Création d'une SCI à l'IS

[simonmax]

Bonjour à tous,

Je viens poser ma question sur ce forum, peut-être que l'un de vous aura la réponse.
Avec deux de mes amis d'enfance, nous souhaitons créer une SCI à l'IS pour utiliser l'effet de levier des banques de façon plus importante qu'en nom propre.
J'investis déjà en nom propre avec un nu et un LMNP, tout deux au réel, mais la SCI me parait être la structure idéal pour aller plus loin et plus vite.
Seul gros problème : nous sommes tout les 3 fonctionnaires (2 militaires et 1 dans la fonction publique en alternance).
De ce que j'ai compris, il est complètement impossible pour un fonctionnaire d'être dirigeant d'une SCI, hors SCI de famille à des fins de transmissions de patrimoine, ce qui n'est pas notre cas.
Nous pouvons être associé, mais pas dirigeant.

Dans mon cas personnel j'ai déjà un bien en LMNP, donc je l'ai déclaré au greffe du tribunal du commerce, et on m'a renvoyé un numéro SIREN avec tout ce qui va bien. Puisque l'on peux mettre une personne morale en gérant de SCI, je pensais pouvoir mettre cette astuce en place pour contourner cette loi, et donc de mettre mon LMNP en gérant de la SCI. C'est une grosse entourloupe, et à priori mon LMNP n'a en fait rien d'une personne morale, malgré l'enregistrement au greffe du tribunal du commerce et du numéro SIREN.
Donc comment faire ? Est-ce possible d'embaucher une personne extérieur à la SCI pour la mettre uniquement dirigeant, avec le moins de droit possible (rédigé dans les statuts), et quel genre de salaire cela pourrait coûter ? Évidement, il ne serait pas associé, il n'aurait aucune part.

Si l'un d'entre vous aurait une réponse à cette question qui concerne peu de personnes, je suis très preneur.

Merci à tous !

 

[Rewolution]

Hello,
Ca sent l'entourloupe à plein nez et le fisc ne s'y trompera pas. Un statut LMNP en gérant d'une SCI, ça tiendra pas 1 minute...
3 options dans ton cas :
- Privilégier la SAS à la place d'une SCI. C'est plus souple et pas interdit dans ta situation.
- Poursuivre en LMNP, c'est souvent le meilleur schéma jusqu'à des hauts patrimoines. Tu peux créer plusieurs indivisions avec tes potes
- Changer de job

Dans ton cas, peut-être qu'une consultation avec un avocat fiscaliste de fera bien dépenser quelques centaines d'Euros pour ne pas en perdre des milliers...

 

[Farrek]

Bonjour,

S'il ne s'agit pas d'une SCI Familiale, en effet, de part le statut de fonctionnaire, il se pose la problématique de la gérance.
C'est cependant pas impossible et la première chose à faire est de prendre l'attache du référent déontologie du ministère de l'associé qui veut prendre la gérance pour obtenir une éventuelle autorisation.
Au vu de votre métier, cela ne semble pas très problématique.

Pourriez-vous développer en quoi, selon vous, le fait d'opter à l'IS pour la SCI offre plus d'opportunités vis à vis de la banque ? (sauf si le projet est une LMNP, dans ce cas, je comprends).

 

[simonmax]

Merci à vous deux pour vos réponses.
J’avoue ne pas mettre penché sur la question de la SAS, un point à creuser.
Nous avons justement rendez vous avec un juriste pour lui expliquer le problème.
Donc concrètement, personne d’extérieur a ma hiérarchie ne pourrait m’interdire de créer la SCI ? Ce n’est pas le greffe du tribunal du commerce qui va m’interdire de créer la SCI, mais plutôt mon commandement dans mon travail qui apprendrais la création de la SCI qui pourrait devenir pénible ?

Nous serons tout simplement 3 associés au lieu d’être seul en LMNP, donc forcément un effet de levier beaucoup plus important, avec une capacité d’endettement qui sera bien plus haute.
La SCI à l’IS offre tout les avantages du LMNP (excepté de la PV des sociétés qui est bien moins intéressante) et qui donne un certain sérieux vis à vis des banques.
Notre but n’étant pas de faire des dividendes les premières années, c’est naturellement la SCI à l’IS qui est la structure la plus adapté : faire des bénéfices au sein de la SCI pour la faire grandir petit à petit, tout en déduisant et en amortissant un maximum de chose pour réduire fiscalement l’imposition des loyers.

Merci à vous.

 

[Farrek]

Vous pouvez être associés dans n'importe une SCI.
C'est la gérance qui peut être problématique vis à vis du statut de fonctionnaires si on sort du cadre de la gestion d'un patrimoine familial.

Je n'avais pas compris que le bien acquis sera géré en LMNP. En ce cas, en effet, il faut que la SCI opte pour l'IS.

La gérance d'une SCI professionnelle ayant une activité commerciale (LMNP) va à l'encontre du statut. Et c'est pourquoi vous devez avoir l'accord de la commission déontologie ou déontologue de votre ministère.
Selon chaque organisation, il peut en effet être nécessaire que ce soit votre N+1 qui fasse la demande pour vous ou bien que ce soit vous-même qui sollicitiez (et informer le N+1 par courtoisie/loyauté).

 

[svprets]

Vous pouvez être associés dans n'importe une SCI.
C'est la gérance qui peut être problématique vis à vis du statut de fonctionnaires si on sort du cadre de la gestion d'un patrimoine familial.

Je n'avais pas compris que le bien acquis sera géré en LMNP. En ce cas, en effet, il faut que la SCI opte pour l'IS.

La gérance d'une SCI professionnelle ayant une activité commerciale (LMNP) va à l'encontre du statut. Et c'est pourquoi vous devez avoir l'accord de la commission déontologie ou déontologue de votre ministère.
Selon chaque organisation, il peut en effet être nécessaire que ce soit votre N+1 qui fasse la demande pour vous ou bien que ce soit vous-même qui sollicitiez (et informer le N+1 par courtoisie/loyauté).

Bonjour, je doute, ici, que la SCI, même soumise à l'I.S., soit adaptée à vos desiderata de mise à la location de X appartements meublés...L'activité commerciale, - la location meublée -, doit y être accessoire...

 

[Rewolution]

Si, on peut faire de la location en meublée en SCI à l'IS. La location meublée doit être accessoire (<10%) dans une SCI à l'IR par contre

 

[svprets]

Si, on peut faire de la location en meublée en SCI à l'IS. La location meublée doit être accessoire (<10%) dans une SCI à l'IR par contre

C'est ce que j'ai écrit...à titre accessoire...

 

[simonmax]

Bonjour, je doute, ici, que la SCI, même soumise à l'I.S., soit adaptée à vos desiderata de mise à la location de X appartements meublés...L'activité commerciale, - la location meublée -, doit y être accessoire...

Bonjour,

Ce ne sera pas une SCI à l'IR, mais bien une SCI à l'IS, impôts sur les sociétés, donc tout à fait adapté à la location meublé, colocation, location courte durée etc ...
Vous faites référence à une SCI à l'IR, qui effectivement, a une tolérance de 10% des revenus issus du meublé.

 

[svprets]

Bonjour,

Ce ne sera pas une SCI à l'IR, mais bien une SCI à l'IS, impôts sur les sociétés, donc tout à fait adapté à la location meublé, colocation, location courte durée etc ...
Vous faites référence à une SCI à l'IR, qui effectivement, a une tolérance de 10% des revenus issus du meublé.

Vous avez raison sur ce point : la SCI imposée à l'IR peut conserver cette imposition si elle exerce une activité commerciale, - location meublée -, à titre accessoire ou occasionnel...Je doute fort, par contre, que vous puissiez vous prévaloir du statut LMNP dès lors que la SCI , imposée à l'IS, se livrera, de facto, à des activités commerciales "régulières"...M'est avis que la requalification en LMP est alors inéluctable...