Dispositif Scellier sans passer par un conseiller
- Auteur de la discussion pifouille
- Date de début
En principe rien, et c'est la preuve que les pris sont débiles, bullèsques, que la défisc cache une arnaque latente.
Un truc construit pour le prix + pour défisc + locataires majoritaires = un truc dans un état ... et d'une valeur ... pas facile à revendre. Mais c'est pas tout. Tous les proprios vont vendre quasi au même moment. Ah oui. Mais c'est pas tout. Le futur acheteur n'aura pas l'incitation fiscale que tu as eu.
Euh mais c'est pas tout. D'ici 10 ans la bulle aura eu le temps de se dégonfler.
Hé oui. Bonne revente.
Un truc construit pour le prix + pour défisc + locataires majoritaires = un truc dans un état ... et d'une valeur ... pas facile à revendre. Mais c'est pas tout. Tous les proprios vont vendre quasi au même moment. Ah oui. Mais c'est pas tout. Le futur acheteur n'aura pas l'incitation fiscale que tu as eu.
Euh mais c'est pas tout. D'ici 10 ans la bulle aura eu le temps de se dégonfler.
Hé oui. Bonne revente.
Gagarine
Contributeur régulier
Comme l'a dit jp.dantas (et même si nous ne sommes pas d'accord sur tout) la renta ne fait pas tout. Votre fiscalité est importante. Une TMI à 14% ne chercherchera pas les mêmes investissements qu'une TMI à 30% ou 40%. De plus, la finalité de l'achat va égalelement changer les produits ciblés. Ainsi, il vaut sans doute mieux du 4% en plein centre d'une grande ville que du 6% à 10km de Périgueux car la revente ne se fera pas dans les mêmes conditions.
Ce qui est clair, c'est qu'on ne viendra pas sonner à votre porte pour vous proposer du 8/10% au centre ville d'une grande ville. Et pourtant ces produits se vendent tous les jours. Simplement on a rien sans rien et il y a un minimum de travail à faire pour les trouver.
Ce qui est clair, c'est qu'on ne viendra pas sonner à votre porte pour vous proposer du 8/10% au centre ville d'une grande ville. Et pourtant ces produits se vendent tous les jours. Simplement on a rien sans rien et il y a un minimum de travail à faire pour les trouver.
Gagarine
Contributeur régulier
Non plus. Mieux vaut faire appel à son bon sens et engager les démarches pour trouver un bien. Il est quand même incroyable de voir qu'un particulier va démarcher x banques pour obtenir un crédit immobilier et "grapiller" 0,1 ou 0,2 point (voir les sujets sur ce forum) mais qu'il ne produit aucun effort pour trouver le bien.
Je vois que beaucoup ne comprennent rien ou alors ils ont fait un mauvais investissement et disent à tous le monde que c'est de la merde.
L'écart des prix entre de l'ancien et le neuf, tout compris je parle (comparons le comparable) est parfois nul.
Petit comparatif entre l'ancien et le neuf avec loi dispositif Scellier :
Foyer fiscale de 3 parts, IRPP 6 000 € par an et TMI à 30 % :
Je vais prendre Bordeaux comme ville d'exemple et hypothèse de revente à 15 ans :
Achat Ancien :
Prix de vente de T3 : 175 000 € + frais de Notaire 14 000 € + frais d'actes bancaire 4 300 € = 193 300 €
Emprunt 20 ans : 1 220 € / mois
Loyer : 700 € / mois - Frais de gestion 12 % soit 84 € - charges copro 4 % soit 28 € = 588 € / mois
Taxe foncière : 800 € par an soit 67 € par mois
Coût mensuel pour l'investisseur : 565 €
A coté de ça ces investisseurs continuent à payer leur impôts soit 500 € / mois auxquels va se rajouter quelques années après l'impôt sur le revenu foncier, 30 % de celui-ci + CSG CRDS de 12,1 % soit au total 42,1 % de revenus fonciers.
A la revente, 15 après :
Vente du bien : 175 000 € (je ne prend pas compte de plus value pour les plus sceptiques)
Capital restant dû au prêt : 63 000 €
Capital constitué pour cette opération : 112 000 €
Coût de l'opération : 565 x 12 x 15 = 101 700 €
Capital net constitué : 112 000 - 101 700 = 10 300 € et encore je n'ai pas compté l'imposition supplémentaire créée
Achat Neuf :
Prix de vente de T3 : 215 000 € + frais de Notaire 5 375€ + frais d'actes bancaire 5 375€ = 222 750€
Emprunt 20 ans : 1 420 € / mois
Loyer : 715 € / mois - Frais de gestion 12 % soit 86 € - charges copro 4 % soit 29 € = 600 € / mois
Taxe foncière : 800 € par an soit 67 € par mois et exonérée les deux premières années.
Gain Fiscal loi Scellier : 5 980 € par an soit 498 € / mois
Coût mensuel pour l'investisseur : 255 €
A la revente, 15 après :
Vente du bien : 215 000 € (je ne prend pas compte de plus value pour les plus sceptiques)
Capital restant dû au prêt : 72 000 €
Capital constitué pour cette opération : 143 000€
Coût de l'opération : 255 x 12 x 15 = 45 900€
Capital net constitué : 143 000 - 45 900= 97 100€
Achat ancien : 10 300 €
Achat Neuf : 97 000 €
Je m'arrête là pour les chiffres, et qu'on vienne ma parler de rentabilité.
Par contre le bien immo est la clé du succès de l'opération, que ce soit en qualité de construction et surtout de l'emplacement.
L'écart des prix entre de l'ancien et le neuf, tout compris je parle (comparons le comparable) est parfois nul.
Petit comparatif entre l'ancien et le neuf avec loi dispositif Scellier :
Foyer fiscale de 3 parts, IRPP 6 000 € par an et TMI à 30 % :
Je vais prendre Bordeaux comme ville d'exemple et hypothèse de revente à 15 ans :
Achat Ancien :
Prix de vente de T3 : 175 000 € + frais de Notaire 14 000 € + frais d'actes bancaire 4 300 € = 193 300 €
Emprunt 20 ans : 1 220 € / mois
Loyer : 700 € / mois - Frais de gestion 12 % soit 84 € - charges copro 4 % soit 28 € = 588 € / mois
Taxe foncière : 800 € par an soit 67 € par mois
Coût mensuel pour l'investisseur : 565 €
A coté de ça ces investisseurs continuent à payer leur impôts soit 500 € / mois auxquels va se rajouter quelques années après l'impôt sur le revenu foncier, 30 % de celui-ci + CSG CRDS de 12,1 % soit au total 42,1 % de revenus fonciers.
A la revente, 15 après :
Vente du bien : 175 000 € (je ne prend pas compte de plus value pour les plus sceptiques)
Capital restant dû au prêt : 63 000 €
Capital constitué pour cette opération : 112 000 €
Coût de l'opération : 565 x 12 x 15 = 101 700 €
Capital net constitué : 112 000 - 101 700 = 10 300 € et encore je n'ai pas compté l'imposition supplémentaire créée
Achat Neuf :
Prix de vente de T3 : 215 000 € + frais de Notaire 5 375€ + frais d'actes bancaire 5 375€ = 222 750€
Emprunt 20 ans : 1 420 € / mois
Loyer : 715 € / mois - Frais de gestion 12 % soit 86 € - charges copro 4 % soit 29 € = 600 € / mois
Taxe foncière : 800 € par an soit 67 € par mois et exonérée les deux premières années.
Gain Fiscal loi Scellier : 5 980 € par an soit 498 € / mois
Coût mensuel pour l'investisseur : 255 €
A la revente, 15 après :
Vente du bien : 215 000 € (je ne prend pas compte de plus value pour les plus sceptiques)
Capital restant dû au prêt : 72 000 €
Capital constitué pour cette opération : 143 000€
Coût de l'opération : 255 x 12 x 15 = 45 900€
Capital net constitué : 143 000 - 45 900= 97 100€
Achat ancien : 10 300 €
Achat Neuf : 97 000 €
Je m'arrête là pour les chiffres, et qu'on vienne ma parler de rentabilité.
Par contre le bien immo est la clé du succès de l'opération, que ce soit en qualité de construction et surtout de l'emplacement.
Personnellement, mon principal souci est la revente du bien au moment où je devrais m'acheter ma résidence principale (Je rappelle que muté tous les 3/4 ans, c'est pas rentable).
Mon objectif, me constituer un patrimoine immobilier qui se revendra bien, la rentabilité n'arrive qu'au second plan et enfin les options de défiscalisation...
Etant, avec mon épouse, dans la fonction publique, je connais par avance l'évolution de nos revenus... Pour 2010, mes revenus seront de 77000 euros et je ne compte pas mes PV en bourse.
Mon objectif, me constituer un patrimoine immobilier qui se revendra bien, la rentabilité n'arrive qu'au second plan et enfin les options de défiscalisation...
Etant, avec mon épouse, dans la fonction publique, je connais par avance l'évolution de nos revenus... Pour 2010, mes revenus seront de 77000 euros et je ne compte pas mes PV en bourse.
Gagarine
Contributeur régulier
Je te rassure tout de suite, je n'investirai pas plus dans une daube pareil !
Un investissement Scellier n'est pas mauvais à priori. Pas plus qu'un investissement dans l'ancien est bon à priori.
Et jamais de frais de gestion ! Je n'ai pas pour vocation d'engraisser une agence immobilière... Mes investissements se font rares mais toujours autour de 10% de renta. Emprunt sur 12 ou 15 ans.
Si aujourd'hui Robien aurai pu m'interesser car je commence à avoir pas mal de revenus locatifs, Scellier n'est que du sous-Robien qui tend à soutenir la construction de logements neufs en les faisant financers par des individus qui n'ont pas tous le profil. Loin s'en faut...
christianR
Contributeur régulier
Bonjour,
A ne pas oublier dans le prix du neuf les intérêts intercalaires qui augmentent le tarif et, s'ils sont packagés, il convient de les déduire du prix de revente si on pense revendre au prix d'achat.
Dans l'ancien, tout le monde ne revendra pas au même moment...il n'y aura pas en principe d'effet concurrence.
Je suis d'accord pour dire que si le bien, à surface égale, car les promoteurs n'augmentent pas les prix mais diminuent les surfaces... est vendu 175000 € par rapport à un bien neuf de 215000, la rentabilité est moins bonne que dans le neuf avec réduction d'impôt.
C'est pour cela que tant que les vendeurs n'auront pas compris, sauf à ce que leur bien soit exceptionnel, qu'ils doivent vendre à un prix de 25 à 30% au dessous du prix du neuf le marché de l'occasion sera morose.
Aujourd'hui, ceux qui achètent sont les investisseurs, les accédants ont peur de l'avenir, il suffit d'ouvrir la radio tous les matins pour entendre les vagues de licenciement.
Les acheteurs sont essentiellement des investisseurs et qui dit investisseur dit rentabilité ! Sauf ceux qui sont aveuglés par la réduction d'impôt et sont la cible privilégiés des cow-boys de la défisc...
Pour conclure, si l'appartement de 175000 était vendu 150000 € juste prix compte tenu d'une moins bonne isolation, pas de garantie décennale et frais de notaires plus élevés, les résultats de rentabilité ne pencheraient pas forcément en faveur du neuf.
A ne pas oublier dans le prix du neuf les intérêts intercalaires qui augmentent le tarif et, s'ils sont packagés, il convient de les déduire du prix de revente si on pense revendre au prix d'achat.
Dans l'ancien, tout le monde ne revendra pas au même moment...il n'y aura pas en principe d'effet concurrence.
Je suis d'accord pour dire que si le bien, à surface égale, car les promoteurs n'augmentent pas les prix mais diminuent les surfaces... est vendu 175000 € par rapport à un bien neuf de 215000, la rentabilité est moins bonne que dans le neuf avec réduction d'impôt.
C'est pour cela que tant que les vendeurs n'auront pas compris, sauf à ce que leur bien soit exceptionnel, qu'ils doivent vendre à un prix de 25 à 30% au dessous du prix du neuf le marché de l'occasion sera morose.
Aujourd'hui, ceux qui achètent sont les investisseurs, les accédants ont peur de l'avenir, il suffit d'ouvrir la radio tous les matins pour entendre les vagues de licenciement.
Les acheteurs sont essentiellement des investisseurs et qui dit investisseur dit rentabilité ! Sauf ceux qui sont aveuglés par la réduction d'impôt et sont la cible privilégiés des cow-boys de la défisc...
Pour conclure, si l'appartement de 175000 était vendu 150000 € juste prix compte tenu d'une moins bonne isolation, pas de garantie décennale et frais de notaires plus élevés, les résultats de rentabilité ne pencheraient pas forcément en faveur du neuf.
Je suis d'accord avec vous, avec l'ancien l'avantage est que l'on peut trouver des supers bons coups, mais qui sont très très rares.
Pour la gestion des biens, vous pouvez le faire tous seul si vous avez le temps de faire visiter, et les reins solides en cas de défaillance du locataire, entre deux locations.
Vous pouvez encore faire du robien aujourd'hui, pour gommer vos revenus fonciers, et pour ça il faut vous signez l'acte authentique avant le 31 décembre de cette année.
Et puis dans un patrimoine il faut des placements financiers, de l'immo anciens et neuf.
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