Crowdfunding immo - plateformes, projets en cours et avis.
- Auteur de la discussion poam5356
- Date de début
Sur le site hellocrowfunding apparaît un projet en cours clubfunding, les Terasses Saint Genes, à Bordeaux
Il me semble que la newsletter de samedi y faisait référence, une fin de commercialisation de lot il me semble. En cherchant sur internet, j'ai trouvé des pages présentant ce programme neuf Pinel, quasi complètement commercialisé, et même une vidéo sur YouTube présentant la résidence.
J'attends de voir le détail du dossier mais je me pose la question de savoir si je serais prêt à soutenir un projet Pinel quand je ne suis pas convaincu par la rentabilité des Pinel (j'ai un exemple d'un projet à côté de chez moi où le prix de vente est 4à % supérieur aux prix du marché).
Ce n'est pas que je ne trouve pas Bordeaux non attractive mais je me pose la question de savoir si les prix de ces programmes neufs ne sont pas trop élevés et du coup n'entrainera pas une difficulté à commercialiser ces derniers lots, entrainant une baisse des prix et de la marge réalisée par le promoteur et en conséquence une baisse de la rentabilité sur l'opération.
Cela me fait penser au projet Bd Saint Germain où le prix de vente du futur bien d'exception ressortait à 17 000 € le mètre carré… ne connaissant pas ce marché parisien de luxe et n'arrivant pas à me projeter, je m'étais abstenu.
J'ai repé un autre projet en cours d'audit sur koregarf, une résidence aux lillas et quand j'ai cherché sur internet, j'ai trouvé les prix de commercialisation du programme neuf à 8-9000 € du mètre carré, OK à 400 m2 d'un métro mais ces prix me semblent stratosphériques et soutenir ce projet reviendrait à soutenir ces prix. Je suivais certains forums sur une bulle immobilière qui sur Paris n'a jamis éclatée et même si j'ai soutenu plusieurs projets sur Paris ou sur la région parisienne, je garde cette problématique en tête.
Après toute opération immobilière comporte un risque, de construction, de commercialisation… la diffculté pour moi est de ne pas prendre trop de risque et de pas me laisser trop attirer par les taux proposés.
Il me semble que la newsletter de samedi y faisait référence, une fin de commercialisation de lot il me semble. En cherchant sur internet, j'ai trouvé des pages présentant ce programme neuf Pinel, quasi complètement commercialisé, et même une vidéo sur YouTube présentant la résidence.
J'attends de voir le détail du dossier mais je me pose la question de savoir si je serais prêt à soutenir un projet Pinel quand je ne suis pas convaincu par la rentabilité des Pinel (j'ai un exemple d'un projet à côté de chez moi où le prix de vente est 4à % supérieur aux prix du marché).
Ce n'est pas que je ne trouve pas Bordeaux non attractive mais je me pose la question de savoir si les prix de ces programmes neufs ne sont pas trop élevés et du coup n'entrainera pas une difficulté à commercialiser ces derniers lots, entrainant une baisse des prix et de la marge réalisée par le promoteur et en conséquence une baisse de la rentabilité sur l'opération.
Cela me fait penser au projet Bd Saint Germain où le prix de vente du futur bien d'exception ressortait à 17 000 € le mètre carré… ne connaissant pas ce marché parisien de luxe et n'arrivant pas à me projeter, je m'étais abstenu.
J'ai repé un autre projet en cours d'audit sur koregarf, une résidence aux lillas et quand j'ai cherché sur internet, j'ai trouvé les prix de commercialisation du programme neuf à 8-9000 € du mètre carré, OK à 400 m2 d'un métro mais ces prix me semblent stratosphériques et soutenir ce projet reviendrait à soutenir ces prix. Je suivais certains forums sur une bulle immobilière qui sur Paris n'a jamis éclatée et même si j'ai soutenu plusieurs projets sur Paris ou sur la région parisienne, je garde cette problématique en tête.
Après toute opération immobilière comporte un risque, de construction, de commercialisation… la diffculté pour moi est de ne pas prendre trop de risque et de pas me laisser trop attirer par les taux proposés.
Je serais tenté de dire : peu importe!
Le projet présenté par la plateforme sert à financer la construction, ou la rénovation, d'un immeuble et est rentabilisé par la vente des appartements.
Que le Pinel soit ensuite rentable, ou pas, ce n'est plus notre problème. Si le projet en question (je l'ai vu être annoncé dans la newsletter) est quasi placé, c'est tout bon pour moi.
Les projets continuent d'affluer :
Homunity proposait 2 projets dans la banlieue de Toulouse sur des durées de 18 mois pour un rendement de 9 % (taille de 200 k€ et 260 k€).
Outre le projet sur Bordeaux, partis plus lentement que le précédent (samedi matin tout n'était pas bouclé), Club Funding va proposer deux nouveaux projets :
LES DEMEURES DU LUBERON
800 k€ / 9.5 % / 12 mois / ouverture mercredi 24 avril 17h00
Vente des derniers lots de deux immeubles élevés en 2 étages composés de 35 logements ainsi que des places de stationnement et des boxs.
LA ROUTE DE ROUEN
Opération d'acquisition de deux immeubles, située à Rouen, en vue de revendre les lots à la découpe à des investisseurs.
Pour la plupart des projets(< 1 M€), il faut faire preuve de réactivité, si les sites ont communiqué sur les éléments suffisamment tôt.
Dans 1-2 ans, je serais curieux de pouvoir constater le débouclage de les projets afin de savoir si j'ai eu raison ou pas d'investir. Je manque de recul.
Homunity proposait 2 projets dans la banlieue de Toulouse sur des durées de 18 mois pour un rendement de 9 % (taille de 200 k€ et 260 k€).
Outre le projet sur Bordeaux, partis plus lentement que le précédent (samedi matin tout n'était pas bouclé), Club Funding va proposer deux nouveaux projets :
LES DEMEURES DU LUBERON
800 k€ / 9.5 % / 12 mois / ouverture mercredi 24 avril 17h00
Vente des derniers lots de deux immeubles élevés en 2 étages composés de 35 logements ainsi que des places de stationnement et des boxs.
LA ROUTE DE ROUEN
Opération d'acquisition de deux immeubles, située à Rouen, en vue de revendre les lots à la découpe à des investisseurs.
Pour la plupart des projets(< 1 M€), il faut faire preuve de réactivité, si les sites ont communiqué sur les éléments suffisamment tôt.
Dans 1-2 ans, je serais curieux de pouvoir constater le débouclage de les projets afin de savoir si j'ai eu raison ou pas d'investir. Je manque de recul.
Clubfunding rembourse souvent par anticipation les prêts. Sans doute est-ce dû aux opérations de marchands de biens régulièrement proposées par la plateforme. Là ou d'autres, Koregraf par exemple, ne proposent que du résidentiel neuf qui demande plus de temps pour arriver à la fin des programmes.
Le marchand de biens essaye de vendre le plus vite possible avec la plus forte marge possible et rembourse aussi le plus vite qu'il le peut.
Je n'ai pas participé à celui de Bordeaux (trop mauvais score à ma grille).
Je viens d'avoir 2 remboursements de Clubfunding.
ça m'embête un peu qu'ils soient passés à 1000€ sur les projets.
A 500€, j'aurais investi sur les demeures du Luberon.
C'est du refinancement, donc le prêt va servir à financer la fin de cette opération et le promoteur va dégager les fonds équivalents pour débuter une nouvelle opération.
La préco est bonne, 82%, mais la marge est faible, 4%. Du coup, j'hésite à y aller!
4% de marge, c'est 264K€ de bénéfice sur un projet à 6,7M€ si tout est vendu. C'est quand même assez tendu comme fin de programme.. A mon avis, bien sûr!
Le marchand de biens essaye de vendre le plus vite possible avec la plus forte marge possible et rembourse aussi le plus vite qu'il le peut.
Je n'ai pas participé à celui de Bordeaux (trop mauvais score à ma grille).
Je viens d'avoir 2 remboursements de Clubfunding.
ça m'embête un peu qu'ils soient passés à 1000€ sur les projets.
A 500€, j'aurais investi sur les demeures du Luberon.
C'est du refinancement, donc le prêt va servir à financer la fin de cette opération et le promoteur va dégager les fonds équivalents pour débuter une nouvelle opération.
La préco est bonne, 82%, mais la marge est faible, 4%. Du coup, j'hésite à y aller!
4% de marge, c'est 264K€ de bénéfice sur un projet à 6,7M€ si tout est vendu. C'est quand même assez tendu comme fin de programme.. A mon avis, bien sûr!
Pour ma part j'ai participé au projet de Bordeaux car l'emplacement et la ville me semblaient attractifs (et je n'ai pas encore investi sur cette région), que le projet concernait un bien déjà construit et que le risque portait sur la commercialisation d'un nombre de lots qui me paraissait limité.
Mais c'est vrai que la marge réalisée par le promoteur sur cette opération est faible avec 4 %
Est-ce uniquement ce critère qui a rendu le score trop mauvais à ta grille ?
Ce qui a également joué dans ma décision est le fait que je ne serais pas forcément autant disponible sur les mois de mai, juin et août pour participer à des projets.
Je suis moins fan de ce projet dans le Lubéron, je vais passer mon tour pour ce mois d'avril.
A coup de 1 000 €, je vais devoir être encore plus sélectif sur les projets et je me rends compte le critère emplacement et le lieu sont majeurs pour moi (et peut être parfois à tort car je ne connais pas bien les spécificités des marchés immobiliers locaux).
Il faudrait que j'arrive à éliminer tout côté "affectif" et ne considérer que les performances financières de chaque projet, mais je ne considère pas que cela soit si facile avec un projet immobilier par rapport à un produit purement financier.
Mais c'est vrai que la marge réalisée par le promoteur sur cette opération est faible avec 4 %
Est-ce uniquement ce critère qui a rendu le score trop mauvais à ta grille ?
Ce qui a également joué dans ma décision est le fait que je ne serais pas forcément autant disponible sur les mois de mai, juin et août pour participer à des projets.
Je suis moins fan de ce projet dans le Lubéron, je vais passer mon tour pour ce mois d'avril.
A coup de 1 000 €, je vais devoir être encore plus sélectif sur les projets et je me rends compte le critère emplacement et le lieu sont majeurs pour moi (et peut être parfois à tort car je ne connais pas bien les spécificités des marchés immobiliers locaux).
Il faudrait que j'arrive à éliminer tout côté "affectif" et ne considérer que les performances financières de chaque projet, mais je ne considère pas que cela soit si facile avec un projet immobilier par rapport à un produit purement financier.
Celui-ci et le taux de 11%.
Voici le détail de ma grille pour ce projet :
Marge 4% -> -3
Préco 76% -> 0
Ancienneté 2004 -> +1
Département 33 -> +1
Bordeaux -> +0,5
Durée 18 mois -> +0,5
Taux 11% -> -2
Capital social 40K€ -> -1
Ratio d'endettement 0,85 -> +1
Total -2
Merci pour ce détail,
C'est vrai que dans mon raisonnement je n’intégrais pas forcément que la contrepartie d'un taux élevé était le niveau de risque.
Entre un projet qui rapporte 8 % et un qui rapporte 11 %, j'aurais tendance à préférer celui qui rapporte le plus mais cela parce que je ferais l'hypothèse que le risque est identique entre les deux projets, ce qui n'est pas le cas.
Je me demande si les promoteurs font jouer la concurrence entre les sites, entraînant ainsi une baisse des taux proposés pour un risque identique.
Je vois rarement des taux supérieurs à 11 % (depuis quelques mois que je suis les projets).
C'est vrai que dans mon raisonnement je n’intégrais pas forcément que la contrepartie d'un taux élevé était le niveau de risque.
Entre un projet qui rapporte 8 % et un qui rapporte 11 %, j'aurais tendance à préférer celui qui rapporte le plus mais cela parce que je ferais l'hypothèse que le risque est identique entre les deux projets, ce qui n'est pas le cas.
Je me demande si les promoteurs font jouer la concurrence entre les sites, entraînant ainsi une baisse des taux proposés pour un risque identique.
Je vois rarement des taux supérieurs à 11 % (depuis quelques mois que je suis les projets).
Le taux proposé dépend de l'analyse faite par la plateforme.
Je prends en compte ce taux, mais de manière inverse : de +2 <8% à -3 à partir de 12% (très rare, j'ai dû le voir 1 seule fois).
Je serais tenté de dire que non, sinon une plateforme en particulier drainerait la plupart des projets.
Je pense qu'il doit y avoir une certaine cohérence dans les évaluations faites par les plateformes.
5 jours après son lancement, le projet du LUBERON de Club Funding tarde à atteindre les 100 %... cela m(étonne par rapport aux projets précédents et au montant qui n'est pas particulièrement élevé. Y-a-t-il un effet vacances scolaires de la zone de Paris ?
Lancement demain d'un nouveau projet
LA ROUTE DE BONSCOURS
650 k€ / 10 % / 18 mois / ouverture mardi 30 avril 17h00
Taux de commercialisation 30 %
Taux de marge attendue 20 %
Opération d'acquisition de deux immeubles, située à Rouen, en vue de revendre les lots à la découpe à des investisseurs.
Je ne vais pas aller sur ce projet, les bâtiments sont situés à Rouen mais je trouve un peu loin du centre et en bordure de départementale, loin de l'image d'illustration du projet.
Je trouve le taux de commercialisation un peu faible.
J'attendrais de voir les projets suivants et notamment celui ci annoncé
LILLE FIT
Acquisition d'un local de 4 000m², en vue de sa réhabilitation et sa relocation à une enseigne de salles de fitness
Club funding a également communiqué sur son rapport annuel 2018.
J'ai retenu que sur 2019, ils avaient pour objectifs de présenter 70 projets (contre 50 sur 2018).
Il me semble qu'ils évoquent un montant moyen de 41 k€ par investisseurs (avec en moyenne 14 projets par investisseurs).
J'ai vu sortir des projets sur Homunity à Vallauris et Monego en haute Savoie sans être attiré
Lancement demain d'un nouveau projet
LA ROUTE DE BONSCOURS
650 k€ / 10 % / 18 mois / ouverture mardi 30 avril 17h00
Taux de commercialisation 30 %
Taux de marge attendue 20 %
Opération d'acquisition de deux immeubles, située à Rouen, en vue de revendre les lots à la découpe à des investisseurs.
Je ne vais pas aller sur ce projet, les bâtiments sont situés à Rouen mais je trouve un peu loin du centre et en bordure de départementale, loin de l'image d'illustration du projet.
Je trouve le taux de commercialisation un peu faible.
J'attendrais de voir les projets suivants et notamment celui ci annoncé
LILLE FIT
Acquisition d'un local de 4 000m², en vue de sa réhabilitation et sa relocation à une enseigne de salles de fitness
Club funding a également communiqué sur son rapport annuel 2018.
J'ai retenu que sur 2019, ils avaient pour objectifs de présenter 70 projets (contre 50 sur 2018).
Il me semble qu'ils évoquent un montant moyen de 41 k€ par investisseurs (avec en moyenne 14 projets par investisseurs).
J'ai vu sortir des projets sur Homunity à Vallauris et Monego en haute Savoie sans être attiré
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