Conseils investissement et 50 000 € disponibles

[Ludwig]

Bonsoir à tous,

je suis nouveau sur le forum, pour la petite présentation j'ai 27 ans, en couple, un enfant.
Je suis propriétaire de ma RP et j'ai un Studio loué en LMNP qui s'autofinance qui était mon 1er investissement locatif.

Suite à un changement de RP, j'ai 50 000€ en poche à investir.

Solution n°1 : remboursement anticipé partiel sur la nouvelle RP = gain de 225 € par mois, mon taux d'endettement passerait de 29 % à 24 %. Il me resterait 15 000 € d'épargne.

Solution n° 2 : Réaliser un investissement, idéalement un immeuble de rapport : je vise 4 lots, et je souhaiterai ressortir (après impôts) plus que l'économie potentiellement réalisée par le remboursement anticipé partiel.

J'habite dans le nord, et le bien que je loue en meublé est situé à Valenciennes, où il y a un marché pour les cibles étudiantes et jeunes actifs. Cependant j'ai lu que le statut LMNP allait surement être impacté par les prochaines réformes (fin des amortissements ou prise en compte de ceux-ci en cas de revente, impossibilité de déduire les intérêts d'emprunt, réduction du % en Micro Bic, fin du statut complètement).

Que feriez-vous, ou que préconisez-vous ?

Le remboursement est la solution de facilité, et sans risque, mais j'essaye de voir plus loin que le bout de mon nez, sachant que sans ce remboursement, mon foyer garde une capacité d'épargne de 700 € mensuel donc je peux me permettre de garder cette mensualité.

Merci de m'avoir lu, je suis à votre écoute !

 

[Buffeto]

Le remboursement est la solution de facilité,

les solutions les plus simples sont parfois les meilleures .

en tous cas , c'est cette solution que je privilégierais car investir dans un immeuble de rapport ne se fera qu'à crédit pour des questions fiscales .
le cash lui ne peut pas etre utilisé pour de l'investissement locatif .

 

[Stv]

J'habite dans le nord, et le bien que je loue en meublé est situé à Valenciennes,

Bonjour,

Vous le gérez vous-même ce bien, ou via un intermédiaire ?

 

[Ludwig]

les solutions les plus simples sont parfois les meilleures .

en tous cas , c'est cette solution que je privilégierais car investir dans un immeuble de rapport ne se fera qu'à crédit pour des questions fiscales .
le cash lui ne peut pas etre utilisé pour de l'investissement locatif .

Bonsoir,

je partage cet avis, j'ai d'ailleurs fait l'investissement du studio à 110 %

Je souhaiterai effectivement emprunter pour compléter les 50 000 € mais avec l'objectif d'avoir un excédent de trésorerie important dans cette opération, qui serait supérieur aux 225 € que me fait économiser le remboursement.

En fait, j'ai surtout "peur" de ne pas avoir de financement à 110 % pour un immeuble de rapport, et avec 15 000 € uniquement de côté, les banques diront que c'est trop léger. De plus, nous ne sommes pas cadres et ne gagnons "que" 35 000€ annuel

L'idée étant d'arriver en banque avec 50 000 € et un projet solide pour négocier au mieux les conditions.

 

[Ludwig]

Bonjour,

Vous le gérez vous-même ce bien, ou via un intermédiaire ?

Bonsoir, je le gère moi même.

 

[moietmoi]

Cependant j'ai lu que le statut LMNP allait surement être impacté par les prochaines réformes (fin des amortissements ou prise en compte de ceux-ci en cas de revente, impossibilité de déduire les intérêts d'emprunt, réduction du % en Micro Bic, fin du statut complètement).

effectivement beaucoup de bruits, mais pour l'instant c'est stable..

Solution n° 2 : Réaliser un investissement, idéalement un immeuble de rapport : je vise 4 lots, et je souhaiterai ressortir (après impôts) plus que l'économie potentiellement réalisée par le remboursement anticipé partiel.

Je souhaiterai effectivement emprunter pour compléter les 50 000 € mais avec l'objectif d'avoir un excédent de trésorerie important dans cette opération

réaliser une opération "blanche" est déjà un objectif ambitieux; il ne faut pas négliger les impôts et PS qui vont venir assécher la trésorerie...

 

[Ludwig]

effectivement beaucoup de bruits, mais pour l'instant c'est stable..


réaliser une opération "blanche" est déjà un objectif ambitieux; il ne faut pas négliger les impôts et PS qui vont venir assécher la trésorerie...

Bonjour,

est-ce qu'il y a une date connue pour savoir ce qu'il va être décidé sur la fiscalité des différents modes d'investissements locatifs ?

Effectivement, j'avais fait plusieurs simulations en prenant en compte les impôts et PS, et en location nue c'était assez "effrayant" de voir ce qu'il restait à la fin. En LMNP c'était déjà beaucoup plus intéressant d'où mon intention de continuer sur cette voie, le problème étant ce projet de réforme...

 

[Buffeto]

est-ce qu'il y a une date connue pour savoir ce qu'il va être décidé sur la fiscalité des différents modes d'investissements locatifs ?..

lorsqu'on voit les atermoiements qui ont entouré la réformette du PAS depuis 3ans , il n'est pas difficile d'imaginer que ce genre de réforme va prendre un peu de temps …..ou pas
avec les hommes politiques rien n'est jamais définitif et l'incertitude est de mise .

j'en profite pour dire que ce sont eux , qui par les différentes incertitudes qu'ils entretiennent , sont un frein à l'économie en général .

ils sont donc une partie du problème que nous , petits investisseurs , devons intégrer dans nos stratégies .

on nous avait promis la fin du vieux monde mais , pour l'instant , on ne voit rien venir de ce coté là ….

 

[Pendragon]

@Ludwig, si cela peux vous aider dans votre réflexion, je modère (gentiment) les propos de Buffeto (un comble de modérer un modérateur), lorsqu'il dit "le cash lui ne peut pas être utilisé pour de l'investissement locatif . "

Je modérè car on ne peut pas être aussi systématique et je vous donne un exemple par mon expérience réelle.

A 50 ans j'ai voulu continuer à investir dans le locatif mais differement, en effet mon souhait etait que tout soit remboursé à 60 ans , ce qui ne me laissait plus que 10 ans.

J'ai donc fait cela : J'ai emprunté 50% du bien et apporté cash les 50% restants. Ainsi les loyers remboursait les mensualités de l'emprunt à 50%, foncier, assurance, travaux d'entretien et même la provision d’impôts que vous payez pour un bien qui rapporte 0 pendant cette période. Avec bien sûr la déduction fiscale des intérêts d'emprunt.

Puis je m'etais fait cette reflexion : A 50 ans j'ameme cash 50kE pour un bien que je paye 100k et dans 10 ans, j'aurai un bien qui sans PV vaudra 100k.
Cela revient à dire que mes 50k se sont transformées en 100 en 10 ans (soit 10% par an)
Et si ma rentabilité immobilière nette annuelle est de 6%, sur mes 50k initiaux elle est de 12%

Bref, tout çà pour dire qu'en effet, plus vous êtes jeune, plus vous pourrez vous permettre d'emprunter la totalité, mais tout dépends de l'age auquel vous souhaitez finir de rembourser.

Mais rien ne vous empêche de mixer cash/emprunt .

 

[paal]

@Ludwig[/USER], si cela peux vous aider dans votre réflexion, je modère (gentiment) les propos de Buffeto (un comble de modérer un modérateur), lorsqu'il dit "le cash lui ne peut pas être utilisé pour de l'investissement locatif ."

Avec Buffeto (ms doigts avaient glissé sur Biffeton, allez savoir pourquoi ??), il faut parfois savoir lire entre les lignes ; je pense qu'il aura voulu dire que pour un bien destiné à la location, et comme les charges d'intérêts sont déductibles des revenus locatifs, il est préférable de ne pas utiliser trop de son cash dans un investissement locatif ; bien entendu, il est toujours possible de le faire, mais, fiscalement, cela n'a rien d'optimal ...

Puis je m'étais fait cette réflexion : A 50 ans j'amène cash 50kE pour un bien que je paye 100k et dans 10 ans, j'aurai un bien qui sans PV vaudra 100k.

Il existe une chanson de Gilbert Bécaud qui dit ceci :
Et pendant ce temps, la Méditerranée (un hasard !) qui se trouve à deux pas (c'est le cas !!!), joue avec les galets (il y en a souvent ...)
Mais au fait, et au bout de 10 ans, n'avez-vous remboursé aucune part du capital emprunté (50 KE ??)

Lorsque vous vous mettez à réfléchir, il va falloir prendre garde à les considérer avec précaution vos propositions ...

Cela revient à dire que mes 50k se sont transformées en 100 en 10 ans (soit 10% par an)
Et si ma rentabilité immobilière nette annuelle est de 6%, sur mes 50k initiaux elle est de 12%

Alors plus simplement, tout votre placement de départ se trouve rémunéré à 6% de sa valeur d'achat (pour reprendre votre raisonnement erroné) 12% sur les premiers 50 K et 0% sur les seconds 50 K ...

Si vous souhaitez une explication plus approfondie sur la façon dont on calcule un rendement, je peux vous décomposer les différentes étapes ....