Girardin agricole en financement participatif, vos avis ?

[Passager]

Concernant le cas particulier de Dom Com Invest : comment l’exploitant prefinance-t-il son opération ? L’absence de crédit bancaire m’intrigue...

 

[Passager]

Encore une question : est-il légal de constituer une SAS Girardin de moins de 250K de capital social ? Je n’ai plus le code des impôts en tête, mais il y a un plafond pour le plein droit et ensuite un agrément obligatoire, si je ne me trompe ?
Dom Com Invest produit il des agréments de Bercy comme j’en reçois en copie de mes opérateurs en Logement social ?

 

[Passager]

Encore une question : est-il légal de constituer une SAS Girardin de moins de 250K de capital social ? Je n’ai plus le code des impôts en tête, mais il y a un plafond pour le plein droit et ensuite un agrément obligatoire, si je ne me trompe ?
Dom Com Invest produit il des agréments de Bercy comme j’en reçois en copie de mes opérateurs en Logement social ?

Ou plutôt : je résume ma question : à partir du moment ou Dom Tom Invest crée des structures SAS, l'agrément préalable de Bercy est-il de facto obligatoire ?

 

[Dom891]

Concernant le cas particulier de Dom Com Invest : comment l’exploitant prefinance-t-il son opération ? L’absence de crédit bancaire m’intrigue...

La SAS réalise l'acquisition de l'immobilisation (piste ou canaux) que lorsque elle est en état d'être exploitée à savoir quand les travaux sont finalisés conformément au cahier des charges travaux défini. Au préalable, l'exploitant réalise ces travaux à ses frais et c'est lui qui octroie un crédit vendeur à la SAS dans le cadre d'un protocole de location vente avec option d'achat au terme de 5 ans d'exploitation. Pour + d'infos je vous invite à consulter le FAQ sur la plateforme https://www.domcomagricole.fr/faq-girardin

 

[Dom891]

Encore une question : est-il légal de constituer une SAS Girardin de moins de 250K de capital social ? Je n’ai plus le code des impôts en tête, mais il y a un plafond pour le plein droit et ensuite un agrément obligatoire, si je ne me trompe ?
Dom Com Invest produit il des agréments de Bercy comme j’en reçois en copie de mes opérateurs en Logement social ?

Quand un investissement est réalisé par une société, elle doit être soumise au régime d'imposition prévu à l'article 8 du CGI soit le régime de l'impôt sur le revenu (comme précisé dans l'article de loi en annexe surligné en jaune). De ce fait les SAS ou les SARL qui optent pour l'impôt sur le revenu sont éligibles au même titre que les SNC.

Une contrainte fixée par la loi oblige les opérateurs à obtenir un agrément spécifique pour les investissements dont la valeur par programme et par exercice est supérieure à 250 k€, la structuration juridique de l'opération n'a pas d'impact. Il est à noter que l'obtention d'un agrément implique également de rétrocéder une part plus importante de l'avantage fiscal à l'exploitant (66% au lieu de 56%) ce qui contribue d'autant plus à la dégradation du rendement fiscal pour le contribuable sans pour autant lui apporter de garantie complémentaire. (surligné également dans l'article en annexe)

Dans le cas du Girardin agricole, le montant des investissements financés est systématiquement inférieur à 250 k€ et de ce fait les SAS bénéficient automatiquement du régime de "plein droit" qui les dispensent de cette demande d'agrément préalable.

 

[Passager]

Merci. Vous précisez : "Par réponse ministérielle du 31 août 2016 et du bureau B1 de la Direction de la Législation Fiscale en février 2017. Validation de la structuration Par le service des Agréments de Bercy."

Mais la structuration concerne la création de la SAS. Avez-vous aussi un rescrit fiscal, validant votre procédé de cession de l'immobilisation foncière en échange du loyer? Cela parait un peu étrange comme montage au premier abord ! On dirait une opération de cavalerie.

 

[Passager]

Quand un investissement est réalisé par une société, elle doit être soumise au régime d'imposition prévu à l'article 8 du CGI soit le régime de l'impôt sur le revenu (comme précisé dans l'article de loi en annexe surligné en jaune). De ce fait les SAS ou les SARL qui optent pour l'impôt sur le revenu sont éligibles au même titre que les SNC.

Une contrainte fixée par la loi oblige les opérateurs à obtenir un agrément spécifique pour les investissements dont la valeur par programme et par exercice est supérieure à 250 k€, la structuration juridique de l'opération n'a pas d'impact. Il est à noter que l'obtention d'un agrément implique également de rétrocéder une part plus importante de l'avantage fiscal à l'exploitant (66% au lieu de 56%) ce qui contribue d'autant plus à la dégradation du rendement fiscal pour le contribuable sans pour autant lui apporter de garantie complémentaire. (surligné également dans l'article en annexe)

Dans le cas du Girardin agricole, le montant des investissements financés est systématiquement inférieur à 250 k€ et de ce fait les SAS bénéficient automatiquement du régime de "plein droit" qui les dispensent de cette demande d'agrément préalable.

Merci de ce rappel très clair.
C'est le point de vue de l'opérateur, exprimé en TRI pour l'investisseur... en échange d'un risque accru pour lui. En effet, l'agrément de Bercy constitue en lui-même un rescrit fiscal pour chaque opération. Il n'apporte aucune garantie financière, bien entendu. Mais si, si, il apporte une grande sécurité fiscale à l'investisseur, sous réserve que l'opérateur soit sérieux et qu'il n'y ait pas de malchance.

C'est d'ailleurs pour cette raison que je sacrifie mon TRI en logement social, au profit d'opérations agréées par Bercy, de plus en plus rares - il faut avoir les bons réseaux, tout cela pour gagner 11% à la fin. Mais le risque est limité.

D'où ma question sur le rescrit fiscal que vous évoquez, a minima sur la technique utilisée.

 

[Dom891]

Merci. Vous précisez : "Par réponse ministérielle du 31 août 2016 et du bureau B1 de la Direction de la Législation Fiscale en février 2017. Validation de la structuration Par le service des Agréments de Bercy."

Mais la structuration concerne la création de la SAS. Avez-vous aussi un rescrit fiscal, validant votre procédé de cession de l'immobilisation foncière en échange du loyer? Cela parait un peu étrange comme montage au premier abord ! On dirait une opération de cavalerie.

Il s'agit d'un protocole de location vente avec option d'achat qui permet de rétrocéder dès la signature le % légal de l'avantage fiscal à l'exploitant et d'organiser la cession du bien financé à l'exploitant pour l'euro symbolique à l'exploitant. C'est le modèle de contrat utilisé par l'ensemble des opérateurs qui utilisent le schéma locatif prévu par les alinéas 26 et 29 de la loi... et que j'utilise depuis 1988 et de ce fait, il ne nous a jamais paru utile de demander un rescrit à ce sujet.

 

[Dom891]

Merci de ce rappel très clair.
C'est le point de vue de l'opérateur, exprimé en TRI pour l'investisseur... en échange d'un risque accru pour lui. En effet, l'agrément de Bercy constitue en lui-même un rescrit fiscal pour chaque opération. Il n'apporte aucune garantie financière, bien entendu. Mais si, si, il apporte une grande sécurité fiscale à l'investisseur, sous réserve que l'opérateur soit sérieux et qu'il n'y ait pas de malchance.

C'est d'ailleurs pour cette raison que je sacrifie mon TRI en logement social, au profit d'opérations agréées par Bercy, de plus en plus rares - il faut avoir les bons réseaux, tout cela pour gagner 11% à la fin. Mais le risque est limité.

D'où ma question sur le rescrit fiscal que vous évoquez, a minima sur la technique utilisée.

L'agrément a essentiellement pour objet pour l'administration de vérifier l'exactitude des informations transmises par l'opérateur et l'exploitant et comporte généralement des contraintes complémentaires à respecter (délais de construction/livraison, nbre emplois minimum à créer, ...) qui peuvent fragiliser l'opération si elles ne sont pas respectées, il n'est en aucun cas une garantie de bonne fin fiscale ce qui est le principe d'un rescrit.

 

[Passager]

Il s'agit d'un protocole de location vente avec option d'achat qui permet de rétrocéder dès la signature le % légal de l'avantage fiscal à l'exploitant et d'organiser la cession du bien financé à l'exploitant pour l'euro symbolique à l'exploitant. C'est le modèle de contrat utilisé par l'ensemble des opérateurs qui utilisent le schéma locatif prévu par les alinéas 26 et 29 de la loi... et que j'utilise depuis 1988 et de ce fait, il ne nous a jamais paru utile de demander un rescrit à ce sujet.

Ce n’est pas cela que je n’ai pas saisi. C’est plutôt le fait de jongler avec l’immobilisation pour remplacer le crédit bancaire.