Coût total du crédit

[nattydread12]

Bonjour à tous,

Je suis en train d'acheter un appartement mais j'ai quelques doutes au niveau du crédit. Pour un montant emprunté de 150 000€ sur 25 ans, le coût total du crédit serait de 46735€.
Cela signifie que je vais rembourser in fine 150 000+46735= 196735€
Je trouve le coût vraiment élevé, qu'en pensez-vous? De plus, je vais revendre mon bien sous 3 ans, donc anticiper le remboursement du crédit. Le coût total du crédit est quand même dû ou le calcul se fait au prorata?
De plus, quels sont les solutions pour faire baisser ce coût au maximum?

Vous remericant par avance.
Bonne journée.

 

[Money-time]

Bonjour à tous,

Je suis en train d'acheter un appartement mais j'ai quelques doutes au niveau du crédit. Pour un montant emprunté de 150 000€ sur 25 ans, le coût total du crédit serait de 46735€.
Cela signifie que je vais rembourser in fine 150 000+46735= 196735€
Je trouve le coût vraiment élevé, qu'en pensez-vous? De plus, je vais revendre mon bien sous 3 ans, donc anticiper le remboursement du crédit. Le coût total du crédit est quand même dû ou le calcul se fait au prorata?
De plus, quels sont les solutions pour faire baisser ce coût au maximum?

Vous remericant par avance.
Bonne journée.

Bonjour, afin de répondre à votre 1ere question, il serait utile de nous indiquer le taux du crédit, taux assurance et quotité (si achat en couple), montant de garantie, frais de dossier.....

Par ailleurs, si vous êtes amenée à solder le crédit en anticipé, bien entendu, vous ne paierez des intérêts que jusqu'à la date de solde et non le coût total indiqué ci-dessus qui ne vaut que si le crédit va à son terme.

Cdlt

 

[nattydread12]

Merci pour votre retour rapide
je vous ai mis les infos en pièce jointe.
C'est mon tout 1er crédit immo d'où certaines incertitudes. Par ailleurs, pensez-vous que cette offre soit valable?

Merci.

 

[Membre33312]

Je trouve le coût vraiment élevé, qu'en pensez-vous?

Prix conforme au taux donné par meilleurtaux.com.
Rien à signaler. Mais comme le dit Money-time, c'est le TAEG qui renseigne sur la qualité d'un prêt. Le coût de celui-ci dépend de trop de paramètres.

De plus, je vais revendre mon bien sous 3 ans

Quelle drole d'idée d'acheter quand on sait qu'on va vendre sous 3 ans.
Vous payez les frais de dossiers, les frais de notaires, etc pour juste 3 ans ? Voilà une opération qui ne risque pas d'être rentable.

Le coût total du crédit est quand même dû ou le calcul se fait au prorata?

Ni l'un ni l'autre.
Vous semblez vous lancer dans le crédt et l'achat de manière un peu trop légère.

Imaginons que vous empruntez sur 25 ans à un taux de 2.30% (je vais prendre une assurance indexée sur le capital restant dû, sinon vous allez être perdu) avec des mensualités de 660€
- vous commencez par payer des frais de dossier. Ceux-ci sont perdus.
- chaque année, vous remboursez 660€*12 = 7920€.
Cette somme est répartie comme suit: le capital restant dû*2.30% d'intérêts et le reste de capital remboursé

Année 1 => 3450€ d'intérêts + 4470€ de capital => reste 145530€
Année 2 => 3347€ d'intérêts + 4572€ de capital => reste 140957€
Année 3 => 3242€ d'intérêts + 4677€ de capital => reste 136279€
Si vous vendez alors, il vous reste 136279€ à rembourser.

[EDIT] Avec 3 prêts simultanés, je laisse tomber les calculs, mais le principe est le même.

 

[nattydread12]

Bonjour Membre33312,

Le coût total du bien après travaux sera de 160k€ et je vais pouvoir le revendre 200k€ après estimation. Je pense que ça reste rentable comme opération.
Merci pour ces explications, c'est plus clair à présent.

 

[Membre33312]

Le coût total du bien après travaux sera de 160k€ et je vais pouvoir le revendre 200k€ après estimation. Je pense que ça reste rentable comme opération.

Présenté comme cela, oui en effet.

Pensez à ne pas être trop optimiste dans la mesure où ce sera votre première acquisition et que vos questions sont quand même assez basiques.
Je vous recommande de nous détailler davantage votre projet (lieu, type de logement, taille, montant achat, travaux, frais prévus, etc), il y a des connaisseurs en immobiliers qui pourraient vous donner des conseils ou vous aiguiller.

 

[nattydread12]

Oui, c'est sur que je suis un brin optimiste c'est clair.
C'est un studio à rénover de 17m2 situé dans le 10ème à Paris. Aucun frais annexe lié à la copro n'est à prévoir et j'ai la possibilité de faire des travaux à prix coutant sans payer la main d'oeuvre (j'ai gonflé volontairement le montant estimé des travaux)
Montant acquisition + frais notaire: 140k€
Travaux: 20k€

Quelles ls questions devrais-je me poser en priorité ?

Merci pour vos retours.

 

[flo1810]

Une question que je me poserais à votre place, c'est "que vais-je faire si jamais il n'est pas possible de vendre au prix de 200 k€ ?". D'ailleurs, qui vous a fait cette estimation ? Est-ce quelqu'un qui est lié à la personne qui vous vend ce bien à 140 k€ ?

Imaginons, par exemple, qu'il y ait un krach immobilier en 2019-2020. On va dire que ce n'est pas très probable, mais ça ne serait pas tout à fait sérieux d'exclure cette éventualité. Alors, dans cette vision ultra-pessimiste, que feriez-vous ?
- Vendre à un prix qui ne sera pas celui espéré (et éventuellement faire une moins-value) ;
- Louer le bien en attendant que le marché remonte (différer la vente de quelques années) ;
- Loger un proche ou vous-même ;
- ...

Toujours dans la pire des éventualités, y a-t-il un risque qui pèse sur votre emploi (plus ou moins élevé selon le secteur dans lequel vous travaillez, vos qualifications, et selon que vous travailliez pour une PME, une grande entreprise ou pour l'État) ? Il est plus aisé de prendre des risques financiers quand on dispose d'un avancement de carrière presque gravé dans le marbre, ou quand on est un cadre au profil recherché sur le marché du travail. Qu'est-ce que la somme que vous allez emprunter représente par rapport à votre patrimoine actuel ?

(Je ne cherche pas à vous démotiver, mais la présentation que vous faites de ce projet sur le forum donne l'impression que vous y allez un peu la fleur au fusil. ^^ Et puis, il ne fallait pas demander de questions si vous n'êtes pas content ! )

 

[Membre33312]

Quelles ls questions devrais-je me poser en priorité ?

En premier lieu, vous assurez de l'évaluation donnée est réaliste.
200K pour 17m², c'est très au dessus des prix moyens du Xème, selon seloger, c'est même 15% au dessus du prix des 5% les plus chers.
Evidemment, vous aurez un appartement de taille intéressante, probablement en parfait état. Donc votre estimation n'est pas forcément exagérée. C'est juste qu'il faut que vous soyez prudent sur ce point.

Sinon, les remarques de flo1810 sont très intéressantes. Une piste pour un éventuel mini-krach: une lutte encore plus active contre air-bnb & co.
Mais sous 3 ans, ça reste raisonnable.

Pour les travaux, il y a parfois des surprises. Mais vu la surface et le budget prévu, ça me parait acceptable.

Un point à ne pas négliger: assurez vous de bien garder cet appartement en tant que résidence principale jusqu'à l'avoir vendu. L'imposition sur la plus-value serait très douloureuse.

Je vous souhaite un bon investissement !

 

[nattydread12]

Bonjour à tous,

Encore merci pour vos retours constructifs

Les prix indiquées sur seloger sont légèrement minorés à mon goût. Les studios se vendent généralement entre 9 et 11k€ le m², pour des biens par forcément rénovés. Nous allons optimiser le moindre m² par un architecte spécialisé pour créer un effet "coup de coeur".
Dans le pire des scénarios, on fera qu'une légère plus-value mais je reste optimiste sur ce point.

Au début de notre projet, nous souhaitions le mettre à louer, mais avec le retour probable de l'encadrement des loyers, cela ne serait pas rentable d'où notre nécessité de vendre le bien.
De plus, le marché parisien est tellement à part des autres villes, que je ne pense pas qu'il sera touché par un krach immobilier sur le court terme.