Dispositif Scellier sans passer par un conseiller

[maxichats]

Comment justifier les 12% de frais là où une agence prendrait entre 5 et 7...?
C'est quoi le service en plus...


Et je ne parle meme pas d'une gestion par soi même avec une GRL à 2,5%...

 

[Gagarine]

Comment justifier les 12% de frais

La distance...

Au pays des chercheurs d'or, les vendeurs de pelles sont les rois.

 

[jp.dantas]

635€/mois avec 12 % de frais de gestion, nous voilà avec une rentabilité de 3,76% ! Si vous trouvez des investisseurs contents avec ça... Restons un peu sérieux.

Je comprend mieux. Si c"est comme ça que vous calculer la rentabilité d'une opération avec un dispositif fiscal c'est normal que vous trouvez que les opérations soit foireuses.

Si je reprend les 3,76 de renta (pour vous faire plaisir) mais que l'investissement coûte à l'investisseur 100 ou 200 € par mois la rentabilité est complètement faussé.

Donc si on doit parlé "sérieusement" il faut tout prendre en considération et donc parler des bonnes choses et utiliser les bons calculs. Faut-il voir plus loin que le bout de son nez.

 

[Gagarine]

Je suis d'accord avec votre calcul mais les 2 sont souvent liés. Un 3,76% de renta demandera forcement un effort d'épargne supérieur à un bien à 5% dans les mêmes conditions.
Mais je présente aussi un investissement comme cela : combien cela me coute tous les mois et combien j'en retire à la fin. Et l'opération reste mauvaise même comme cela !

 

[maxichats]

635 euros pour 63 m2 ça fait presque 10 euros du m2, et il y a pas mal de T3 à ce prix là à louer dans Toulouse même et pas à 10 bornes

 

[jp.dantas]

Comment justifier les 12% de frais là où une agence prendrait entre 5 et 7...?
C'est quoi le service en plus...


Et je ne parle même pas d'une gestion par soi même avec une GRL à 2,5%...

Les 12 % de frais se justifient suivant la garantie, sur des frais de gestion à 12 %, la garantie loyer impayé court sans franchise à 100 % et limite de durée, vacance locative et carence locative avec un mois de franchise, 100 % du loyer garantie 6 mois, dégradation, protection juridique, recherche et mise en place du locataire...

C'est l'assurance tout risque pour la gestion, après il y a le choix de prendre moins de garanties et donc des frais moins élevés.

 

[jp.dantas]

Je suis d'accord avec votre calcul mais les 2 sont souvent liés. Un 3,76% de renta demandera forcement un effort d'épargne supérieur à un bien à 5% dans les mêmes conditions.
Mais je présente aussi un investissement comme cela : combien cela me coute tous les mois et combien j'en retire à la fin. Et l'opération reste mauvaise même comme cela !

Ben voila au moins d'accord sur quelque chose.

 

[pifouille]

Mon objectif est de me constituer un patrimoine immobilier qui pourra se revendre facilement. Je précise que, muté tous les 4 ans en moyenne, je ne peux acquérir de résidence principale. L'aspect défiscalisant est juste un avantage par rapport à de l'immobilier classique.

Le programme de Nexity est très bien placé :

-Une demi heure A PIED du centre ville d'Orléans.
-Accès ultra rapide par rocade Orléans Sud et Nord
-Commerces de proximité à pied
-Centre commercial régional à 5 minutes en voiture
-Transport en commun au pied de la résidence
-Accès autoroute rapide.


Dois je rembourser en 10 ans mon bien (je peux le faire sans me mettre dans le rouge) et embrayer sur un deuxième investissement ??? Ou bien écouler sur 20 ans mon emprunt ... Pour moi la première solution me parait la plus cohérente, qu'en pensez vous ?

Pour loe programme de Villeneuve Tolosane, je vais sur Toulouse en pour le 15 aout : Je vous enverrais les photos et vous écrirais mes impressions...

 

[jp.dantas]

Pour l'emplacement du bien, préférez une ville dynamique où il y a un marché locatif, une demande en terme de résidence principale dans 10 ou 15 ans, les commodités (transport, commerce, écoles...).

Si vous voulez toujours continuer l'opération sans l'aide d'un professionnel, étudiez les villes comme Bordeaux, Toulouse, Nantes, Montpellier, Marseille, ...(le plus proche du centre) qui ont un véritable manque en logement, des projets urbains qui apporteront une dynamique supplémentaire, ce qui jouera sur l'évolution des loyers et sur le prix de vente.

Pour le financement, coupez la poire en 2, financez sur 15 ans, en utilisant le Scellier social sur 15 ans.

Bon courage et bonne continuation.

Cordialement.

 

[Gagarine]

L'aspect défiscalisant est juste un avantage par rapport à de l'immobilier classique.

Voilà 2 ou 3 ans que j'interviens sur ce forum et je finis par me lasser d'entendre cette phrase. Alors on va faire simple : si vous êtes dans la TMI à 30% ou plus, alors oui, vous chercherez à investir dans un pgm neuf defiscalisant (encore qu'on pourrait en discuter avec les spécialistes du LMnP et des locaux commerciaux...) et si vous êtes dans la TMI à 14%, l'investissement est optimisé dans l'ancien ou le LMnP. Je ne sais pas comment il faut vous expliquez que la defiscalisation profite aux promoteurs et autres packageurs. Pas à vous (ou si peu).

C'est tout de même drole que tout le monde monte au créneau lorsqu'un restaurateur ne baisse pas le prix de son café à cause de la tva à 5,5 mais tout le monde trouve normal d'acheter un bien à 3,5% de renta parce qu'il y a la defisc.

D'où la devise que je fais mienne : "Au pays des chercheurs d'or, les vendeurs de pelles sont les rois".