Sur le principe, non, c'est l'exemple type de l'investissement à effet de levier (réaliser une opération dont le rendement est supérieur au taux d'intérêt du crédit souscrit pour le réaliser), sauf qu'il faut le plus souvent des mesures fiscales pour que ce marché se développe et ça, oui, ça me gêne.
Pourquoi ?
Quand on a beaucoup d'argent, on a une stratégie de placement pour diversifier son patrimoine, couvrant tout le spectre allant des valeurs mobilières les plus sûres aux valeurs immobilières les plus sportives (DOM TOM pour ne pas les citer par exemple).
Et cette clientèle sait parfaitement qu'elle doit mettre des fonds propres pour faire des opérations à forte rentabilité attendue.
Quand on a peu d'argent (mais qu'on estime payer trop d'impôts), on tombe aisément entre les mains de commercialisateurs de produits immobiliers défiscalisant peu scrupuleux dont le seul gagnant de l'opération est le promoteur - constructeur.
Je m'explique : les gars vendent ça comme si c'était des parts d'OPCVM sans risque en capital et avec une rentabilité phénoménale. Ce qui est bien entendu parfaitement faux.
On vous propose d'acheter un RDC plein nord dans une petite ville où le marché locatif est inexistant, on vous explique que les loyers (très surestimés) paieront les échéances du crédit, que vous avez intérêt à vous endetter à 100 % et plus pour déduire une maximum, qu'il n'est nul besoin de vous rendre sur les lieux pour vous faire un opinion par vous même, tout va bien , on a regardé pour vous, on vous vend un truc à 100.000 € tout frais payés et on vous dit qu'à la fin du dispositif vous revendrez le truc à 100.000 € majorés de l'inflation estimé à 2 %, soit de l'ordre de 122.000 € sur 10 ans, on vous a menti sur toute la ligne !
Premier mensonge : le prix de vente de 100.000 € correspond en réalité à un prix du neuf de 70.000 €. Tout le reste correspond à des frais (qu'on paie à votre place pour mieux vous dire que c'est all inclusive) et des rémunérations d'intermédiaires cachés. Donc immédiatement, le gage a décoté de 30 % et vous allez devoir attendre 20 ans à 2 % d'inflation pour retrouver vos 100.000 € (ce qui suppose que le marché immobilier se tienne bien durant toute cette période).
Second mensonge : le loyer surestimé : on vous promet pouvoir louer à 450€ mensuels par exemple, et en réalité, si vous trouvez preneur, il négociera à 280€. Donc va falloir rallonger pour porter l'opération.
Troisième mensonge : vous ne savez pas comment va évoluer le marché immobilier local dans lequel votre bien locatif se situe sur les 10/15 prochaines années. Si tout va bien, si le marché locatif local se développe, tout va bien, sinon, c'est la débandade. Et un RDC plein nord n'est pas le bien le plus attrayant sur le marché.
Donc, quand vous allez mettre ne vente, vous serez heureux d'en obtenir 50.000 € si vous trouvez un acheteur.
Dernier mensonge : nulle part on ne vous dit qu'il va falloir prévoir des travaux de petites et grosses réparations sur la durée de détention du bien, ce qui augmentent encore la facture sans améliorer les revenus !!!
Sur des marchés tendus comme Paris, Nice ou Aix en Provence par exemple, aucun souci, la demande est là. Mais dans bien des cas ailleurs, quand le promoteur construit dans des champs de patates et à 15 KM sans moyen de transport du centre ville le plus proche, oui, ça me fait un peu tousser.
Dans ces opérations là, rien n'est certain hormis le montant des échéances du crédit que vous avez souscrit pour réaliser l'opération du siècle.
Donc je répète, sur le principe, aucun sujet quand l'investisseur sait ce qu'il fait et a compris les risques auxquels ils s'exposent, sinon, oui, ça me fait un peu tousser.
Faut voir ensuite comment les avocats cherchent à obtenir l'annulation du contrat de crédit, voire de l'investissement, quand l'investisseur bailleur découvre le pot aux roses : pour faire court, leurs clients sont de parfaits enfants de cœur naïfs comme l'agneau qui vient de naître et ils se sont fait rouler dans la farine par tous les acteurs véreux - pourris de la chaîne ... Le magistrat n'achète jamais ce raisonnement, et le client s'est encore fait posséder par le dernier acteur de la chaîne !
PS : dans l'exemple de mon oncle, bien entendu, son erreur majeure est d'avoir cru faire une bonne affaire avec un bien de consommation, pas d'investissement.