[ClubFunding][CFAM#1]
La valorisation de CFAM#1 au 31 décembre 2023 est enfin parue.
Je vous fais grâce des propos sur le thème : non non, ça ne va pas mal, c'est juste que le contexte est compliqué.
Allons à l'essentiel.
Valorisation des parts à l'origine : 1000 €
Remboursements d'apports déjà effectués : 383 €
Soit un coût d'acquisition actuel de : 1000 - 383 = 617 €
Valorisation au 31 décembre 2023 : 571,66 €
C'est déjà catastrophique en soi, mais la situation est en fait bien pire :
- la valorisation au 31 décembre 2023 inclut les dividendes 2023 non encore distribués, soit 25 € par part ;
- les projets pourris n'ont été provisionnés qu'à 20%, 30% ou 50% pour les projets HK Group (on rigole...). Si tous les projets pourris avaient été provisionnés à 100% (ce qui est peut être excessif, mais 20% ou 50% est excessif dant l'autre sens), l'impact sur la valeur de part aurait été de 161,69 € par part.
D'où une valeur réelle qui serait plus proche de 385 €.
De 1000 € à (383 + 385) = 768 €, soit 23,2% des investissements qui vont sûrement partir en fumée.
Et même si mon estimation à 100% de perte est pessimiste, elle ne l'est pas sur HK Group. Et pour les autres projets (Ohayon, plus d'autres que je connais pas), comme on en est aux procédures judiciaires contre les cautions, je ne vois pas comment, à supposer même les cautions solvables, l'argent pourra être récupéré avant la liquidation du fond dans deux ans.
Bref, pour ceux qui se demandent combien rapporte le crowdfunding immobilier, disons que si c'est géré par ClubFunding Asset Management, c'est potentiellement 23,2% de l'inevstissement qui est jeté par les fenêtres.
PS : mon estimation est peut-être pessimiste pour les projets Ohayon du fait de l'existence d'une fiducie, encore faudra-t-il que la Cour de cassation valide le fait que ClubFunding peut mettre en vente les immeubles et récupérer directement les loyers.