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Tomas466

Contributeur régulier
Cependant même si le cash flow immobilier semble être un bonus (honoraires de gestion pris en compte), il représente tout de même une certaine marge que le promoteur se fait en plus, et qui pourra être utilisée en cas de "problème" sur le projet.
C'est ça la différence entre "marge nette" et "cash flow" ?

De ma compréhension, la "marge nette" est calculée en prenant en compte la somme des ventes des logements (le CA prévisionnel donc) dont on déduit ensuite l'ensemble des coûts. Dans le "cash flow" on réintègre la rétribution du promoteur ?
 

poam5356

Modérateur
Staff MoneyVox
cash flow immobilier = marge nette + frais de commercialisation en interne + honoraires de gestion.
Autant je comprends ce qu'est la marge nette qui est ce qu'a écrit Tomas466.. Autant, pour moi frais de commercialisation et honoraires de gestion sont des dépenses.
Les honoraires de gestion = divers frais administratifs pour constituer la SCI dédiée au projet immobilier, les frais de comptabilité, peut-être les frais liés à la banque créditrice et à la plateforme de financement participatif.
Les frais de commercialisation parlent d'eux-mêmes : rémunérer la société qui va vendre les lots, louer la guitoune de vente installée devant le chantier, les pubs, etc.
Pour moi, c'est de la dépense... pas des revenus!
Ou alors, c'est comme avec les UC en AV... la société qui commercialise fait des bénéfices sur les ventes et consent la rétrocession d'une partie de ces bénéfices au promoteur! ça, je peux le comprendre.
par contre, je ne vois pas pourquoi les honoraires de gestion se transforment en gains pour le promoteur.
 

Tomas466

Contributeur régulier
Ou bien il ne s'agit que des honoraires de gestion en eux-mêmes, c'est à dire une rémunération couvrant la commercialisation réalisée directement par le promoteur (donc hors frais administratifs, de SCI, financiers... qui forment bien une charge et qui sont dans une autre rubrique non incluse dans le cash flow). Dans ce cas le cash flow regroupe ce qui revient effectivement au promoteur et il s'agit bien de recettes :

- la marge, par différence entre total ventes et total dépenses
- les honoraires de gestion, par pourcentage fixé à l'avance (genre 2% du prix total de vente d'un bien) ou par forfait (genre 2000 € de "frais de dossier" par bien vendu)

Ce n'est pas la même ligne comptable, et ce n'est sans doute pas traité de la même manière comptablement et fiscalement, mais c'est concrètement de l'argent qui rentre dans la poche du promoteur à la fin de l'opération. Un peu comme certaines sociétés qui, lorsqu'elles réalisent des montages financiers, appliquent une marge puis incluent des frais de siège ou de groupe, des frais de direction régionale ou départementale, de frais de centrale d'achat ou des assistances techniques : on a beau appeler ça comme on veut, le pognon remonte au même endroit, et c'est le client qui paye.
 
Dernière modification:

poam5356

Modérateur
Staff MoneyVox
Oui, c'est cohérent.
Et vous avez raison, je viens de trouver un site expliquant les frais dans un projet immobilier avec ce beau camembert:


2019_frais_construction_immo.gif

Les honoraires du maître d’ouvrage (Chez Homunity, ce sont les honoraires de gestion.) :
"Le promoteur immobilier est le maître d’ouvrage : il assure le contrôle, le financement et la gestion du projet immobilier de la conception à la commercialisation. La structure de maîtrise d’ouvrage est généralement composée de professionnels dédiés à la recherche des terrains, au montage des permis, au suivi des opérations, à l’administration des ventes, au suivi de la clientèle, à la commercialisation, etc…"

Ils peuvent aussi inclure les frais de commercialisation lorsque le promoteur assure lui-même cette commercialisation. Ces frais lui reviennent puisqu'il est son propre maître d'ouvrage. C'est ce qui alimente le cash flow immobilier mentionné dans les doc d'Homunity.

Les honoraires bureau d'étude et de la maîtrise d’œuvre et de contrôle :
"Le promoteur maître d’ouvrage s’entoure des compétences externes de professionnels pour la conception et la construction des bâtiments. Le coût de l’ensemble de ces intervenants a été regroupé sous le terme réducteur « Honoraire Maîtrise d’œuvre » sur les graphiques de cet article. "
Chez Homunity, ce sont les "Honoraires techniques" et sont payés à un intervenant externe.

Bon, on avance, on dormira (enfin, moi en tout cas) moins bête ce soir.
 
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