Crowdfunding immo - plateformes, projets en cours et avis.

poam5356

Modérateur
Staff cBanque
Bonsoir Frane, et bienvenue (je vois que vous avez un statut Nouveau membre).
Pour ce projet à Cholet... Je me tâte!! Ce n'est pas ce que je préfère comme type de projet. Par contre, une marge de 48%... Je n'avais encore jamais vu! Ce qui me gène en plus, c'est qu'ils semblent être passés à 1000€ pour le ticket d'entrée. Du coup, à pratiquement 1 nouveau projet par semaine, on peut se permettre d'être plus sélectif.
 

frane

Membre
Je prends en compte le montant minimum de la participation mais je me dit que fondamentalement, si je ne "crois" pas à un projet, le montant ne sera pas décisif. Sur les derniers projets club funding, même à 500 €, je n'y suis pas allé.

J'accorde une importance de plus en plus marquée à la commercialisation du bien, me disant que si le taux est trop faible, le risque de retard du projet ou de diminution de la marge sera fort. Egalement quand il n'y a qu'un seul lot comme le projet à Monaco ou celui du boulevard saint Germain de club funding.

Le rythme de sorties des projets varie pas mal avec des semaines ou cela s'accélère, surtout vers les fins de semaine, le vendredi souvent. J'avais vu un chiffre de 343 projets sur 2018. Ce qui donnerait une moyenne de 7 projets par semaine. Sur les sites que je suis , il ne me semble pas en voir autant mais il y a du choix, ce qui est positif.

Après à coup de mille euros par projet minimum, cela va vite pour quelqu'un qui veut diversifier ses investissements et l'année est longue...
 

poam5356

Modérateur
Staff cBanque
Oui, je tiens sensiblement le même raisonnement.
Je me base sur une grille pour sélectionner les projets.
2 indicateurs (pour un total de 9) conditionnent le résultat final : la préco et la marge du promoteur.
A l'usage, il faudrait affiner ces indicateurs :
promoteur ou marchand de biens, ce n'est pas tout à fait pareil.
La préco sur 1 seul bien à vendre, c'est 0 ou 100%... Avec ma grille, c'est -5pts ou +3pts.
J'ai souscrit au projet du Bd Sant-Germain qui n'a qu'1 seul bien à vendre et qui n'est pas vendu au moment de la souscription. Le bilan avec ma grille est forcément négatif. Mais je n'imagine pas un seul instant que ce bien ne trouve pas preneur.
A partir de là, oui, je veux aussi étaler dans le temps les souscriptions.
Du coup, je laisse tomber Cholet et j'attends les projets annoncés, dont celui à Bordeaux.
 

Tomas466

Contributeur régulier
Perso je n'ai pas encore atteint ma cible d'investissement en CFI mais ça se rapproche.

Mes critères de sélection des projets sont devenus les suivants avec le temps :

- une impression générale de "ça va bien se vendre" : c'est totalement subjectif ! Je lis le dossier, je regarde l'environnement urbain sur Google Maps, je consulte le site du promoteur ou de l'opération... et je me demande si j'achèterais là bas ou pas si j'avais à acquérir un bien. De ce fait j'ai un biais certain vers la construction de logements neufs dans des communes à potentiel. Je suis encore mal à l'aise avec les opérations de marchands de biens, notamment lorsqu'il n'y a qu'un seul lot, même si j'ai pu investir dans certains projets de rénovation (la résidence universitaire à Gentilly par exemple) lorsque je suis convaincu de la réussite

- un taux de pré-commercialisation élevé qui indique que le projet est bien parti. La préco peut être moins un peu moins élevée si le dossier présente une comparaison des prix au m² avec les opérations proches et que le projet est manifestement bien positionné dans un secteur à potentiel

- pas plus de X opérations par plateforme (évidemment sérieuse : agrément, historique...), pas plus d'une opération par promoteur -> diversification à fond

- j'ai tendance à préférer des projets à 12 ou 18 mois aux engagements plus longs

Dès que j'ai un doute, ou qu'un risque identifié me semble un peu trop marqué, je passe : il y a suffisamment de projets aujourd'hui pour ne pas sauter sur le premier qui se présente. Avantage : ça lisse les investissements dans le temps et donc les remboursements :)

Je prends en compte le montant minimum de la participation mais je me dit que fondamentalement, si je ne "crois" pas à un projet, le montant ne sera pas décisif. Sur les derniers projets club funding, même à 500 €, je n'y suis pas allé.
Même logique de mon côté !
 

Charly26230

Contributeur régulier
Pour moi la Pré-Co n’est que purement indicative: on est sur de la réservation qui est par nature volatile. Seul l’acte authentifié compte in fine.

Non, l’emplacement (et donc l’attractivite du lieu) et l’experience du promoteur / marchand de biens, ont plus de poids à mes yeux.
 

Tomas466

Contributeur régulier
Pour moi la Pré-Co n’est que purement indicative: on est sur de la réservation qui est par nature volatile. Seul l’acte authentifié compte in fine.
Oui, mais même avec ce bémol et toutes choses égales par ailleurs, il faut mieux un projet précommercialisé à 75% qu'à 30%.
 

Charly26230

Contributeur régulier
Oui, mais même avec ce bémol et toutes choses égales par ailleurs, il faut mieux un projet précommercialisé à 75% qu'à 30%.
Certes oui, à tout prendre, mais ayant déjà fait de la vente VEFA, je peux te dire qu'on peut cacher de la misère avec de la Pré-Co. C'est un peu comme dans les comptes d'une boite.
 

frane

Membre
Le projet sur club funding est parti en 10 minutes !!! j'ai trouvé ca impressionnant mais je n'ai vraiment aucun regret. Je serais curieux de savoir combien d'investisseurs ont participé.

De façon plus globale, si le nombre d'investisseurs augmente chaque année plus vite que le nombre de projets, peut être que la qualité des projets baissera ? Pourrais-t-il y avoir un effet mode sur ce type de placement, surtout quand les taux de rentabilité proposés par les autres placements type SCPI ou fonds euros ont tendance à baisser d'année en année.

Je me posais la question de savoir également si la loi PACTE ou une future loi ne permettrait pas de positionner des obligations ou minibons du type proposés sur les projets de crowfunding immobilier sur un PEA ?
 

poam5356

Modérateur
Staff cBanque
Le projet sur club funding est parti en 10 minutes !!! j'ai trouvé ca impressionnant mais je n'ai vraiment aucun regret. Je serais curieux de savoir combien d'investisseurs ont participé.
C'est habituel chez eux!

De façon plus globale, si le nombre d'investisseurs augmente chaque année plus vite que le nombre de projets, peut être que la qualité des projets baissera ? Pourrais-t-il y avoir un effet mode sur ce type de placement, surtout quand les taux de rentabilité proposés par les autres placements type SCPI ou fonds euros ont tendance à baisser d'année en année.
Le ticket d'entrée est un filtre efficace (enfin, je pense) contre une hausse importante de nouveaux investisseurs.
Je le vois aux commentaires sur un forum dédié : beaucoup de gens qui critiquent les plateformes dédiées PME (lendix, credit.fr, Bolden et cie) à cause du nombre important de défauts, ne sont pas disposés à aller vers l'immo à cause du ticket d'entrée.

Je me posais la question de savoir également si la loi PACTE ou une future loi ne permettrait pas de positionner des obligations ou minibons du type proposés sur les projets de crowfunding immobilier sur un PEA ?
C'est prévu, sauf que personne n'a parlé des frais!! Sur mon PEA, j'ai 0,2% de frais avec un mini à 200€ pour inscrire des titres non cotés. Certains courtiers demandent encore plus. peut-être moins chez d'autres, je ne sais pas.
Dans ces conditions, c'est vite vu!
 
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