Je sollicite plutôt un avis sur le projet que j'envisage, à savoir que j'ai environ 2 ans devant moi pour l'achat de ma RP et que du fait des taux bas, et de mon emploi actuel (qui pourrait aussi en changer on n'est à l'abri de rien) je voulais utiliser l'effet de levier des SCPI.
L'idée étant logiquement de contracté un crédit de faible montant (- de 20k€) sur une durée longue pour ne pas entacher impacter mon futur emprunt.
L'effet de levier, c'est de pouvoir s'engager dans un financement plus important qu'en ne comptant que sur ses deniers propres ; il me semble qu'il serait plus important pour l'achat de votre RP, plutôt que pour des parts de SCPI (en pleine ou nue-propriété)
Le remboursement crédit de ma RP pourrait aussi également être décaler ou plus faible au début qu'après l'échéance du premier, mais je connais bien ces paramètres.
Le crédit pour la RP se fera à deux alors que pour les parts de SCPI j'envisage le projet seul pour le moment.
Je n'ai pas vraiment de visibilité sur la capacité d'épargne quand viendra le crédit, mais à priori 400€ par mois c'est tout à fait envisageable (si je mets le projet SCPI en stand-by).
Comme le financement de la RP devrait rester une obtention de crédit classique, avec un montant qui devrait être le plus important, il vous reste à questionner votre conseiller pour étudier quelle serait l'éventuel apport à consacrer, avec un variante anticipant une valorisation plus importante à raison de 20 KE supplémentaires (sans nécessairement indiquer qu'il s'agit de parts de SCPI …..)
Evidemment je peux attendre la finalisation du premier projet et l'achat de ma RP avant le second, je mets peut-être la charrue avant les boeufs par rapport à des situations plus classiques, mais la notation (notion ??) de timing est importante ici.
Certain qu'en abordant plein de facettes de votre situation, et entendant les mener quasi de front, cela ne facilite pas franchement les choses, surtout lorsque ces facettes ont une des incidences les unes sur les autres ….
Oh je suis peut-être un cadre bancaire, mais ce n'est pas tellement le sujet, je crains surtout de limiter ma future capacité d'emprunt et avec les prix du logement qui explose, il est bon d'avoir un maximum de flexibilité. Néanmoins, des remboursements de faibles montants pourraient être peu impactant pour mener à bien mon futur achat.
Cela se rapporte à votre future acquisition immobilière comme RP, et tout dépend alors de la zone géographique concernée (Paris intra-muros, proche banlieue limitrophe, voire plus lointaine ….) et donc du coût de l'immobilier dans ces différents environnements ….
Ah c'est sûr que c'est un privilège, et on ne sait jamais ce qu'il peut se passer autant en bénéficier vite !
Mon idée était de le noyer sur une longue durée, je peux également en toucher quelques mots à mon conseiller.
Cela conduirait à mener ces deux opérations de front, mais il resterait à souscrire deux prêts distincts :
- l'un portant sur des parts de SCPI (avec une souscription en solo), soit le premier à souscrire ne nécessitant pas d'acte notarié,
- et l'autre pour l'acquisition d'un logement à titre de résidence principale (nécessitant celui-ci un acte notarié dont l'acheteur sera un
couple nouvellement pacsé - soit un régime matrimonial à choisir - séparatiste ou non),
les deux prêts se trouvant souscrits sur longue durée ….
J'ai des connaissances sur les SCPI mais peu sur la fiscalité, j'ai un TMI à 30% mais à l'avenir, pacs (probablement l'an prochain) et enfant, il devrait baisser d'ici un an ou deux, si l'achat des SCPI en nu-propriété n'est pas possible à crédit, je le ferai donc en pleine propriété, je voulais bénéficier de la décote surtout pour un investissement à long terme qui ne me sera pas utile tout de suite (éventuellement dans 6-7 ans pour l'achat de la maison). Et qui limite également le paiement de taxe.
Là vous abordez un autre volet, car lorsque
vous avez indiqué être en couple, il fallait en déduire que même si vous résidez ensemble, vous êtes à présent en situation d'union libre avec des déclarations fiscales séparées ….
Il est certain qu'en concluant un Pacs (ou un mariage), vous allez disposer de 2 parts fiscales (au lieu d'une chacun), et qu'en situation d'avoir une naissance dans le foyer, cela va porter le nombre de vos parts à 2.5 ….
Alors ensuite, de là à passer d'un TMI de 30%, à une situation de
bénéficier de la décote fiscale, cela fait tout de même un gros pas fiscal à franchir, surtout que nos têtes pensantes de Bercy ont prévu de modifier les principes de cette décote fiscale ….
Il serait utile de surveiller la sortie du prochain simulateur officiel du Trésor, afin de pouvoir procéder à des simulations selon le nombre de parts applicable (comme célibataire, ou bien de couple pacsé - avec ou sans enfants compté à charge ….)
https://www.moneyvox.fr/votre-argent/actualites/76399/bareme-de-impot-2020-y-a-t-il-des-effets-pervers
Enfin, vous parlez d'une limitation d'un taxe, mais de quelle taxe parlez-vous donc ??
Effectivement, c'est une très bonne question, je n'ai pas assez lu sur le sujet pour voir qu'il était rare que cela soit possible. Sans cela, je ne bénéficie pas de la décote et je paie plein pots d'impôts avec les revenus fonciers
J'en toucherai quelques mots à mon conseiller, ça résoudra déjà un point.
Est-ce que ce projet est précipité selon vous ?
C'est une question préliminaire à poser au conseiller de la banque dans laquelle vous travaillez, car cela peut remettre en question le volet des prêts bonifiés octroyés par votre banque à son personnel ....
