Conseils pour défiscalisation et patrimoine

[ob13]

Je ne vous suis pas.
Si vous achetez un bien auprès d’un promoteur, il se fiche bien de ce que vous en ferez, et quand bien même il vous poserait la question, vous n’êtes pas obligé de lui dire que vous ferez du locatif. Les promoteurs «généralistes » n’ont qu’une grille de prix. Vous mettrez ensuite votre bien en location seul ou avec le gestionnaire que vous aurez choisi. Si ainsi vous l’avez acquis au prix du marché votre réduction d’impôt viendra bien se déduire du prix d’acquisition. Le jour où vous revendrez, vous le ferez bien sur moins cher qu’un même bien neuf, mais c’est logique, car les biens anciens vendus anciens aujourd’hui ont été eux-mêmes achetés neufs dans le passé à un prix inférieur au prix de vente actuel ; l’érosion monétaire est passée par là.
Gagarine part du principe que vous revendrez ce bien à quelqu’un qui lui aussi le louera: pas forcément si vous avez choisi avec discernement, c'est-à-dire en tenant compte aussi de l’emplacement, de l’orientation, de l’agrément, etc. Et si votre bien est agréable à vivre pour un locataire, il le sera aussi pour un propriétaire résident, qui, lui aussi, se fichera pas mal de savoir si le bien a été acheté en Robien, Borloo, Périssol, etc...
Bien sur, on ne sera jamais sur du prix de revente, mais la seule certitude, c’est qu’à travers la réduction d’impôt, on aura payé le bien 75% ou moins du prix marqué sur la grille, alors que si on l’avait acheté en résidence principale on l’aurait payé 100% ; et tout le monde ne fait pas une mauvaise affaire en revendant sa résidence principale.

Les lois de défiscalisation (certaines en tout cas) sont intéressantes à condition de bien les utiliser.

Desole j'ai ete un peu rapide....Je comprends bien qu'il n y a qu'une grille de prix etc...ce que je voulais dire c'est que dans mon exemple reel le prix du bien semble nettement sur-evalue par rapport a votre methode de calcul du prix de l'ancien (6%). L'autre variable est que le loyer de base (850 euros) semble sous evalue : 850 euros pour un T4 en centre de Toulouse c'est peu eleve...

 

[Gagarine]

Faites simplement appel à votre bon sens.

 

[ob13]

Facile a dire! Si c'etait le cas je ne passerai pas des heures sur ce site et d'autres

 

[Gagarine]

Un bien de qualité dans le centre de Toulouse aura toujours de la valeur et vous entrez dans le cas de figure évoqué par Babar, c'est à dire une revente à un propriétaire résident. Quand je parle de bon sens, il s'agit d'aller voir le bien, l'emplacement de la résidence, l'emplacement de votre appartement dans la résidence... Est-ce que vous achèteriez ce bien pour y habiter ? Commerces à proximité ? Ecole ? Métro ? Bref, du bon sens.
Pour info, les loyers sont rarement sous-évalués par les commerciaux. Le centre ville de Toulouse, c'est vaste...

 

[LordWolfy]

ob13 attention le prix de 300 000 Euros présenté n'est en général pas le prix du bien

C'est le prix d'un "package" qui comprend
- le bien
- les frais de notaires et de délégation
- parfois des avances de trésorerie
et souvent le package est lié a un contrat de bail ainsi qu'une assurance

 

[Gagarine]

Au pays des chercheurs d'or, les vendeurs de pelles sont les rois...

 

[tuemouches]

parfois cheres les pelles non ?

 

[babas]

le loyer me semble faible en effet pour un T4 de qualité en plein centre de toulouse.
un élément facile pour vous forger votre propore opinion, grace à internet : vous regardez les prix des agences dans de l'ancien, à surface équivalente et situé dans le même coin. Vous allez peut etre trouver des biens anciens très proches du neuf, 2/3/4/5 ans, regardez le prix affiché (sachant qu'il partira à moins) et comparez avec le votre, sans oubliez que sur le votre vous allez récupérer les impots, donc c'est un calcul à faire.
mais comme le dit gagarine, il faut voir la revente sur de l'accédant et non sur de l'investisseur, car sur ce type d'appart grande surface, la renta sera mauvaise pour un futur investisseur, alors que la situation et la qualité du bien attireront plus un propriétaire. de toute façon, sur tous les programmes neufs, et peut importe la situation géographique (lyon, lille, marseille...), les rentas sont nulles, même avec le gain d'impot, donc les acquéreurs ne revendront bien souvent qu'à des proprios, les investisseurs regardant essentiellemnt la renta passeront leur chemin (n'est-ce pas gagarine ?)

 

[Gagarine]

Tu m'étonnes !

 

[LordWolfy]

Si vous habitez pas loin, penser a aller faire un tour pour évaluer:

Mon père a eu une proposition d'un appart (VEFA) avec vu sur Jardin
--> Super plan sur papier glacé
Il va sur place un immeuble en construction avec un jardinet de 3-5m et après un immense mur de brique qui compose l'immeuble de 7 étages à coté (bizarrement ce mur n'apparait pas sur la brochure)

je plains les acheteurs entre niveau 1-5 qui vont acheter un appart mode hiver avec vue sur mur de brique

Si vous n'habitez pas à côté, peut être existe-t-il des programmes aussi "interessant" plus prêt de chez vous


pour Gagarine/tuemouches/baba que pensez vous de CGPI (I pour Independants) (enfin censé être indépendants)
en connaissez vous des bons ou vous faites tout vous même