TEG erroné et sanctions

[agra07]

Bonsoir,

un petit quizz sur la pertinence du TEG pour choisir son crédit.

Prêt de 250.000 € au taux fixe de 3,60 % sur une durée de 25 ans.
Frais à l'origine de 5.000 € et assurance crédit obligatoire.

Cas n° 1 : 300 échéances constantes avec assurance égales à 1.425,01 €
TEG = 4,95 % (TAEG = 5,06 %) et coût total = 182.502,03 €

Cas n° 2 : 299 échéances avec assurance d'un montant égal à 910 € et la dernière = 250.910 €
TEG = 4,50 % (TAEG = 4,60 %) et coût total = 278.000 €

Lequel choisissez vous et pourquoi ?

Bonsoir,
le cas d'école est intéressant.
Il me semble que je choisirez le premier,... ce qui démontrerait que finalement on n'a pas besoin du TEG pour se déterminer.
Ceci dit, si j'attendais un gros héritage dans les 25 ans à venir, peut-être que je choisirais le second!.
Décidément le TEG ne résout pas tout.

 

[LatinGrec]

Ce n'est pas moi qui compare les banquiers à des marchands de pommes !

 

[Aristide]

Bonjour,

"Cà dépend.........!!!" aurait dit Fernand Reynaud.

C'est la notion "Coût Crédit Corrigé" et/ou "Valeur du Patrimoine Total" (= physique + financier) qui nous donnera la solution. (= Le total de ces deux résultats donnant une valeur constante)

J'ai expliqué, ré expliqué, démontré ces notions à de multiples reprises; elles tiennent compte du manque à gagner en intérêts sur tous les débours de l'emprunteur ou/et de la rentabilisation des différences d'échéances.

En plus elles ne font pas de différence entre des charges obligatoires ou non; elle sont toutes prise en considération.

Mais agra07 les réfute........sans rien démonter cependant.

Mais pour ce faire il nous manque un renseignement important qui est le taux de rémunération de l'épargne.

En prenant l'hypothèse d'un taux de rémunération de l'épargne de 0,75% (= livret A) la réponse serait "hypothèse N°1" puisque c'est elle qui donne le coût du crédit corrigé le moins élevé et le valeur du patrimoine acquis le plus élevé (Cf Fichier Excel joint - Tableau de synthèse en haut et à droite).

Mais notez qu'avec ce taux de rémunération de l'épargne la différence entre 1.425,01€ et 910€ = 515,05€ ne donne une valeur acquise que de 169.414€ au 299è mois ce qui signifie qu'il manque 81.497€ à l'emprunteur pour payer sa dernière échéance de 250.911,56€.
Il doit donc détenir cette somme en épargne préalable

Mais si le taux de rémunération de l'épargne passe de 0,75% à 3,66% c'est au contraire la seconde offre qui est à privilégier.
=> Saisir 3,66% en cellule du tableau joint.(Cf Fichier Excel joint - Tableau de synthèse en haut et à droite).

NB) - Cela m'a permis de découvrir un bug (syndrome copier/coller) dans les TAEG.

Ils ont bien de 5,0631% et 4,5955%

Je rectifierai l'applicatif ultérieurement.

Cdt

 

[agra07]

Bonsoir @Aristide,
Je ne" réfute" pas votre méthode, je la trouve beaucoup trop complexe.
Les textes sur le TEG ou TAEG partent d'un "bon sentiment". Le législateur pensait sûrement avoir trouvé là, l'arme absolue permettant d'informer justement l'emprunteur pour comparer plusieurs offres de prêts.
D'une part l'essai n'a pas été transformé, mais encore cela a créé la chienlit dans le monde judiciaire !
Le cas d'école de MRGT34 montre qu'on n'a pas toujours besoin du TEG pour choisir et parfois même il peut induire en erreur sur le coût total du prêt.
J'avais commencé à faire le même calcul approximatif que vous pour savoir à quel taux environ il fallait placer le différence de 515€ par mois pendant 299 mois pour obtenir 250 000€ au bout de 25 ans.
On voit tout de suite que la réponse dépend de paramètres impossibles à connaître à l'avance sur 25 ans (évolution de l'inflation et des taux!!!).
Donc le choix entre les deux solutions se ferait sur d'autres critères (évolution des revenus notamment, possibilité de placement de la différence entre les deux mensualités, importante rentrée d'argent à une échéance lointaine connue ...etc).

 

[agra07]

Ce n'est pas moi qui compare les banquiers à des marchands de pommes !

Bonsoir,
J'ai pris un kg de pommes, mais j'aurais pu tout aussi bien prendre 50 l d'essence (il m'est arrivé un jour de mettre dans un réservoir qui était quasiment vide plus d'essence qu'il ne pouvait en contenir: la différence n'étant pas négligeable, j'ai questionné le constructeur de la voiture, je n'ai jamais eu d'explication satisfaisante. En revanche, je me suis sérieusement interrogé sur la précision des pompes!).

 

[MRGT34]

Salut,

une toute petit remarque : si on peut emprunter à 3,60 % sur 25 ans sur le marché des crédits, je me demande comment on peut trouver à épargner à 3,66% sur 25 ans, au sens de trouver une contrepartie qui vous garantit un tel taux sur une telle durée, comme l'engagement prit par une contrepartie de vous garantir un taux fixe d'emprunt de 3,60 % sur cette durée. Pour moi, il est certain que la rémunération de l'épargne ne peut qu'être inférieure.

Mon petit quizz voulait faire réfléchir sur la rôle qu'on veut faire jouer au TEG, je pense qu'il ne peut à lui seul dire ce qu'il faut faire.

J'aime bien l'exemple d'agra07 sur les pommes et je dirai que la précision est plutôt de l'ordre de 10 grammes, alors pourquoi tant de hargne sur l'exactitude exigée du TEG en deçà de la tolérance règlementaire de 0,1 %.

 

[Aristide]

Bonjour,

Bonsoir @Aristide,
Je ne" réfute" pas votre méthode, je la trouve beaucoup trop complexe.

C'est bien ce que je disais; vous affirmez une chose sans la démontrer et il se fait précisément que ce n'est pas exact.

Le "Coût du Crédit Corrigé" repose sur des calculs d'intérêts payés et perçus (ou supposés tels) avec capitalisation annuelle; calculs que n'importe qui sachant faire une multiplication et une division peut faire facilement.

Non seulment je vous le dis/redis mais je vous en fait la démonstration via le fichier Excel joint.

Et même pour un emprunteur averti qui saurait manipuler les mathématiques financières ledit calcul n'est pas plus compliqué que celui du TEG/TAEG; le raisonnement est juste inversé.

Pour un TEG/TAEG les échéances devront être actualisées au taux recherché avec des exposants d'actualisation allant de "-1" à "-n" pour arriver à une valeur actuelle = net versé.

Alors que que pour le coût du crédit corrigé ce n'est plus la "valeur actuelle" qui nous intéresse mais la "valeur acquise" au terme du crédit le plus long à partir d'un taux de rémunération connu/défini; donc avec des exposant allant de "+1" à "+n".

Et, à fortiori, une banque saurait très bien le faire.

Par ailleurs avec un TEG/TAEG par prêt comment ce prétendu critère de comparaison pourrait-il être pertinent quand - dans un même plan de financement - vous avez plusieurs crédits; tous avec des caractéristiques différentes.

Au contraire le "coût du crédit corrigé" et son corollaire la "valeur total du patrimoine acquis" ( NB - Somme de ces deux résultats = valeur constante) prennent en compte les plans de financement dans leur totalité.

L'emprunteur obtient donc une lecture comparative directe, fiable et pertinente.

Salut,une toute petit remarque : si on peut emprunter à 3,60 % sur 25 ans sur le marché des crédits, je me demande comment on peut trouver à épargner à 3,66% sur 25 ans, au sens de trouver une contrepartie qui vous garantit un tel taux sur une telle durée, comme l'engagement prit par une contrepartie de vous garantir un taux fixe d'emprunt de 3,60 % sur cette durée. Pour moi, il est certain que la rémunération de l'épargne ne peut qu'être inférieure.
.

D'une part l'on raisonne au plan général et au niveau des principes.

Et ainsi que rappelé ci-dessus, dans un plan de financement immobilier l'on trouve le plus souvent plusieurs types de crédits.

Ainsi avec un PTZ d’État, PTZ Ville (type ville de Paris), Prêts Conseils départementaux, Prêts employeurs, prêrs EL, prêts CAF/MSA, Prêts Mutuelle, Prêts familiaux......et autres prêts sociaux ou assimilés, il n'est pas du tout impossible d'obtenir un "taux d'ensemble" du plan de financement inférieur au taux de marché.

par ailleurs n'est-il pas paradoxal que vous proposiez un cas avec un taux de crédit à 3,60% sur 25 ans alors que, précisément, sur cette durée, suivant les région et la qualité du dossier lesdits taux vont de seulement 1,40% à 2,90% ?

Et si l'on supposait un taux du crédit à 2% par exemple, le "taux pivot de l'épargne" ci-dessus de 3,66% tomberait à.......2,01%.

Cdt

 

[MRGT34]

Vous ne comprenez toujours pas bien ce que je dis : peu importe les niveaux, le principe est qu'il est rare de trouver à l'instant t=0 un placement plus rémunérateur qu'un emprunt sur une même durée, c'est un principe financier simple appelé "absence d'opportunité d'arbitrage" bien connu des praticiens.
En outre, dans le taux d'un prêt, il y a la marge de l'établissement de crédit ; dans le taux de rémunération de l'épargne, la marge de l'établissement gestionnaire est déduite, de sorte qu'il y a toujours un écart.
Bien entendu, ADER CAPITAL soutient le contraire, mais je crois avoir compris qu'ils sont un peu en difficultés depuis quelques temps.

Second principe en finance : les calculs sont le plus souvent faits en valeur présente, sur la base de courbes de taux (de swap) sur lesquels on peut contractualiser avec certitudes. Il est très rare qu'on fasse des calculs prospectifs sur de si longues périodes avec des hypothèses si fortes de taux fixes et inflation à taux moyen constant. Même quand on fait du financement de projets industriels lourds (centrale atomique, usine marée - motrice ou champ d'éoliennes, autoroute, pont ou tunnel, infrastructure urbaine, ... ), on fixe des scénarios centraux (ou un seul) et on procède à des analyses différentiées pour apprécier les différents risques pris et les instruments à utiliser pour s'en prémunir éventuellement

On s'écarte du sujet principal, donc je m'arrête là.

 

[Aristide]

Si, si, je connais tout cela et comprends très bien !

Mais il n'empêche qu'un emprunteur particulier qui peut optimiser son plan de financement avec divers prêts sociaux et assimilés (cf ci-dessus ) il ne lui est pas impossible de trouver un taux d'ensemble inférieur au taux du marché du moment.

On s'écarte du sujet principal, donc je m'arrête là.

Vous avez raison. nous avons l'habitude de vos réponses pirouettes.

 

[MRGT34]

Hello,

un autre exemple illustrant les défauts du TEG qui ne permet pas de comparer plusieurs offres entre elles.

On a toujours le même crédit dans les mêmes conditions de taux, durée, assurance et frais que ci-dessus.
On compare le cas numéro 1 précèdent et le cas numéro 3 suivant :

Tout d'abord 144 échéances avec assurance de 1.135,00 € par mois :
puis 156 échéances avec assurance de 1.844,00 € mensuels.

TEG = 4,78 % (TAEG = 4,88 %) et coût total du prêt = 206.103,46 €.

Là encore, comment comparer pour bien choisir ?

On l'aura compris, il y a beaucoup d'autres éléments à prendre en considération et le seul TEG n'est en rien un résumé actuariellement exhaustif.

PS : à ce propos, il y a un avocat à Nancy qui explique que le TEG ci-dessus serait faux au motif qu'il n'intègrerait pas le surcoût en intérêt lié au lissage des échéances (par rapport au prêt à échéance constante sans palier) que j'ai imaginée. Bien entendu, pour l'heure, ça n'a convaincu aucune juridiction, seul le pauvre client s'est laissé berné. Au service de cette théorie, l'avocat a trouvé une "grande" experte en calculs qui explique, à grand renfort de théories fumeuses et d'équations indigestes, qu'il est vrai que c'est faux

Le problème est que si on fait un lissage dans l'autre sens, aves des échéances de montant plus important au début, puis plus faible à la fin (en prévoyant par exemple un départ à la retraite avec une baisse des revenus), les deux larrons n'expliquent pas comment tenir compte dans le TEG d'intérêts moindres ...

Par exemple, 144 échéances égales à 1.660 € puis 156 échéances égales à 1.085,50 €.
Sous cette hypothèse, le TEG est égal à 5,13 % (TAEG = 5,25 %) et le coût total = 163.377,74 €.
Instructif, non ?
On dirait que le TEG varie en sens inverse du coût total. Amusant, non ?
Le pire dans cette situation est que ce crédit peut être interdit car usuraire, alors qu'il est tout simplement adapté à une situation donnée.

Petit message à Aristide : votre côté "soupe au lait" quand on n'est pas d'accord avec vous est fatiguant.