Crowdfunding immo - plateformes, projets en cours et avis.

Tomas466

Contributeur régulier
De part votre expérience, appliquez-vous d'autres règles / principes pour tenter de vous prémunir d'un défaut lorsque vous investissez sur un projet ?
- pas plus d'un projet par promoteur au même moment
- pas de promoteur qui a déjà au moins un projet en retard (selon les infos connues sur hellocrowdfunding.com)
- pas de plateformes qui ont beaucoup de projets en retard (même source) et qui ne jouent pas le jeu de la transparence en termes d'indicateurs standardisés, donc pas Wiseed ni Anaxago par exemple
- répartition des projets entre plateformes

Et sinon une grille simplifiée d'analyse : lieu, pré commercialisation, qualité générale du projet, et une dose d'intuition ("ça va bien se vendre"). Et des échanges si besoin avec les contributeurs de cette file :)
 

baffer

Membre
Bonjour,
Merci à tous pour vos réponses :)

Je donne peut-être l'impression de me focaliser sur un éventuel défaut qui pourrait arriver mais c'est lié entre autre au fait que mon portefeuille de crowdfunding immobilier est encore jeune et que je n'ai que peu de recul sur la rentabilité réelle qu'il produira (antériorité de 2.5 ans et surtout réellement actif depuis 1 an). Pour le moment, sur 25 projets réalisés seul un projet a été remboursé (le deuxième arrivera à la fin du mois suite à un remboursement anticipé du promoteur). Le rendement obtenu est de 7.1% net (ou plutôt 6.75% si je tiens compte des dates de souscription / remboursement et non pas des dates de début et de fin des obligations) mais je me dis que je ne tiendrai pas ce rendement dans la durée car il s'agissait d'un rendement de 10% brut alors que la moyenne brut des mes projets tournent plutôt autour de 8.5%. Mes projections me donnent donc plutôt un rendement net aux alentours de 5 à 5.5% ce qui est très correct de mon point de vu. En effet, je vois le crowdfunding immobilier comme un moyen de diversifier les investissements de type "pierre papier" comme peut l'être l'investissement en SCPI, foncière côtée ou REIT. Je m'attends donc à un rendement proche de ce type d'actifs.

Aussi, en regardant la publication de portefeuilles de crowdfunding / crowdlending de membres sur d'autres forums pour voir les rendements obtenus sur une périodicité plus longue j'ai pu constater rapidement que le moindre défaut pouvait faire passer le rendement d'un portefeuille de très correct à médiocre (~2% pour le "risque" supporté versus d'autres types d'investissements) voir même négatif si le taux de défaut dépasse rapidement les 5%. Bien sûr ces chiffres sont à relativiser car ils concernent très largement du crowdlending (ou un mix crowdlending / crowdfunding immo) où les défauts sont beaucoup plus légion que dans l'immobilier.

Aussi, je voulais savoir, si avec le recul qui est le votre, si vous aviez effectuer l'exercice de calculer le rendement net obtenu jusqu'à présent ?
 

poam5356

Modérateur
Staff cBanque
Bonjour,
Je suis à 8% brut (5,6 net).
Je ne calcule pas les périodes pré et post prêt et les éventuels délais.
A quoi bon le faire? Un projet remboursé, et vous avez aussi une certaine somme qui va dormir en attente de réinvestissement.... Ce qui n'est pas pire que l'argent non utilisé sur le compte en banque.
Donc, en ce qui me concerne, c'est 8% brut en calculant le rendement / durée du placement.
Pour moi, cette approximation est largement suffisante.
Actuellement, en immo, j'ai : 74 projets en cours et 36 remboursés.
Il est certain qu'un seul projet perdu, et c'est la rentabilité globale qui prend une claque.
A ce jour, 1 défaut est officiellement acté en immobilier, et causé par la faillite, non pas du promoteur, mais de l'entreprise qui fabriquait les modules des maisons dont la construction était réalisée par le promoteur qui, en réalité, ne faisait qu'1 avec le constructeur des modules.
Aussi longtemps que les taux seront bas, l'immobilier marchera. Comme je l'ai écrit, je cible préco/marge/lieu et j'espère bien ne pas prendre une claque avec un éventuel défaut.
Entre immo et TPE, on ne peut pas comparer parce que les motivations des entrepreneurs qui déposent des projets n'a rien à voir.
 

poam5356

Modérateur
Staff cBanque
Oups, je corrige.... 8% brut, mais c'est pour l'ensemble des projets auxquels je participe.
L'immo représente 70% du total.
Le reste, c'est 25% d'EnR et 5% de TPE et d'agriculture.
La seule partie immo doit donc naviguer autour de 8,5% brut.
 

Tomas466

Contributeur régulier
Je suis à 8,7% bruts théoriques, donc 6% nets théoriques. Un seul projet remboursé à ce jour sur 21 investis, mais ma ligne est ouverte depuis moins d'un an, ceci explique cela.

Avec le recul dont on dispose actuellement je n'investirais pas sur le crowdlending non immo : les défauts qui se matérialisent annulent tout espoir de gain, même en diversifiant à outrance.
 
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