Emprunter à 0,95 pour placer ?

Ceci dit, ne pas oublier que les crédit conso sont des crédit à court terme.
Là le 1,95% de Boursorama est à 4 ans.
Même en prenant 0,9% d'intérêt et pas d'assurance, ça fait des échéances élevés.

Par exemple 212€ par moi pour 10k€. Avec cette somme, on aura un loyer entre 30 et 50€ (je part d'un rendement entre 4 et 6%).

Et j'évoque pas le délai de jouissance, par exemple 6 mois chez Corum.
 
Ceci dit, ne pas oublier que les crédit conso sont des crédit à court terme.
Là le 1,95% de Boursorama est à 4 ans.
Même en prenant 0,9% d'intérêt et pas d'assurance, ça fait des échéances élevés.

Par exemple 212€ par moi pour 10k€. Avec cette somme, on aura un loyer entre 30 et 50€ (je part d'un rendement entre 4 et 6%).

Et j'évoque pas le délai de jouissance, par exemple 6 mois chez Corum.

Oui, comme dit au message 18 : durée d'emprunt inadaptée aux SCPI
 
Salut,

un petit point d'attention.

Si je comprends bien, vous cherchez à faire ni plus ni moins est ce qu'on appelle en finance de l'arbitrage.
Il y a plein de gars dans les structures financières de banques ou autres qui jouent à ce jeu 8 heures pas jour.
Pensez - vous avoir découvert un nouveau graal en la matière ou bien comprenez vous que ce petit jeu suppose de bien poser sur la table tous les éléments nécessaires pour s'assurer que ce n'est pas contre vos propres intérêts que vous agissez.

Je me souviens il y a bientôt 30 ans, un oncle m'expliquer fièrement (il voulait donner une leçon au jeune blanc bec qu'il voulait impressionner) comment il avait acheter une superbe voiture en faisant une bonne affaire financière.

Devant mon regard interrogatif, il m'explique : "J'avais les moyens de la payer cash. Alors, j'ai placé cette somme sur un PEL (à 6 %) et 'ai acheté à crédit (au taux de 11 %) !!!". Mon Dieu, mais c'est bien sûr, lui ai-je dit, pourquoi ne pas y avoir pensé tout seul ? :biggrin:

C'est son banquier qui a dû être content, il a fait une opération de crédit ET une opération d'épargne avec le même client !

Question : pourquoi le tonton ne s'est - il pas demandé s'il n'avait pas plus intérêts à payer cash et verser sur son PEL le montant de son échéance de prêt durant 48 mois ?

Remarque : c'est rare de faire une bonne affaire financière sur le dos des banques, elles paient des armées de gars pour que ce soient elles qui les font ou les structurent pour leurs bons clients moyennant rémunération (souvent, il y a de la fiscalité qui va bien avec !).
 
comment il avait acheter une superbe voiture.


le souci de ta démonstration est qu'une voiture n'est pas un investissement ....c'est juste un gouffre financier ...:devilish:

par contre investir à crédit sur un actif qui rapporte c'est juste utiliser un levier que seul tu n'aurais pas pu utiliser :ange:
 
En fait ce que vous critiquez, c'est le principe même de l'investissement locatif...
Sur le principe, non, c'est l'exemple type de l'investissement à effet de levier (réaliser une opération dont le rendement est supérieur au taux d'intérêt du crédit souscrit pour le réaliser), sauf qu'il faut le plus souvent des mesures fiscales pour que ce marché se développe et ça, oui, ça me gêne.

Pourquoi ?

Quand on a beaucoup d'argent, on a une stratégie de placement pour diversifier son patrimoine, couvrant tout le spectre allant des valeurs mobilières les plus sûres aux valeurs immobilières les plus sportives (DOM TOM pour ne pas les citer par exemple).
Et cette clientèle sait parfaitement qu'elle doit mettre des fonds propres pour faire des opérations à forte rentabilité attendue.

Quand on a peu d'argent (mais qu'on estime payer trop d'impôts), on tombe aisément entre les mains de commercialisateurs de produits immobiliers défiscalisant peu scrupuleux dont le seul gagnant de l'opération est le promoteur - constructeur.

Je m'explique : les gars vendent ça comme si c'était des parts d'OPCVM sans risque en capital et avec une rentabilité phénoménale. Ce qui est bien entendu parfaitement faux.

On vous propose d'acheter un RDC plein nord dans une petite ville où le marché locatif est inexistant, on vous explique que les loyers (très surestimés) paieront les échéances du crédit, que vous avez intérêt à vous endetter à 100 % et plus pour déduire une maximum, qu'il n'est nul besoin de vous rendre sur les lieux pour vous faire un opinion par vous même, tout va bien , on a regardé pour vous, on vous vend un truc à 100.000 € tout frais payés et on vous dit qu'à la fin du dispositif vous revendrez le truc à 100.000 € majorés de l'inflation estimé à 2 %, soit de l'ordre de 122.000 € sur 10 ans, on vous a menti sur toute la ligne !

Premier mensonge : le prix de vente de 100.000 € correspond en réalité à un prix du neuf de 70.000 €. Tout le reste correspond à des frais (qu'on paie à votre place pour mieux vous dire que c'est all inclusive) et des rémunérations d'intermédiaires cachés. Donc immédiatement, le gage a décoté de 30 % et vous allez devoir attendre 20 ans à 2 % d'inflation pour retrouver vos 100.000 € (ce qui suppose que le marché immobilier se tienne bien durant toute cette période).

Second mensonge : le loyer surestimé : on vous promet pouvoir louer à 450€ mensuels par exemple, et en réalité, si vous trouvez preneur, il négociera à 280€. Donc va falloir rallonger pour porter l'opération.

Troisième mensonge : vous ne savez pas comment va évoluer le marché immobilier local dans lequel votre bien locatif se situe sur les 10/15 prochaines années. Si tout va bien, si le marché locatif local se développe, tout va bien, sinon, c'est la débandade. Et un RDC plein nord n'est pas le bien le plus attrayant sur le marché.
Donc, quand vous allez mettre ne vente, vous serez heureux d'en obtenir 50.000 € si vous trouvez un acheteur.

Dernier mensonge : nulle part on ne vous dit qu'il va falloir prévoir des travaux de petites et grosses réparations sur la durée de détention du bien, ce qui augmentent encore la facture sans améliorer les revenus !!!

Sur des marchés tendus comme Paris, Nice ou Aix en Provence par exemple, aucun souci, la demande est là. Mais dans bien des cas ailleurs, quand le promoteur construit dans des champs de patates et à 15 KM sans moyen de transport du centre ville le plus proche, oui, ça me fait un peu tousser.

Dans ces opérations là, rien n'est certain hormis le montant des échéances du crédit que vous avez souscrit pour réaliser l'opération du siècle.

Donc je répète, sur le principe, aucun sujet quand l'investisseur sait ce qu'il fait et a compris les risques auxquels ils s'exposent, sinon, oui, ça me fait un peu tousser.

Faut voir ensuite comment les avocats cherchent à obtenir l'annulation du contrat de crédit, voire de l'investissement, quand l'investisseur bailleur découvre le pot aux roses : pour faire court, leurs clients sont de parfaits enfants de cœur naïfs comme l'agneau qui vient de naître et ils se sont fait rouler dans la farine par tous les acteurs véreux - pourris de la chaîne ... Le magistrat n'achète jamais ce raisonnement, et le client s'est encore fait posséder par le dernier acteur de la chaîne !

PS : dans l'exemple de mon oncle, bien entendu, son erreur majeure est d'avoir cru faire une bonne affaire avec un bien de consommation, pas d'investissement.
 
Dernière modification:
), sauf qu'il faut le plus souvent des mesures fiscales pour que ce marché se développe et ça, oui, ça me gêne.
.


absolument pas .....

le marché de l'immo ancien est ( sauf cas très particulier) exempt de mesures fiscales .

ce marché est d'ailleurs plus intéressant en terme de rendements et il utilise le levier du crédit à plein.

pour le reste les ficelles des commercialiseurs sont parfaitement connues et dénoncées partout .... pourtant il y a quand meme des acheteurs . s'ils sont majeurs et consentants , ils sont capables de prendre leurs responsabilités .

d'ailleurs combien y ' a t'il eu d'investisseurs chez Aristophile alors que ce montage sentait l'arnaque à plein nez ? et combien d'investisseurs chez diamépargne qui était du meme acabit ?:eek:
 
Ben oui, les avantages fiscaux sont toujours concentrés sur le marché du neuf pour pouvoir faire tourner les bétonnières !!! :mad:
l'exemple du marché de l'ancien est parfait : on connait le bien , sa valeur locative, son marché immobilier local ... tout va bien, donc inutile de le soutenir ! :cool:
 
Ben oui, les avantages fiscaux sont toujours concentrés sur le marché du neuf pour pouvoir faire tourner les bétonnières !!! :mad:
:cool:

si elles tournent c'est qu'il y a un gros besoin ....... rien que dans mon petit bled toutes les résidences neuves sont habitées et il n'y a pas de vacances locatives ....

pour ce qui est de l'ancien ,dans la ville où j'investis c'est catastrophique ..... ca fait 4 fois de suite que les biens sont vendus le lendemain même de leur mise en ligne . on prend RDV pour aller visiter et pas le temps de visiter que c'est déjà vendu ...

on verra ce soir car mon associé doit en visiter un ce soir . il aura peut être la surprise d'un coup de fil juste avant la visite pour lui dire que c'est déjà vendu ....

ce qui prouve bien qu'il y a des besoins .
 
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