Crowdfunding immo - plateformes, projets en cours et avis.

[poam5356]

Bonjour,
Une petite question : je suis nouveau sur Monego, je ne trouve pas les chiffres utilisés pour le gearing. Dans document se trouvent-ils ?
Merci.

Bonsoir,
Quand ils ne sont pas disponibles dans le (ou les) document fourni, alors je vais chercher les infos sur le site societe.com avec le RCS de la société SPART qui est 794 048 074 (donné dans l'extrait KBIS dispo dans les documents du projet).

 

[poam5356]

Je viens juste de le passer à la moulinette. Du coup, j'hésite...

- Marge opérationnelle 7,95% : -1
- Préco VEFA 65% pour la 1ère tranche: -1 (la 2ème tranche n'a pas encore été ouverte à la commercialisation)
- Ancienneté promoteur 2011 : 0
- Département 33 : +2
- Ville Villenave d’Ornon : 0
- Taux du prêt 8,5% : +1
- Durée du prêt 21 mois : 0
- Capital social SAS AQPRIM INVEST 3 1000€ : -1
- Gearing net : pas trouvé le bilan ou pas su trouver les chiffres. Je mets -1 par défaut.
------------------------------------------------
TOTAL : -1 (ou 0 si le gearing net est <1)

Ne voyez pas cette moulinette comme étant un outil universel de décision!!
Je l'ai faite par rapport à mon observation des projets depuis 3 ans. Mais aussi par rapport à des paramètres que je privilégie, comme le lieu (2 indicateurs) ou la marge et la préco qui ont, pour ces 2 derniers, l'impact le plus fort sur le score final.
Cette grille ne conviendra certainement pas à tout le monde..! Elle permet au moins de se poser quelques bonnes questions face aux infos données sur chaque projet.
Pour en revenir à Aqprim, je prends les données de la maison mère, plutôt que les structures dédiées à des projets, comme l'est Aqprim Invest 3 (il y a toute une ribambelle d'Aqprim Invest, de 1 à 5).
C'est ce que j'avais fait pour un autre projet d'Aqprim auquel j'ai souscrit sur Koregraf : Leku Ona (Pays Basque).
J'avais retenu 125 000€ en Capital social et un gearing de 1 098 900 / 497 000 = 2,21
Ce qui donne, du coup, un total de +0,5

 

[Manu215]

Ne voyez pas cette moulinette comme étant un outil universel de décision!!

Ne vous inquiétez pas, je ne considère pas cette grille comme l'alpha et l'oméga du crowdfunding immo...
Il y a aussi d'autres critères, moins fondamentaux, ainsi qu'une appréciation globale du projet qui donne un peu de recul et qui compense le saucissonnage (légitime) de la grille. C'est pour cela que j'ajoute des observations.

Par exemple, dans le projet VOLTAIRE :
- le nantissement des titres émis est un élément important et rassurant qui ne figure pas dans la grille
- la revente de petits appartements (T1 et T2 seulement) est en adéquation avec la demande et les possibilités financières pour qui voudrait acheter dans Paris, et dans ce quartier je vois très bien la population cible
- le marché parisien est sans doute le plus tendu du territoire, je ne me fais aucun souci pour la revente

Pour en revenir à Aqprim, je prends les données de la maison mère, plutôt que les structures dédiées à des projets, comme l'est Aqprim Invest 3 (il y a toute une ribambelle d'Aqprim Invest, de 1 à 5).

OK.
Je pensais qu'il fallait plutôt prendre la SAS qui émettait les obligations.

Merci pour votre aide en tous cas...

 

[mvhrb888]

Ne voyez pas cette moulinette...

Comme l'ombre de Paal qui passe sur ce fil... ;-)
Mais j'ai une vraie question, d'un néophyte:

le nantissement des titres émis est un élément important et rassurant qui ne figure pas dans la grille

Que signifie ici le nantissement des titres ?

 

[CharlyBgood]

Que signifie ici le nantissement des titres ?

A priori cela désigne une garantie financière pour un créancier, prise sur des instruments financiers

 

[poam5356]

A priori cela désigne une garantie financière pour un créancier, prise sur des instruments financiers

Oui, exactement comme le nantissement d'une AV dans un prêt immobilier.
ici, c'est le dirigeant de la société Groupe Arcange qui apporte en garantie sa société à hauteur des fonds recherchés : 850K€.

 

[Leloup]

Peut-être la plateforme attend-elle un certain seuil de pré-commercialisation avant de lancer la collecte, ou bien une purge quelconque ?

Manali Lodge à Courchevel chez Homunity n'est pas clôturé après 1 mois de collecte : le seul mini a probablement été atteint (80% de la cible et 640 investisseurs) mais sans doute pas la totalité. Quant au financement de structure d'Axone il a déjà fait l'objet de deux relances par mail, signe qu'il ne motive pas plus que ça les troupes... Perso je n'y vais pas : la plateforme a d'abord lancé 4 projets du promoteur, puis enchaîne quelques mois plus tard sur la société elle-même, ce qui ferait 6,5 M€ collectés en crowdfunding au total. Il faut avoir les reins solides en cas de pépin !

Chez Homunity, Mana Lodge a fini par être bouclé, mais Axone (taux 10%) n'est qu'à environ la moitié après bientôt 4 semaines de collecte... Quant à Réalités (le "solide promoteur"), il n'a intéressé que 132 des 31933 investisseurs inscrits : donc 31801 (99,6%) ne sont pas intéressés...démarrage plutôt décevant qui doit s'expliquer par le taux de 7% peu attractif ou alors le black friday 🎁 aurait-il eu raison des comptes des petites bourses ?

 

[poam5356]

démarrage plutôt décevant qui doit s'expliquer par le taux de 7% peu attractif ou alors le black friday 🎁 aurait-il eu raison des comptes des petites bourses ?

Je crois que c'est le 7% qui n'attire pas.

 

[dragon-666]

Chez Homunity, Mana Lodge a fini par être bouclé, mais Axone (taux 10%) n'est qu'à environ la moitié après bientôt 4 semaines de collecte... Quant à Réalités (le "solide promoteur"), il n'a intéressé que 132 des 31933 investisseurs inscrits : donc 31801 (99,6%) ne sont pas intéressés...démarrage plutôt décevant qui doit s'expliquer par le taux de 7% peu attractif ou alors le black friday 🎁 aurait-il eu raison des comptes des petites bourses ?

Très surpris que Mana Lodge ait mis autant de temps à partir, c'est un bon projet. Après c'est vrai que pour ceux qui ne connaissent pas les particularités de cette station les prix des appartements pouvaient faire peur

Globalement on voit que les projets de quelques centaines de K€ partent en général en quelques minutes - même ceux de qualité moyenne - et au contraire ceux à 1M€+ partent toujours assez lentement, on approche probablement de la limite que les investisseurs d'une seule plateforme peuvent mettre aujourd'hui.

 

[Tomas466]

Chez Homunity, Mana Lodge a fini par être bouclé, mais Axone (taux 10%) n'est qu'à environ la moitié après bientôt 4 semaines de collecte... Quant à Réalités (le "solide promoteur"), il n'a intéressé que 132 des 31933 investisseurs inscrits : donc 31801 (99,6%) ne sont pas intéressés...démarrage plutôt décevant qui doit s'expliquer par le taux de 7% peu attractif ou alors le black friday 🎁 aurait-il eu raison des comptes des petites bourses ?

Oui, je pense que Manali Lodge n'a pas atteint 100% de la collecte souhaitée mais probablement un peu moins (dans les 90-95% d'après les derniers chiffres mentionnés dans les mails de relance).

Concernant les deux financements de structure, les investisseurs sont probablement moins attirés par un usage des fonds moins précis que dans le cadre d'un projet unique (qui en devient "palpable" : "mes sous vont uniquement servir à construire cet immeuble ou à rénover ce bien"). Et je plussoie poam : 7% bruts, soit 4,9% nets, face à un risque non nul de ne pas retrouver ses billes, c'est sans doute considéré comme insuffisamment rémunérateur.