Crowdfunding immo - plateformes, projets en cours et avis.

[Sylv]

Bonjour à tous,
Curieux de savoir comment vous considérez que le porteur de projet de notre prochaine opération injecte 0 € d'apport alors que le montant que l'on va décaisser chez le notaire au moment de l'hypothèque intègre bien un apport initial de l'opérateur
Pour rappel, le montant de la collecte sur la plateforme n'est pas le montant qui est décaissé chez le notaire pour l'achat d'un foncier.
Nous sommes vraiment demandeurs de vos retours pour savoir comment expliquer au mieux les dossiers que l'on présente et savoir ce que l'on pourrait améliorer ! N'hésitez pas à m'écrire directement (thomas@lapremierebrique.fr) pour en discuter.
Très belle journée à tous

Bonjour Thomas,

Merci pour le commentaire et l'information.

Le raisonnement ici : l'apport du porteur (656 K€) est inférieur aux frais in fine du projet (691K€) "honoraires d'agence lors de la revente" + "Frais LPB" (éventuellement retraiter les coupons in finie des honoraires LPB payés au début pour affiner le montant in fine ici).

Ainsi il pourrait être utile de préciser dans la plaquette l'utilisation des fonds propres du porteur ou l'utilisation de l'argent de la collecte (que financent ces fonds? L'achat du foncier ou les frais in fine?).

 

[Thomas de LPB]

Bonjour Thomas,

Merci pour le commentaire et l'information.

Le raisonnement ici : l'apport du porteur (656 K€) est inférieur aux frais in fine du projet (691K€) "honoraires d'agence lors de la revente" + "Frais LPB" (éventuellement retraiter les coupons in finie des honoraires LPB payés au début pour affiner le montant in fine ici).

Ainsi il pourrait être utile de préciser dans la plaquette l'utilisation des fonds propres du porteur ou l'utilisation de l'argent de la collecte (que financent ces fonds? L'achat du foncier ou les frais in fine?).

Merci pour ce retour rapide

Je comprends ! Effectivement, pour simplifier la lecture du bilan et l'analyse de ratios sur la charge "financière" on regroupe dans la ligne "La Première Brique" les 3 éléments suivants :
- les frais de dossier à considérer en TTC ;
- les frais de garantie (ici hypothèque de 1er rang inscrite incluant les droits d'enregistrement et les émoluments notariaux sur l'acte) ; et
- les intérêts proratisés sur la durée cible.

Comme les intérêts sont in fine sur ce dossier et payés à la revente de la maison, les 2 autres lignes sont elles bien à couvrir au jour de l'achat du foncier.

De mémoire, les sommes décaissées chez le notaire (après prélèvement des frais de collecte TTC (5 % ht sur ce dossier)) sont précisées dans les contrats de prêt que l'on met à disposition sur la plateforme en même temps que la plaquette de présentation.

 

[Miles]

[ClubFunding][CFAM#1]
La valorisation de CFAM#1 au 31 décembre 2023 est enfin parue.
Je vous fais grâce des propos sur le thème : non non, ça ne va pas mal, c'est juste que le contexte est compliqué.
Allons à l'essentiel.
Valorisation des parts à l'origine : 1000 €
Remboursements d'apports déjà effectués : 383 €
Soit un coût d'acquisition actuel de : 1000 - 383 = 617 €
Valorisation au 31 décembre 2023 : 571,66 €
C'est déjà catastrophique en soi, mais la situation est en fait bien pire :
- la valorisation au 31 décembre 2023 inclut les dividendes 2023 non encore distribués, soit 25 € par part ;
- les projets pourris n'ont été provisionnés qu'à 20%, 30% ou 50% pour les projets HK Group (on rigole...). Si tous les projets pourris avaient été provisionnés à 100% (ce qui est peut être excessif, mais 20% ou 50% est excessif dant l'autre sens), l'impact sur la valeur de part aurait été de 161,69 € par part.
D'où une valeur réelle qui serait plus proche de 385 €.
De 1000 € à (383 + 385) = 768 €, soit 23,2% des investissements qui vont sûrement partir en fumée.
Et même si mon estimation à 100% de perte est pessimiste, elle ne l'est pas sur HK Group. Et pour les autres projets (Ohayon, plus d'autres que je connais pas), comme on en est aux procédures judiciaires contre les cautions, je ne vois pas comment, à supposer même les cautions solvables, l'argent pourra être récupéré avant la liquidation du fond dans deux ans.
Bref, pour ceux qui se demandent combien rapporte le crowdfunding immobilier, disons que si c'est géré par ClubFunding Asset Management, c'est potentiellement 23,2% de l'inevstissement qui est jeté par les fenêtres.

PS : mon estimation est peut-être pessimiste pour les projets Ohayon du fait de l'existence d'une fiducie, encore faudra-t-il que la Cour de cassation valide le fait que ClubFunding peut mettre en vente les immeubles et récupérer directement les loyers.

Question idiote, si les poursuites connus les cautions fonctionnent mais après la dissolution du fond, où part l'argent ?

Tout le monde s'en fiche, mais je résume tout de même mes quinze premiers jours d'avril :
- une réclamation auprès d'une plateforme concernant un premier projet ;
- une plainte au procureur de la République concernant un deuxième projet.
Je trouve que je m'échauffe bien, je vais bientôt pouvoir m'occuper de mes projets HK Group !

Je suis intéressé par vous suivre sur cette procédure.

 

[himalaya75]

Immocratie IFU
Bonjour, avez-vous accès ou reçu votre IFU 2023. J'ai demandé à Immocratie qui ne m'a pas répondu... merci

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Bonjour à tous,
Curieux de savoir comment vous considérez que le porteur de projet de notre prochaine opération injecte 0 € d'apport alors que le montant que l'on va décaisser chez le notaire au moment de l'hypothèque intègre bien un apport initial de l'opérateur
Pour rappel, le montant de la collecte sur la plateforme n'est pas le montant qui est décaissé chez le notaire pour l'achat d'un foncier.
Nous sommes vraiment demandeurs de vos retours pour savoir comment expliquer au mieux les dossiers que l'on présente et savoir ce que l'on pourrait améliorer ! N'hésitez pas à m'écrire directement (thomas@lapremierebrique.fr) pour en discuter.
Très belle journée à tous

0€ apport, non, il ne faut pas exagérer.

Mais 656100€ (ce qui représenterait un flatteur 22% du coût de revient du programme), non plus.

Le coût du programme se décompose en:

• coût du foncier de 2223900€: OK, celui-ci est décaissé dès la signature de l’acte d’achat;
• honoraires techniques de 65700€: OK, ils seront décaissés rapidement, s’ils ne l’ont pas déjà été;
• frais financiers, eux-mêmes décomposés en:
  • frais d’hypothèque et émoluments de LPB de 174375€, immédiatement décaissés dès la mise à disposition des fonds collectés;
  • intérêts des obligataires de 298375€ (je note au passage que les intérêts ne sont pas capitalisés!), mais qui ne seront payés qu’in fine avec le remboursement du capital;
• honoraires d’agence de 218750€, qui ne seront également décaissés qu’à la conclusion de l’opération.

En fait, sur les 656100€ d’«apport» de l’opérateur, 517125€ n’auront à être payés qu’à la conclusion du projet, et n’auront pas dès le départ à être apportés en fonds propres; ce qui réduit considérablement l’apport initial nécessaire du porteur, à 138975€, soit cinq fois moins qu’annoncé. A moins que cet apport de 656100€ ne soit dûment enregistré en compte courant d’associé chez Kokoon, et que vous n’ayez pris des dispositions contractuelles pour que cette dette en CCA ne soit remboursée qu’après le remboursement total des obligataires? Et auquel cas, 517125€ - dont 14 mois d’intérêts - seraient de facto séquestrés pendant toute la durée du projet?

 

[ostibapa]

Immocratie IFU
Bonjour, avez-vous accès ou reçu votre IFU 2023. J'ai demandé à Immocratie qui ne m'a pas répondu... merci

Oui accès OK via la page mes investissements et descendre aux opérations sorties.

 

[Ninus]

Bonjour


0€ apport, non, il ne faut pas exagérer.

Mais 656100€ (ce qui représenterait un flatteur 22% du coût de revient du programme), non plus.

Le coût du programme se décompose en:

• coût du foncier de 2223900€: OK, celui-ci est décaissé dès la signature de l’acte d’achat;
• honoraires techniques de 65700€: OK, ils seront décaissés rapidement, s’ils ne l’ont pas déjà été;
• frais financiers, eux-mêmes décomposés en:
  • frais d’hypothèque et émoluments de LPB de 174375€, immédiatement décaissés dès la mise à disposition des fonds collectés;
  • intérêts des obligataires de 298375€ (je note au passage que les intérêts ne sont pas capitalisés!), mais qui ne seront payés qu’in fine avec le remboursement du capital;
• honoraires d’agence de 218750€, qui ne seront également décaissés qu’à la conclusion de l’opération.

En fait, sur les 656100€ d’«apport» de l’opérateur, 517125€ n’auront à être payés qu’à la conclusion du projet, et n’auront pas dès le départ à être apportés en fonds propres; ce qui réduit considérablement l’apport initial nécessaire du porteur, à 138975€, soit cinq fois moins qu’annoncé. A moins que cet apport de 656100€ ne soit dûment enregistré en compte courant d’associé chez Kokoon, et que vous n’ayez pris des dispositions contractuelles pour que cette dette en CCA ne soit remboursée qu’après le remboursement total des obligataires? Et auquel cas, 517125€ - dont 14 mois d’intérêts - seraient de facto séquestrés pendant toute la durée du projet?

Et ben dis donc, chez LPB ils ne connaissent pas Excel on dirait 🤣

 

[Luciole49]

Bonjour


0€ apport, non, il ne faut pas exagérer.

Mais 656100€ (ce qui représenterait un flatteur 22% du coût de revient du programme), non plus.

Le coût du programme se décompose en:

• coût du foncier de 2223900€: OK, celui-ci est décaissé dès la signature de l’acte d’achat;
• honoraires techniques de 65700€: OK, ils seront décaissés rapidement, s’ils ne l’ont pas déjà été;
• frais financiers, eux-mêmes décomposés en:
  • frais d’hypothèque et émoluments de LPB de 174375€, immédiatement décaissés dès la mise à disposition des fonds collectés;
  • intérêts des obligataires de 298375€ (je note au passage que les intérêts ne sont pas capitalisés!), mais qui ne seront payés qu’in fine avec le remboursement du capital;
• honoraires d’agence de 218750€, qui ne seront également décaissés qu’à la conclusion de l’opération.

En fait, sur les 656100€ d’«apport» de l’opérateur, 517125€ n’auront à être payés qu’à la conclusion du projet, et n’auront pas dès le départ à être apportés en fonds propres; ce qui réduit considérablement l’apport initial nécessaire du porteur, à 138975€, soit cinq fois moins qu’annoncé. A moins que cet apport de 656100€ ne soit dûment enregistré en compte courant d’associé chez Kokoon, et que vous n’ayez pris des dispositions contractuelles pour que cette dette en CCA ne soit remboursée qu’après le remboursement total des obligataires? Et auquel cas, 517125€ - dont 14 mois d’intérêts - seraient de facto séquestrés pendant toute la durée du projet?

L'apport personnel des porteurs de projet est de 103.750 euros que Thomas a vu de ses propres yeux, les honoraires techniques ils sont décaissés après et LPB ne les séquestre pas en plus la TVA est récupérée dessus.

Puis c'est pas le problème on a une hypothèque sur 2325 000 + intérêts sur un produit qui vaut 2075.000 doçnc il n'y a pas de LTV intéressante et on ne sais pas si le porteur de projet ne s'est pas trompé dans sa marge ou si l'immobilier va pas s'effondrer. Donc on verse 112% de la valeur de l'hypothèque.

 

[Sylv]

L'apport personnel des porteurs de projet est de 103.750 euros que Thomas a vu de ses propres yeux, les honoraires techniques ils sont décaissés après et LPB ne les séquestre pas en plus la TVA est récupérée dessus.

Puis c'est pas le problème on a une hypothèque sur 2325 000 + intérêts sur un produit qui vaut 2075.000 doçnc il n'y a pas de LTV intéressante et on ne sais pas si le porteur de projet ne s'est pas trompé dans sa marge ou si l'immobilier va pas s'effondrer. Donc on verse 112% de la valeur de l'hypothèque.

D'ou vient ce montant de 103 750€ d'apport que vous mentionnez?

 

[Luciole49]

D'ou vient ce montant de 103 750€ d'apport que vous mentionnez?

Tout simplement les 5% versés chez le notaire que Thomas a mentionné avoir vus.