforme de conseil en investissement participatif à une mission encadrée par le législateur pour réaliser un contrôle de 2nd niveau des opérations dont elle organise la levée de fonds. Elle engage sa responsabilité sur la véracité des informations qui lui sont transmises et n'apporte aucune garantie financière au projet, elle a juste un rôle de contrôle et de distribution dans le respect des règles édictées par l'AMF.
Concernant la plateforme www.domcomagricole.fr, elle est exclusivement dédiée aux projets girardin agricole et donc de fait, les sommes apportées aux projets sont à "fonds perdus" en contrepartie d'un avantage fiscal supérieur. Contrairement à des investissements dans des startups ou équivalent visant à récupérer une somme à un terme défini, il ne s'agit pas d'une opération patrimoniale mais d'une opération a but exclusivement fiscal.

 

[Passager]

Pourquoi DOM COM INVEST a-t-il besoin de rétribuer des petits contribuables à hauteur de 25% de TRI ? Ce chiffre est dans la fourchette excessivement haute du "marché", même pour des sommes 10 fois plus élevées.
Or, la plate-forme Les Entreprêteurs prélève une commission, qui se substitue à celle habituellement reversée aux conseillers fiscaux ou aux commerciaux des opérateurs. Evidemment, soit c'est très généreux, soit cela dénote un risque supérieur.

 

[Dom891]

La garantie de non recours n'est absolument pas absolue, pour pléonasme. Juste un exemple : si un créancier de la société, et pas seulement sa banque d'ailleurs....., démontre qu'il y a eu fraude (et je ne parierais pas sur l'innocence du code pénal et du code du commerce en la matière !!!), les associés sont tous redevables des dettes. Il y a des avocats spécialisés pour rechercher les torts, en cas de faillite. Bien sûr, cela ne parle pas aux néophytes en droit des affaires ou en droit des sociétés. Mais c'est de cette crédulité que jouent les intervenants. C'est pourquoi, à mon avis, si on n'est pas assez compétent, on doit s'écarter des opérations de défiscalisation Girardin. On ne risque pas de perdre 225 % pour en gagner 25%,à l'aveugle. C'est sûr que 2500 euros c'est infiniment peu comme investissement. Mais, par définition, celui qui ne paie que 3000 euros d'impôt n'est pas riche. Donc le jour où il doit restituer les 3000 euros au fisc, cela peut le mettre inutilement en difficulté. CQFD.
Personnellement, j'exclus toutes les solutions en SNC, n'ayant aucun contrôle personnel sur leur activité, alors que je devrais en devenir associé indéfiniment solidaire sur mes propres biens. C'est une ineptie pour moi. Mais chacun est libre de signer ce qu'il veut et de faire ce qu'il veut avec son argent...

On est parfaitement d'accord, investir via une SNC est totalement inapproprié pour des investisseurs passifs, quelle que soit leur niveau d'imposition

 

[Passager]

La plateforme de conseil en investissement participatif à une mission encadrée par le législateur pour réaliser un contrôle de 2nd niveau des opérations dont elle organise la levée de fonds. Elle engage sa responsabilité sur la véracité des informations qui lui sont transmises et n'apporte aucune garantie financière au projet, elle a juste un rôle de contrôle et de distribution dans le respect des règles édictées par l'AMF.
Concernant la plateforme www.domcomagricole.fr, elle est exclusivement dédiée aux projets girardin agricole et donc de fait, les sommes apportées aux projets sont à "fonds perdus" en contrepartie d'un avantage fiscal supérieur. Contrairement à des investissements dans des startups ou équivalent visant à récupérer une somme à un terme défini, il ne s'agit pas d'une opération patrimoniale mais d'une opération a but exclusivement fiscal.

Je voulais juste rappeler que le rôle du CIF n'est pas de garantir la solidité d'un projet, mais seulement la fiabilité des informations fournies aux investisseurs potentiels.

 

[Dom891]

Et juste une petite précision : le statut de CIF est nécessaire pour commercialiser des souscriptions sous forme de SAS. Cela explique la grande rareté de ces offres au grand public. Personnellement, je dois contacter moi-même mes deux opérateurs habituels, chaque année au bon moment, pour leur demander s'il y a un programme de souscription de Girardin sous forme de SAS (en logement social en l'occurence). Ils réservent ces programmes limités, à leurs clients réguliers, ET qui prennent contact avec eux directement. Aucune publicité proactive n'est autorisée par la loi sans disposée du statut de CIF.
Cela explique la confusion qu'entretiennent certaines sociétés intermédiaires ou opérateurs, mélangeant "interdiction de souscrire du Girardin en SAS" et "interdiction d'en faire une publicité active, ce qui n'est pas la même chose...

Les conseillers en investissements financiers (CIF) peuvent en effet commercialiser la souscription au capital de SAS dans certaines conditions. Il n'y a aucune interdiction de souscrire du Girardin en SAS, pour preuve DOM COM INVEST utilise ce cadre juridique depuis 2011 pour ses opérations de plein droit (max 250k€ d'investissement par SAS). La gestion d'une SAS est simplement plus contraignante pour l'opérateur que pour une SNC, ce dernier devant impérativement détenir à minima 34% du capital de la SAS pour que l'opération soit éligible, ce n'est pas la même implication que d'être simple gérant d'une SNC dont les associés sont tous responsable solidairement...
Pour faire de la publicité, il faut que la société qui pilote la plateforme dispose des agréments nécessaires, à savoir à minima l'agrément de conseil en investissement participatif pour pouvoir mandater des CIF le cas échéant pour faire souscrire leurs clients.
Enfin, on peut s'interroger en effet sur les pratiques de certains opérateurs qui distribuent leurs SNC via des CIF alors que ces derniers sont censés réglementairement agir d’une manière honnête, loyale et professionnelle, servant au mieux les intérêts de ses clients... cf. Règles d'organisation et de bonne conduite des CIF https://www.amf-france.org/Acteurs-...-investissements-financiers#title_paragraph_2
Sans nul doute, le débat SNC vs. SAS étant sans appel en faveur de la SAS servant au mieux les intérêts des clients, si un Girardin monté en SNC devait faire l'objet d'une redressement, les clients concernés se retourneront contre leur CIF pour défaut de conseil.

 

[Dom891]

Je voulais juste rappeler que le rôle du CIF n'est pas de garantir la solidité d'un projet, mais seulement la fiabilité des informations fournies aux investisseurs potentiels.

L'intervention d'une plateforme pilotée par un CIP régulé par l'AMF et en charge de la due diligence sur les projets est protecteur des intérêts du client, car en l'espèce, le CIP et le CIF ont tous 2 accès aux informatiosn sur les projets. Pour www.domcomagricole.fr le CIP, le CIF et le client, signent un contrat tripartite précisant les missions et rémunérations du CIF et du CIP avant que le client prenne sa décision d'investir. Il n'y a aucun coût supplémentaire pour le client de faire intervenir son CIF pour l'assister dans la souscription à un ou plusieurs projets sur la plateforme. C'est le CIP qui rétrocède une partie de la rémunération qui lui est versée par DOM COM INVEST au CIF pour rémunérer son intervention. Le rendement fiscal des projets (actuellement 25% pour les projets du 1er trimestre 2020) n'est pas impacté par ce mode de distribution.

 

[Dom891]

Pourquoi DOM COM INVEST a-t-il besoin de rétribuer des petits contribuables à hauteur de 25% de TRI ? Ce chiffre est dans la fourchette excessivement haute du "marché", même pour des sommes 10 fois plus élevées.
Or, la plate-forme Les Entreprêteurs prélève une commission, qui se substitue à celle habituellement reversée aux conseillers fiscaux ou aux commerciaux des opérateurs. Evidemment, soit c'est très généreux, soit cela dénote un risque supérieur.

Depuis 2011, DOM COM INVEST pratique la même politique de partage de l'avantage fiscal entre ses clients exploitants agricoles et les contribuables (25% en début d'année et 20% en fin d'année). Le girardin agricole a moins de risques et de coûts divers à anticiper que le secteur industriel. De ce fait un coût d'assurance inférieur, pas de crédit bancaire, donc pas de frais financiers, risque climatique et géographique quasi-nul...

Financièrement et par exemple, pour un investissement de 250 k€, la réduction girardin est de 132 k€ et l'apport investisseurs nécessaire est de 105 k€ (taux d'apport = 80% de la réduction d'IR cible pour un rendement fiscal de 25%). De ces 105 k€, 74 k€ sont rétrocédés à l'exploitant agricole (rétrocession légale de mini. 56% de l'avantage fiscal) et il reste 31 k€ pour rémunérer Les Entrepreteurs (8,5% des apports, soit 9 k€), et le solde, soit 22 k€ pour couvrir les frais d'administration de la SAS pendant la durée de l'opération jusqu'à la sortie des associés (DOM COM INVEST, travaux comptable, taxes).

Le volume à financer dans le secteur industriel étant limité, il existe une concurrence sur les dossiers à financer et donc des montants à rétrocéder aux exploitants 10 à 20% supérieurs au minimum légal, de ce fait certains opérateurs pratiquent depuis quelques années une politique de rendement fiscal dégradée avec il est vrai des rendement fiscaux qui ont été ramenés entre 10 et 15%. C'est la loi de l'offre et la demande, tout simplement...