Conseils investissement et 50 000 € disponibles

[dodo1]

En fait, j'ai surtout "peur" de ne pas avoir de financement à 110 % pour un immeuble de rapport, et avec 15 000 € uniquement de côté, les banques diront que c'est trop léger. De plus, nous ne sommes pas cadres et ne gagnons "que" 35 000€ annuel

Il y a de forte chance surtout que vous avez déjà un taux d'endettement de 29%.
Je partage l'avis de bufeto ce qui vous permettra de réduire votre endettement et envisager plus tard un locatif.

 

[Aristide]

Bonjour,

Peut-être que ces billets pourraient vous intéresser ?

Placer ses avoirs ou bien les utiliser pour un remboursement anticipé ?
https://blog.cbanque.com/aristide/1...-les-utiliser-pour-un-remboursement-anticipe/

Placer ses avoirs ou bien les utiliser pour un remboursement anticipé ? – Nouvel applicatif.
http://blog.cbanque.com/aristide/91...-un-remboursement-anticipe-nouvel-applicatif/

Cdt

 

[Buffeto]

allons les amis bien entendu tout est toujours possible ….. et chaque situation est particulière mais…..

le B-A-BA de l'investissement locatif est d'être réalisé à crédit . ce qui permet de se construire un patrimoine ex-nihilo d'une part et d'autre part de conserver le cash pour faire autre chose ( une AV , acheter des actions , des GFF ...toutes choses qu'on ne peut faire à crédit )

bien entendu comme toutes les règles de base , celle ci peut souffrir quelques exceptions . par exemple je viens d'investir en cash sur des SCPI allemandes tout simplement parce que la banque ne m'aurait pas prêté pour ce faire ….

 

[paal]

Si vous souhaitez une explication plus approfondie sur la façon dont on calcule un rendement, je peux vous décomposer les différentes étapes ....

Alors reprenons les différentes étapes du calcul d'un résultat locatif, avec :
- un revenu brut (les loyers sans tenir compte des charges récupérables sur le locataire)
et vous avez ensuite
- un revenu net mais avant charges de financement (sous déduction des charges liées au bien, mais déductibles de votre revenu - taxe foncière, charges de syndic, assurance multirisques etc ...)
- un revenu net après charges financières (le précédent sous déduction des intérêts et assurance des prêts)
- un revenu net après fiscalité et charges propres au propriétaire du bien ....

J'ai commencé cette décomposition au siècle écoulé, lorsque j'ai commencé à disposer d'un parc immobilier locatif assez conséquent, et qu'il me fallait remplir l'imprimé fiscal 2044 ; j'ai commencé à automatiser la trame de cet imprimé, puis je me suis fait une annexe destinée à établir quelle était la rentabilité réelle de chaque bien détenu ; et j'ai commencé à revendre, lorsque le rendement réel chutait ....

Alors un petit commentaire sur la valorisation des biens à retenir, car c'est différent selon que l'on se place :
- à l'année d'acquisition (où il faudrait retenir le prix d'acquisition tous frais dacquisition inclus (notaire et éventuellement intermédiaire),
- ou bien 5 années ou plus après cette acquisition, car aussi bien les loyers auront évolué, mais aussi l'estimation de valeur du bien qu'il y aura lieu de faire régulièrement (les redevables de l'ISF/IFI connaissent bien ...), et qu'il faudra alors substituer à la valorisation d'origine ... ; retenir en permanence cette valorisation d'origine n'a pas de sens ...

 

[Pendragon]

bien entendu, il est toujours possible de le faire, mais, fiscalement, cela n'a rien d'optimal ...

L'influence de la deductibilité des intérêts d'emprunt qui s'amenuisent au cours des années pour representer rien à la fin est faible. Donc je maintiens mes propos basée sur mon expérience, je pense assez large, de l'invest immo.

Mais au fait, et au bout de 10 ans, n'avez-vous remboursé aucune part du capital emprunté (50 KE ??)

J'ai pas compris cette phrase qui comportent deux négations à la suite, peut être une de trop ?

Lorsque vous vous mettez à réfléchir...

C'est vrai qu'il vaudrait que je commence à mon age ...

Alors plus simplement, tout votre placement de départ se trouve rémunéré à 6% de sa valeur d'achat (pour reprendre votre raisonnement erroné) 12% sur les premiers 50 K et 0% sur les seconds 50 K ...

Oui 100% de gagnés en 10 ans, n'équivalent pas à 10% an puisque les intérêts annuels se cumulent... mais
1) c'etait pour donner une idée générale
2) Et 6% par an c'est pas bien ?
3) on peut aussi faire 40% cash 60% emprunt, bref il n'y a pas de règles écrites sauf celle de ne pas croire qu'il faut tout emprunter à 100% ou 110% obligatoirement

Si vous souhaitez une explication plus approfondie sur la façon dont on calcule un rendement, je peux vous décomposer les différentes étapes ....

Non ca va, maths sup, maths spe, ecole ingé, master finance. Mais c'est gentil quand même

 

[Pendragon]

allons les amis bien entendu tout est toujours possible ….. et chaque situation est particulière mais…..

le B-A-BA de l'investissement locatif est d'être réalisé à crédit . ce qui permet de se construire un patrimoine ex-nihilo d'une part et d'autre part de conserver le cash pour faire autre chose ( une AV , acheter des actions , des GFF ...toutes choses qu'on ne peut faire à crédit )

bien entendu comme toutes les règles de base , celle ci peut souffrir quelques exceptions . par exemple je viens d'investir en cash sur des SCPI allemandes tout simplement parce que la banque ne m'aurait pas prêté pour ce faire ….

Entre 30 ans et 40 ans, j'empruntais 110% sur 15/20 ans.

A 50 ans j'empruntais 50% (+-10%) sur 10 ans pour tout rembourser avant 60. Certes c'est moins intéressant mais çà marche aussi et çà permet de sauter la crise de 2008 et les autres.

Et si çà marche çà peut être aussi utilisé par un plus jeune.

En fait , notre age nous oblige à un pragmatisme que la théorie contredit

PS : En 2009, j'ai même fait pire, j'ai acheté cash un appart 50k, sans emprunts.... Pas bien ... ?
Dernièrement convention anah, intermédiation locative avec agence, 85% de deduc fiscale, revenus net d’impôts et CSG(0%) annuel = 8.41% et en plus générant du déficit foncier pour les autres biens.

Il n'y a pas de regles gravées dans la marbre.



Ps Et à aujourd'hui, presque 60, ben, j'ai un autre soucis, je ne sais plus quoi faire de tout cet argent... Mais il parait qu'il y a pire que ma situation.

 

[Ludwig]

Il y a de forte chance surtout que vous avez déjà un taux d'endettement de 29%.
Je partage l'avis de bufeto ce qui vous permettra de réduire votre endettement et envisager plus tard un locatif.

Merci pour votre retour.

Oui, cela ferait baisser mon taux d'endettement et je gagnerai une capacité d'épargne supplémentaire de 225 €, mais si c'est pour placer ces 225 € sur des livrets classiques cela ne m'interesse pas en terme de rendement.

Quand vous dîtes que je pourrais le faire plus tard, c'est sans doute vrai mais j'aurai peut-être plus de difficultés à obtenir un crédit.

Aujourd'hui les voyants sont vraiment au vert niveau situation et finance pour nous, et surtout (je pense que c'est même un des points essentiels de mes projets), nous souhaiterions que les premiers investissements donc ceux qui sont faits en ce moment, soient remboursés vers nos 45 / 50 ans, et plus nous attendrons, moins ce sera possibles.

Et pour parler chiffres, les biens que j'ai vus pour le moment, me "rapporteraient" après impôts (en partant de principe qu'il n'y ait pas de gros travaux et qu'ils soient loués l'année complète) entre 400 et 500 € par mois (soit plus que les 225 € du remboursement anticipé.

Néanmoins, je suis là pour trouver les conseils des personnes bien plus expérimentées que nous, et aucune décision n'est prise pour le moment, nous sommes vraiment en réflexion.
Mais nous n'aurons peut-être plus avant longtemps cette enveloppe à disposition pour investir d'où la nécessité de faire les bons choix aujourd'hui.

 

[paal]

L'influence de la déductibilité des intérêts d'emprunt qui s'amenuisent au cours des années pour représenter rien à la fin est faible.
Donc je maintiens mes propos basée sur mon expérience, je pense assez large, de l'invest immo.

Primo, tout dépend comment l'on emprunte, par exemple :
- soit sous un mode traditionnel (annuités constantes du début à la fin de l'emrprunt)
- soit sous un mode dit avec remboursement du capital in fine, ce qui vous maintient alors un montant d'intérêts stable jusqu'à l'échéance de l'emprunt ...

Ensuite, et le fait que l'on se dise avoir une large expérience en investissement immobilier, me fait assez régulièrement sourire : mais bon, vous indiquez avoir la cinquantaine, et j'en ai juste un peu plus de 10 en sus ...

Alors je connais bien le dicton ; la valeur n'attend pas le nombre des années, mais quand même !!

J'ai pas compris cette phrase qui comportent deux négations à la suite, peut être une de trop ?

Relisez bien, il n'y a qu'une seule négation ...., le reste c'est juste un interrogation ....

Oui 100% de gagnés en 10 ans, n'équivalent pas à 10% an puisque les intérêts annuels se cumulent... mais
1) c'etait pour donner une idée générale

No comment ....

2) Et 6% par an c'est pas bien ?

Dans l'absolu, cela ne signifie rien de précis ; par exemple pour un bien situé à Paris, et malgré des loyers considérés chers, il sera difficile de trouve davantage que 2.5 ou 3% (tout dépend aussi de quel rendement l'on parle ...

Ce taux de rendement se trouve donc tributaire du lieu et du marché locatif qui existe sur ce lieu ....

En province, on continuera à obtenir des rendements supérieurs à 6% bruts ; alors attention, à Cannes, c'est déjà plus difficile ....

3) on peut aussi faire 40% cash 60% emprunt, bref il n'y a pas de règles écrites sauf celle de ne pas croire qu'il faut tout emprunter à 100% ou 110% obligatoirement

A défaut d'être obligatoire, on pourra considérer que c'est préférable pour du locatif ; à défaut encore, ce sera le max que vous proposera votre organisme de financement ...

Il est exact qu'un acheteur d'immobilier locatif, il peut choisir entre tout régler cash, ou bien tout emprunter (jusqu'aux frais de notaire inclus), voire retenir une solution intermédiaire ; mais comme les intérêts de ces prêts sont déductibles, pourquoi donc se priver d'une faculté de déduction qui n'existe pas partout ; sur ce plan, je rejoins l'avis de Buffeto ...

Non ca va, maths sup, maths spe, ecole ingé, master finance. Mais c'est gentil quand même

Et un titulaire d'un tel master, il lui arrive de dire des choses de cette nature ??

J'en suis bouche bée !!
Et je vais aller rendre le mien !!! Mais de toute façon, et 10 ou 20 ans après, il ne vous servira plus à grand chose ; seul comptera (et encore !) ce que vous en aurez fait .....

 

[Buffeto]

PS : En 2009, j'ai même fait pire, j'ai acheté cash un appart 50k, sans emprunts.... Pas bien ... ?.

si si c'est très bien . je te remercie de participer à l'effort national pour redresser les comptes publics avec tes impôts ..
PS j'ai moi aussi bientôt 60ans et je fais encore des crédits pour investir…..il ne faut pas oublier que nous ( notre génération ) avons une espérance de vie qui va bien au delà des 85ans .

 

[Pendragon]

si si c'est très bien . je te remercie de participer à l'effort national pour redresser les comptes publics avec tes impôts ..

Faut tout citer, invest 50k cask qui me rapportent chaque année et depuis le début 8% par an net d’impôts et de CSG. Je crains sur ce coup là, ne pas participer à l'effort national, mais il y a plein d'autres obligations où on n'y coupe pas (TVA par exemple) et "ils" se rattrapent
[/QUOTE]

PS j'ai moi aussi bientôt 60ans et je fais encore des crédits pour investir…..il ne faut pas oublier que nous ( notre génération ) avons une espérance de vie qui va bien au delà des 85ans .

C'est ton choix de vie, je ne le partage pas mais le respecte.

Si je dois reprendre un crédit ce sera pour racheter l'ensemble du patrimoine par une SCI. Faut juste que je bosse le sujet. ;


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Je ne réponds pas à Paal,(j'avais anticipé le départ en vrille et j'anticipe sans doute la vrille suivante donc je m’arrêterai là, c'est pas un gars méchant) mon propos était juste de vouloir répondre à l'auteur de la file qu'il pouvait très bien mettre tout ou partie du cash dans un invest immobilier. Dans ces décisions il y a aussi une part d'humain, de psychologie personnelle. Aversion au risque, sensation du poids d'une dette, sensation du poids de cash...

La preuve, tout le monde semble très auto-satisfait de sa reussitte ici, ceux qui s'endettent à fond, ceux qui mixe, ceux qui place du cash, le bonheur est donc multiple...

Là dessus , messieurs, excellent Dimanche.