Choisir son crédit immobilier

[ICF62]

Bonjour Aristide,

pas forcement de pagaille sur leur échéancier car l'assurance est exprimée sur capital emprunté donc elle est constante pendant toute la durée du prêt.

par contre elle est a 0.27 ou 0.29% pour 2 emprunteurs soit 0.135 ou 0.145 % par emprunteur.

sur la plateforme avec laquelle je travaille pour mes clients le premier contrat à échéance constante ressort à 0.123 % par emprunteur avec les garanties maximales.
la tarification April évoquée par Mike31 à 32.000 € cumulé me semble très excessive mais peut s'expliquer si on a un fumeur, quelqu'un qui fait + de 15.000 km par an durant son travail ou une profession classée à risque.
pour info le 0.123 est une tarification qui peut s'appliquer pour un marin pêcheur, fumeur et qui fait 35000 km pour son travail.
en résumé: pas de majoration pour aucun des critères pénalisants dans la plupart des compagnies.....

bien cordialement

 

[mike31]

Très bien merci pour ces explications, c'est pas évident de tout comprendre quand même, c'est assez complexe au final.
Donc pour revenir aux assurances, c'est là tout l'intérêt de BforBank qui a comme argument de ne pas "forcer" à prendre leur assurance, maintenant ça peu aussi jouer sur les négociations du prêt en lui même.
Boursorama quand à eux (pour rester sur les banques en ligne), fonctionnement aussi avec CNP et sont même plus cher que la banque que j'ai vu, à taux plus bas que BforBank, ça ne vaut plus le coût si on ne change pas l'assurance.
Je vais étudier tout ça, et je retournerai voir aussi le courtier que j'avais vu (Empruntis) pour comparer.

PS: petite précision: nous n'avons aucune risque particulier de santé, et on ne fume pas . Il y a surement mieux comme tarif que April, c'était juste une simulation rapide pour voir

PS2: Petit erreur de ma part sur la simulation d'assurance avec April, j'ai mis le prêt total sans soustraire l'apport. Donc on passe de 32000 à 27600:

Garantie décès et perte d'autonomie (PTIA)
Irrévocabilité des garanties pendant toute la durée du prêt
Maintien du tarif pendant toute la durée du prêt
Couverture des activités sportives à risques
Evaluation de l’invalidité en fonction de la profession exercée au jour du sinistre
Taux de couverture décès/PTIA (%): 100% x2
Option arrêt de travail (ITT/IPT) Franchise: 30jrs x2
Renfort dos/psy: Confort+ x2
Invalidité Permanente Partielle (remboursement de 50% du montant garanti en ITT/IPT)

*Confort+:
Garantie en complément de la garantie ITT/IPT.

Cette option permet de limiter les exclusions en cas d’incapacité.

Elle permet de rembourser les échéances de prêt du client même en cas d’affection disco-vertébrale ou d’affection psychologique sans hospitalisation.

 

[Aristide]

pas forcement de pagaille sur leur échéancier car l'assurance est exprimée sur capital emprunté donc elle est constante pendant toute la durée du prêt.

Même avec une nouvelle prime d'assurance assise sur le capital initial le profil global d'amortissement sera forcément modifié

Et l'incidence sur les échéances et le volume des intérêts payés - et donc le coût réel du crédit - dépendra aussi de la technique utilisée par la banque initiale pour établir les nouveaux échéanciers après changement d'assurance.

Un exemple valant mieux que de longs discours je vous propose, ci-joint, de tels exemples sur un cas d'école et pour un prêt simple :

=>100.000€ - 2% - 240 mois - ADI initiale 0,20% sur CRD technique "in" - A partir 13ème mois ADI 0,12% sur capital dû après paiement de la 12 éme échéance)

+ Le tableau d'amortissement de droite (bandeau jaune) est celui de départ = échéances constantes assurances incluses => Coût crédit = 23.698€

+ Le second tableau d'amortissement (bandeau rose saumon) est celui refait après changement d'assurance après paiement de la 12è échéance.
L'hypothèse est que la banque recalcule une échéance constante hors assurance à partir du capital restant dû à cette date sur la durée résiduelle (= 228 mois) => Coût du crédit = 24.361€

+ Le troisième tableau d'amortissement (bandeau mauve) est celui refait après changement d'assurance après paiement de la 12è échéance.
L'hypothèse est que la banque recalcule une échéance hors assurance à partir du capital restant dû à cette date mais en figeant les amortissements prévus initialement de son échéancier de départ (sur 228 mois) => Coût du crédit = 24.475€

Imaginez - suivant la technique utilisée - quelles incidences pourraient résulter de ce changement d'assureur sur un prêts à paliers d'un montage gigogne à échéances lissées ???

=> Et, probablement "adieu le lissage" !!!

Attention:
Ne retenir que les principes de calcul les coûts étant très dépendants des taux réels des primes d'assurances; libre à vous de modifier le variables pour d'autres simulations


Cdt