Crowdfunding immo - plateformes, projets en cours et avis.

mvhrb888 · 30 Juillet 2019

Quelqu'un s'est intéressé à l'Atelier Leibniz de Clubfunding ?
Opération de marchand de bien dans le 18e à Paris
Montant recherché 500 k€
Taux 10%
Les deux dirigeants seraient très expérimentés.
Marge 12%
Les ratios ne sont pas clairs. Certains chiffres sont mis entre parenthèses, d'autres marqués "ns" (non significatifs ?)

poam5356 · 30 Juillet 2019

Je ne compte pas y souscrire, et je me suis contenté de survoler le pdf.
J'ai souvent du mal à franchir le pas avec les marchands de biens.
Je pense que le taux est motivé par la petite structure des 2 marchands de biens. Ce qui se retrouve dans le graphique radar : faiblesse de la perf financière, de la solidité financière et des liquidités.
C'est la raison des "ns".
Ce n'est pas Capelli et ses 85M€ de capi boursière.

Tomas466 · 30 Juillet 2019

Je ne suis pas à l'aise non plus avec les opérations de marchand de biens, j'ai toujours une forte impression de "ça passe ou ça casse" qui m'empêche d'investir. J'ai une nette préférence pour des opérations classiques qui me semblent répartir les risques entre plusieurs acquéreurs particuliers (ou un institutionnel dans le cas des opérations à vocation sociale). Ceci étant c'est totalement subjectif et propre à ma perception du marché immo : si ça se trouve des statistiques détaillées confirmeraient exactement l'inverse !

Tomas466 · 31 Juillet 2019

Reçu ce soir par mail une relance de la part d'Homunity pour le troisième projet Capelli à 7% sur 24 mois : c'est sûr qu'avec 2,5 M€ à collecter, et à peine plus d'une centaine d'investisseurs à ce jour, le chemin s'annonce long...

DryClepsydra · 31 Juillet 2019

Tomas466 a dit:
Je ne suis pas à l'aise non plus avec les opérations de marchand de biens, j'ai toujours une forte impression de "ça passe ou ça casse" qui m'empêche d'investir. J'ai une nette préférence pour des opérations classiques qui me semblent répartir les risques entre plusieurs acquéreurs particuliers (ou un institutionnel dans le cas des opérations à vocation sociale). Ceci étant c'est totalement subjectif et propre à ma perception du marché immo : si ça se trouve des statistiques détaillées confirmeraient exactement l'inverse !

Je me trompe peut-être mais si l'opération ne fonctionne pas, on peut toujours se rabattre sur les garanties et notamment les cautions et sûretés souscrites, si toutefois il y en a. Alors, à part faillite de l'opérateur entier (ce qui est certes déjà arrivé), il me semble que c'est un point à retenir.

Tomas466 · 31 Juillet 2019

J'entends bien ! Encore faut-il

qu'il y ait effectivement caution et/ou sûreté, ça semble être souvent le cas mais pas systématiquement (il me semble avoir retenu qu'un projet donné n'en comportait pas, du type "garantie : non")
que ce soit clairement expliqué dans le dossier du projet

C'est un point que toutes les plateformes devraient améliorer : au lieu de préciser les revêtements de sol qui pourront être choisis par l'acquéreur d'un lot, ou le fait qu'il y ait une école à 300 mètres et une gare à 2 km, deux pages standardisées "en cas de retard contractuel" et "en cas de défaut" devraient être présentées systématiquement, avec des explications simples et claire en français compréhensible par tout un chacun sur ce qui arrivera. Ce sont finalement les seules infos utiles à l'investisseur qui espère a minima récupérer sa mise une fois qu'il a compris de quoi le projet retourne ! Aujourd'hui ces données sont au mieux incompréhensibles et disséminées ("une caution est prise sur le capital social de la SAS de tête en mezzanine senior avec hypothèque personnelle du dirigeant toutefois limitée à l'âge de sa belle-sœur à la date de l'émission obligataire" (je caricature mais à peine)), au pire pas présentes ou très laconiques.

poam5356 · 31 Juillet 2019

DryClepsydra a dit:
Je me trompe peut-être mais si l'opération ne fonctionne pas, on peut toujours se rabattre sur les garanties et notamment les cautions et sûretés souscrites, si toutefois il y en a.

C'est un point que j'essaye de surveiller, et c'est un de mes 9 ou 10 indicateurs que j'évalue pour un projet :
Quel est le capital social de la SAS ou SARL chapeau qui cautionne le prêt de la SAS dédiée au projet.

Parfois, la SAS chapeau n'a pratiquement aucune envergure financière... 1000€ en tout et pour tout.
Comment pourra-t-elle venir en aide à un projet qui foire?
Parfois, ça se mord la queue.. La SAS qui cautionne est également impliquée dans le projet.
Ou c'est par des participations croisées. Une SAS A est caution d'une SAS B... Qui est à son tour est caution de la A sur un autre projet.
Pire : Une SAS apporte en caution pour une autre SAS un actif en cours de rénovation et pour lequel elle dispose d'un financement participatif et d'un prêt bancaire (cas récent sur une plateforme dont j'ai oublié le nom). Autrement dit, l'actif n'est pas à elle, pas encore.

DryClepsydra · 1 Aout 2019

Clubfunding qui informe au dernier moment de l'ouverture d'un nouveau projet aujourd'hui à 17h00. Leur dossier d'investissement est clairement lapidaire...