Choisir son crédit immobilier

[ICF62]

de toute façon il ne faut pas se tromper, dans toutes les pubs il y a toujours un attrape-mouche quelque part.

 

[mike31]

Donc selon vous est-ce qu'on devrait déposer une demande chez BforBank ou pas?

Sachant que oui, l'emprunt sera sur 25 ans (peu être moins selon le taux) et au moins 285000€ hors frais de notaire. On aurais des frais travaux aussi mais on va essayer de ne pas les intégrer au crédit pour limiter son coût, nous avons aussi chacun un Livret A et CEL.

 

[mike31]

Bonsoir,

Je reviens vers vous après un passage chez le banquier (physique) qui m'a très bien conseillé.
Il a fait une simulation en faisant un lissage avec un crédit à 1,43% sur 15 ans et un crédit à 1,95% sur 25 ans ce qui donnerait environ du 1,7% sur 25 ans.
Les mensualités sont proches de BforBank (assurance incluse) à la différence que l'un est sur 25 et l'autre sur 23 ans.
La grosse différence de mon point de vue, au delà du taux en lui même, est la coût de l'assurance.

Qu'est ce que vous en pensez?

 

[Aristide]

Bonjour,

Je reviens vers vous après un passage chez le banquier (physique) qui m'a très bien conseillé.
Il a fait une simulation en faisant un lissage avec un crédit à 1,43% sur 15 ans et un crédit à 1,95% sur 25 ans ce qui donnerait environ du 1,7% sur 25 ans.

Qu'est ce que vous en pensez?

Je pense qu'avec des durées "rondes" comme indiqué (et probablement des montants "ronds" ???) ce montage n'est pas optimisé.

Dans un tel montage gigogne à échéances lissées l'échéance n'est pas calculée; elles est définie/choisie à priori.
Cest l'échéance cible que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.

Dès lors, fonction de la hiérarchie des taux (= paliers de durées et taux associés ) utilisée par votre banque c'est la combinaison "durées/taux associés/montants" qui génère le moindre coût qui est calculée.........et, de ce fait, ni les durées ni les Montants ne sont rondes/ronds.

A toutes fins utiles :

Blog « Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées ?»

https://www.moneyvox.fr/forum/entry...u-crédit-avec-un-montage-en-échéances-lissées

Cdt

 

[ICF62]

La grosse différence de mon point de vue, au delà du taux en lui même, est la coût de l'assurance.

Qu'est ce que vous en pensez?

bonjour
avec une délégation d'assurance vous pouvez descendre à 0;12 sur capital emprunté ( et en échéance constante) si vous avez moins de 35 ans
bien cordialement

 

[mike31]

Bonjour,



Je pense qu'avec des durées "rondes" comme indiqué (et probablement des montants "ronds" ???) ce montage n'est pas optimisé.

Dans un tel montage gigogne à échéances lissées l'échéance n'est pas calculée; elles est définie/choisie à priori.
Cest l'échéance cible que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.

Dès lors, fonction de la hiérarchie des taux (= paliers de durées et taux associés ) utilisée par votre banque c'est la combinaison "durées/taux associés/montants" qui génère le moindre coût qui est calculée.........et, de ce fait, ni les durées ni les Montants ne sont rondes/ronds.

A toutes fins utiles :



Cdt

Pfiou j'avoue ne pas avoir tout compris, je ne saurais pas dire si le lissage qu'il m'a fait est optimisé ou pas :/
Tout ce que je peux dire c'est que sur l'échéancier, chaque année, la mensualité crédit augmente est celle de l'assurance diminue tout en ayant un total constant.

bonjour
avec une délégation d'assurance vous pouvez descendre à 0;12 sur capital emprunté ( et en échéance constante) si vous avez moins de 35 ans
bien cordialement

D'accord merci pour cette information, c'est surtout vrai pour BforBank je pense qui est moins restrictif, maintenant je pense aussi que si l'assurance est moins élevée c'est qu'elle assure moins bien. A voir si à assurance équivalente j'arrive à prix équivalent à celle de BforBank.

PS: Conditions de l'assurance BforBank: https://www.bforbank.com/files/live...-information-credit-immobilier-2017-02-28.pdf
A titre de comparaison, le banquier ainsi que Boursorama assure à la CNP, pour un coût respectif de 35000€ et 46000€ à 200% quand BforBank assure pour un coût de 18000€.

 

[ICF62]

juste une mise au point

à 0.12 c'est avec les garanties maximales a part l'assurance perte d'emploi
ce n'est pas un contrat CNP qui fera le poids la dessus
sachez du reste que pour accepter une délégation d'assurance les banques exigent très souvent plus de garanties qu'elles n'en ont dans leur propre contrat
bien cordialement

 

[ICF62]

je viens de regarder vos conditions bforbank

bien moins élevée que sur un contrat en délégation comme je l'ai indiqué plus haut
pas d'invalidité partielle, pas de garantie psy et dos sans hospitalisation d'au moins 9 jours

ceci étant ce sera la même chose sur les contrats CNP des banques
il n'y a que le contrat du CA qui couvre psy et dos sans hospi mais pas d'invalidité partielle a partir de 33%
un conseil
si vous prenez le prêt chez bforbank, une fois que votre achat sera fait chez le notaire, vous pourrez utiliser la loi Hamon pour changer d'assurance et prendre une bonne délégation avec un contrat extérieur blindé.....

bien cordialement

 

[mike31]

Très bien merci de votre retour.
C'est ce que je pensais faire dans tous les cas quelle que soit la banque que je choisi, changer d'assurance après.
C'est l'avantage de BforBank qui n'oblige pas à prendre l'assurance chez eux tant que le minimum exigé est garanti, maintenant ils font peu être beaucoup moins d'effort aussi si tout n'est pas chez eux dès le départ.
Avec April, j'ai fait une simulation en blindant tout ce que j'ai pu, j'arrive à moins de 32000€ d'assurance, franchise 30j, dos/psy etc...

 

[Aristide]

Bonjour,,

je ne saurais pas dire si le lissage qu'il m'a fait est optimisé ou pas :/
Tout ce que je peux dire c'est que sur l'échéancier, chaque année, la mensualité crédit augmente est celle de l'assurance diminue tout

Moi je vous confirme que ce plan de financement n'est pas optimisé.

Par ailleurs un montage à échéances lissées optimisé est une chose; la technique utilisée pour le calcul des primes d'assurances en est une autre.

Celle que vous décrivez correspond à un calcul des primes basé sur un capital restant dû qui diminue de mois en mois du fait des amortissements mais avec la particularité que l'échéance assurances comprises reste constante (technique ADI sur CRD "in").

Dans cette technique le taux de prime de l'assurance est directement ajouté au taux de prêt pour le calcul de ladite échéance.

Ce faisant, à l'intérieur de l'échéance, le montant de l'assurance se comporte exactement comme les intérêts et, comme l'un et l'autre sont calculés sur le capital restant dû, la part d'amortissement se trouve réduite. Ce capital restant dû diminue moins vite et donc, en définitive, à taux de prime égal, cette technique conduit à payer plus d'intérêts et plus d'assurances qu'avec une autre technique.

J'ai bien précisé "à taux de prime égal" car, évidemment, si le taux de prime est moins élevé il peut se faire que - même avec cette technique - le coût soit moins élevé.

Mais par rapport à la suggestion d'ICF62 et à votre intention de passer chez un autre assureur ultérieurement, le fait qu'actuellement le taux de prime soit ajouté à celui du prêt pour le calcul des échéances risque de créer une belle pagaille dans le nouvel échéancier à mettre en place à cette occasion.

Cdt