Conseils pour défiscalisation et patrimoine

[cristophil]

Bonjour,

Je suis intéressé par un produit de défiscalisation Type Scellier mon profil est :
Marié 1 enfant de 11 ans
Propriétaire de ma résidence principale en cours de remboursement reste 10 ans je souhaite transmettre ce bien à mon fils(celui du projet)
Impôts Env 5K€

Aprés avoir parcouru plusieurs posts, il en est sorti à mon avis que le mieux serait d'investir dans un logement vide en scellier d'une valeur de 175000€ avec un prêt de 15 ans, je souhaite investir sur Toulouse ou Bordeaux. Quel taux de rentabilité peut on espérer?
Est ce que c'est le meilleur choix pour ma situation?
J'avais envisagé un instant d'investir en LMNP avec un gestionnaire genre PV mais à la lecture des différents posts je doute de l'interet de ces montages.

Merci de vos lumières et éclairages avisés.

 

[ace31]

Vous pouvez maintenant cumuler scellier et enchainer par le régime lmnp. Après c'est à vous de voir il est vrai que les attitudes des gestionnaires ces derniers temps n'oriente pas vers le lmnp et autre dispositif dont le gestionnaire est la pierre angulaire ce qui est bien dommage au regard du statut qui reste intéressant.

Fiscalement le choix est sans aucun doute intéressant reste pour vous à voir si le financement passe par rapport à votre endettement actuel avec la RP. Il faut ensuite trouver un bien intéressant avec un rapport qualité prix intéressant et un emplacement irréprochable.

Cela nécessite dans tous les cas de bien étudier votre situation mais l'objectif n'étant pas exclusivement fiscal puisque vous faîtes état d'un objectif patrimonial il ne faut pas hésiter à creuser la piste scellier pour trouver un bon programme.

 

[cristophil]

Merci beaucoup de ces conseils qui me semblent remplis de bon sens.
Je vais essayer de creuser pour trouver un programme sérieux.

 

[LordWolfy]

Attention,
la loi scellier est une loi intéressante qui permet des économies d'impôts substantielles,
mais c'est aussi un dispositif qui ressemble à la loi robien.
Il existe de nombreuse société qui arrivent avec des beaux tableaux avec votre gain à 9 ans
Avant-tout veuillez bien estimer la valeur de votre bien (avec le code postal, il y a des sites pour connaitre le prix au m2 pap.fr ou le site des notaire)
ensuite la rentabilité loyer/prix

je vous conseil de chercher de la doc sur les arnaques de-robien pour voir tout les points à vérifier

j'avais ausi trouver le site ********** qui a une calculette en ligne pour évaluer le Scellier (ils font des offres mais vous pouvez passer en saisie libre).Cette Calculette n'est pas parfaite mais elle permet de se faire une idée en changeant rapidement 2/3 paramètres

Gardez aussi bien a l'esprit que c'est un investissement locatifs (donc avec des carences) les carences locatives sont liées au bien (emplacement/qualité) et au prix (loi de l'offre et de la demande si vous avez 4 appartements "identiques" à louer pour un loyer plus bas que le votre, vous aurez plus de mal à louer)

Une fois seulement que vous avez trouver un bien correct vous pouvez penser Scellier

 

[Gagarine]

"Avant-tout veuillez bien estimer la valeur de votre bien". Et son prix à la revente !
Vous achetez du neuf et vous revendrez de l'ancien. Pour du locatif, c'est le montant (estimé) du loyer qui fixe le prix de vente. En clair, vous achetez un bien 100k€HT en VEFA avec une renta à 4%. Revente à 10 ans. Mais à quel prix ? Le commercial (puisque les CGPI se font rares...) va vous faire une belle simulation en revalorisant le bien de 2% par an. Soit une revente à 122k€ . Sauf qu'un bien ancien se revend avec une renta autour de 6% car vous n'avez plus l'avantage fiscal (ca se paye) et le bien a déjà un peu vécu. Votre loyer (lui aussi revalorisé de 2% par an) est passé de 4000€/an à 4876€/an. Cela fixe un prix de vente autour de 4876/0,06 = 81.267€ ! Pas glop.

Mais je vous accorde que pendant 10 ans vous avez effectivement payé moins d'impôt...

 

[ob13]

"Avant-tout veuillez bien estimer la valeur de votre bien". Et son prix à la revente !
Vous achetez du neuf et vous revendrez de l'ancien. Pour du locatif, c'est le montant (estimé) du loyer qui fixe le prix de vente. En clair, vous achetez un bien 100k€HT en VEFA avec une renta à 4%. Revente à 10 ans. Mais à quel prix ? Le commercial (puisque les CGPI se font rares...) va vous faire une belle simulation en revalorisant le bien de 2% par an. Soit une revente à 122k€ . Sauf qu'un bien ancien se revend avec une renta autour de 6% car vous n'avez plus l'avantage fiscal (ca se paye) et le bien a déjà un peu vécu. Votre loyer (lui aussi revalorisé de 2% par an) est passé de 4000€/an à 4876€/an. Cela fixe un prix de vente autour de 4876/0,06 = 81.267€ ! Pas glop.

Mais je vous accorde que pendant 10 ans vous avez effectivement payé moins d'impôt...

Calcul tres interressant et effrayant. En effet si je reprends les donnees du sujet que je viens de publier (questions sur Scellier):
Achat neuf 300,000euros - loyer 850 euros
+2% pendant 10 ans = 1015 loyer mensuel ou 12189 annuel....a 6% de rentabilite...on arrive a ... 203000 euros!!
Est ce possible? Si oui, les 75000 euros de reductions d'impots partent en fumee et la plupart des Scellier ne sont effectivement pas si interressant.
En outre cela implique une sacree stagnation des prix...mais bon c'est un autre sujet!

 

[Babar]

Je ne vous suis pas.
Si vous achetez un bien auprès d’un promoteur, il se fiche bien de ce que vous en ferez, et quand bien même il vous poserait la question, vous n’êtes pas obligé de lui dire que vous ferez du locatif. Les promoteurs «généralistes » n’ont qu’une grille de prix. Vous mettrez ensuite votre bien en location seul ou avec le gestionnaire que vous aurez choisi. Si ainsi vous l’avez acquis au prix du marché votre réduction d’impôt viendra bien se déduire du prix d’acquisition. Le jour où vous revendrez, vous le ferez bien sur moins cher qu’un même bien neuf, mais c’est logique, car les biens anciens vendus anciens aujourd’hui ont été eux-mêmes achetés neufs dans le passé à un prix inférieur au prix de vente actuel ; l’érosion monétaire est passée par là.
Gagarine part du principe que vous revendrez ce bien à quelqu’un qui lui aussi le louera: pas forcément si vous avez choisi avec discernement, c'est-à-dire en tenant compte aussi de l’emplacement, de l’orientation, de l’agrément, etc. Et si votre bien est agréable à vivre pour un locataire, il le sera aussi pour un propriétaire résident, qui, lui aussi, se fichera pas mal de savoir si le bien a été acheté en Robien, Borloo, Périssol, etc…
Bien sur, on ne sera jamais sur du prix de revente, mais la seule certitude, c’est qu’à travers la réduction d’impôt, on aura payé le bien 75% ou moins du prix marqué sur la grille, alors que si on l’avait acheté en résidence principale on l’aurait payé 100% ; et tout le monde ne fait pas une mauvaise affaire en revendant sa résidence principale.

Les lois de défiscalisation (certaines en tout cas) sont intéressantes à condition de bien les utiliser.

 

[Gagarine]

D'accord avec toi Babar. Seule sortie rentable possible = propriétaire résident. Donc importance capitale de la qualité du bien ! Exit les résidences à 20km d'une ville moyenne et vive les programmes intramuros des grandes villes.

 

[cristophil]

oK j' ai bien compris que tout dépend du choix judicieux du bien.
J'espere trouver un CGP irréprochable.
Cordialement

 

[Buffeto]

CGP irréprochable.

antinomie?

sorry allez le provoc dehors..ok je sors...
Buffeto