Refus credit logement ! pourquoi pas hypothèque ?

[BipBip421]

Bonjour,

J'ai signé un contrat de réservation sur un investissement locatif en VEFA.

Je passe par un courtier pour faire cette recherche de financement. Le courtier me propose une offre alléchante à taux fixe dans la "banque" avec des conditions très alléchantes: pas d'apport, remboursement des intérêts intercalaires sans marge bancaire etc ....

Je vais rencontrer la banque: les conditions changent un peu. La banque me demande d'apporter les frais du credit logement, d'ouvrir un compte d'epargne chez eux, de souscrire à leur assurance habitation pour faire baisser les frais de dossier. Bref, j'accepte sans trop rechigner et signe les documents nécessaires ... en gros, financement à 105% sans frais credit logement.

Je vous passe les péripéties administratives rencontrées: erreur de saisie, manque d'information, informations erronées ...

4 semaines plus tard, j'ai l'accord de l'assurance.

2 semaines plus tard ... J'appelle pour savoir ou en est l'emprunt et on m'annonce un refus de credit logement. On me propose que j'apporte les frais de notaire. Argent que je ne peux apporter.

D'après la banque, il n'y a rien pour contrebalancer le risque d'emprunt (ce qui n'est pas si faux !) mais je ne comprends pas ce que cet apport pourrait changer ...

Je cherche à comprendre ce que cet apport pourrait changer ? (je n'ai pas eu de réponse claire de la banque, du style: "je ne connais pas les critères mais on peut essayer").

Demande de solution alternative à la banque ... il n'y en a pas.

Suggestion de l'hypothèque, il semblerait que mon dossier soit refusé par la banque !

J'ai un mail de la banque me disant que mon dossier est validé mais que le crédit logement est un organisme indépendant. Comment ça se passe au niveau de l'hypothèque ? (dépendant de la banque ?)

Entre les conditions initiales et les conditions actuelles, il y a une belle différence ... donc suis-je pris pour un jambon ? la banque fait-elle des offres trop attractive au point que ça ne peut pas passer ?

Merci d'avance pour vos réponses

 

[hargneux]

Crédit Logement est la garantie de la banque et c'est un organisme indépendant de la banque pour ce qui est de sa capacité décisionnelle. Mais c'est, en fait, un organisme crée par une dizaine de banques, donc capitalistiquement pas (trop) indépendant.

Si Cré log refuse, s'agissant d'une VEFA il ne reste comme garantie que l'hypothèque (pour simplifier). Or cette hypothèque à un coût que vous aurez à regler chez le notaire lors de la signature de votre acte d'acquisition.

Il est fréquent que les banques se refusent de financer la construction + le coût des garanties, mais demandent à l'emprunteur d'avoir, en apport personnel, au minimum le coût des garanties.
C'est ce qu'ils vous ont demandé pour Cré Log et c'est ce qu'ils vous demandent pour l'hypothèque, qui est plus chère que Cré Log.

Le refus de financer au délà de la construction et votre impossibilité de trouver les fonds pour couvrir les frais de garantie peut entrainer le refus du financement.
La banque ne fera jamais votre prêt sans garantie, donc avec le refus de Cré Log, l'hypothèque reste la seule solution.

 

[BipBip421]

Merci pour la réponse.

je me permets de poser une question complémentaire:
L'hypothèque peut-elle être refusée par la banque ?

Je la payerai cash, j'avais prévu de couvrir les frais de credit logement et je pense qu'il y a une différence de 500€. (je ne parle que de l'apport, pas du fonctionnement différent entre les 2 solutions)

Les frais de notaire resteraient incluent dans le montant de l'emprunt.

juste pour information: quand vous parlez de frais de garantie, vous parlez des frais de notaire + hypothèque/credit logement OU hypotheque/credit logement seul ?

 

[hargneux]

L'hypothèque peut-elle être refusée par la banque ?

Dans votre cas, c'est elle qui la demande.
Dans l'absolu, oui elle peut refuser ce type de garantie, et en cas de refus de Cré Log, refuser de faire le prêt.
Les frais de notaire, au sens large, inclus les frais de garantie, les diverses taxes et les émoluments du notaire.

 

[BipBip421]

C'est pas gagné mais c'est pas perdu ^^

Je vais essayer de jouer la carte de "la proposition initiale était le financement à 105% sans apport" donc ce que je vous propose c'est:
Solution1: 103% avec apport de l'hypothèque
Solution 2: aller voir une autre banque !
Solution 3: 100% avec apport des frais de notaire (au sens large )

J'en profite pour donner mon avis sur la situation: je ne comprends pas que la banque puisse me faire une proposition, que je sois un peu plus souple (apport des frais de credit logement) et que 6 semaines plus tard elle me dise: "ah non, c'est pas possible".
Elle me l'aurait dit dès le départ, ou dans la première semaine, OK, mais là ...

Merci pour les précisions concernant les frais de notaire (effectivement je pensais que frais de notaire = émoluments du notaire, ce qui est faux)

 

[Kenko822]

Ca ressemble à un dossier pour lequel le conseiller aurait mis la charrue avant les boeufs et dit que le crédit était accordé avant d'avoir eu véritablement l'accord de son décideur, et du coup il tente de faire passer un refus de prêt en enveloppant ça dans une histoire de garantie.

Si vous pouviez payer le Crélog, j'ai du mal à comprendre pourquoi elle refuserait que vous financiez les frais d'hypothèque en garantie de remplacement du Crélog. Si la banque pense que l'hypothèque n'est pas une bonne garantie, c'est qu'elle ne croit pas du tout en votre dossier et escompte une moins value sur le bien. Ou alors c'est liée à votre budget ou votre capacité durable de remboursement et qu'elle a tenté de le faire passer en se disant que si le Crélog acceptait, la casse serait pour lui et qu'elle serait vite remboursée, à la différence de l'hypothèque où là, c'est elle qui aurait à gérer en direct le contentieux pour lequel elle semble penser que l'espérance de réalisation n'est pas négligeable.

 

[BipBip421]

Je pense que vous avez raison concernant plusieurs points.

elle a tenté de le faire passer en se disant que si le Crélog acceptait, la casse serait pour lui et qu'elle serait vite remboursée, à la différence de l'hypothèque où là, c'est elle qui aurait à gérer en direct le contentieux

La réponse de la Banque m'expliquant que le crédit logement était indépendant de "la banque" me conforte dans cette idée.

Ca ressemble à un dossier pour lequel le conseiller aurait mis la charrue avant les boeufs et dit que le crédit était accordé avant d'avoir eu véritablement l'accord de son décideur, et du coup il tente de faire passer un refus de prêt en enveloppant ça dans une histoire de garantie.

Effectivement le dossier est passé en commission (côté banque, il est validé si accord credit logement).

Concernant les risques:

une moins value sur le bien. Ou alors c'est liée à votre budget ou votre capacité durable de remboursement

Je ne pense pas à la moins value. J'ai eu l'heureuse surprise d'apprendre que le logement passé en BBC (au lieu de HQE).
A votre budget: comme je le disais, profil jeune, pas d'historique concernant la capacité de remboursement. Moi je me connais, je suis auvergnat d'origine et je nage la brasse à l'envers. Mais la banque n'en sait rien
budget: même principe, profil jeune donc peu de trésorerie (c'est pour ça que je demande un 105%)

Je viens d'envoyer un mail à ma banque:

Bonjour,

Ce qui m'embête dans ce dossier n'est pas le refus de credit logement mais la différence qu'il existe entre la solution initialement proposée et la situation actuelle (6 semaines plus tard). En résumé, je devais apporter 0€ et être financé à 105%. On me demande d'apporter la totalité des frais au jour d'aujourd'hui avec financement à 100%.

Donc si j'ai bien compris, le dossier est validé et ce n'est que le crédit logement qui est bloquant. Il reste donc la solution de l'hypothèque.

Merci de bien vouloir étudier la situation avec hypothèque.

Par téléphone, j'ai abordé la solution de l'hypothèque avec ma conseillère mais j'ai senti une hésitation dans sa réponse de non-recevabilité du dossier. Donc je me suis permis de lui demander une analyse du dossier avec hypothèque (de plus j'aurai une trace écrite !).

 

[Aristide]

concernant les frais de notaire (effectivement je pensais que frais de notaire = émoluments du notaire, ce qui est faux)

Bonjour,

D'une part l''appellation "frais de notaire" est une mauvaise appellation car elle laisse supposer que les sommes que vous lui versez correspondent à ses honoraires alors, qu'en fait, l'essentiel est composé de taxes.

D'autre part, suivant les investissements, ces frais se distinguent entre :
+ Frais d'acte d'acquisition
+ Frais de garantie réelle immobilière (Privilège de prêteur de deniers - Hypothèque - Subrogation dans le privilège du vendeur - Caution hypothécaire)

Une acquistion sans garantie réelle immobilière ( = avec caution par exemple) supportera donc des frais d'acte d'acquisition.

S'il se trouve que cette acquisition soit financée par un crédit assorti d'une garantie réelle immobilière, l'acquéreur/emprunteur supportera en plus des frais d'acte de garantie réelle mmobilière.

A toutes fins utiles voir :

http://www.anil.org/fr/outils-de-calcul/frais-de-notaire/index.html

http://www.anil.org/fr/outils-de-calcul/cout-d-une-hypotheque/index.html

Cordialement,

 

[BipBip421]

Merci pour les liens fournis fort utiles.

Je continue mon histoire.

J'ai envoyé un mail à ma courtière, courtois mais direct, lui demandant de gérer la situation. je lui ai demandé que 2 solutions soient étudiés en parallèle:
+ hypothèque sans apport des frais (comme initialement prévu)
+ crédit logement avec apport des frais de notaire

Elle m'a répondu que le dossier devrait passer vu que j'apporte la totalité des frais et qu'elle avait envoyé un mail à la directrice d'agence mais qu'elle était absente jusqu'au 12.10.2010.

Dans la même semaine, j'envoie un mail à ma conseillère pour lui dire de prendre contact avec la courtière pour qu'elle puisse lancer les démarches nécessaires aux solutions proposées à la courtière.

Au départ, la conseillère me demande comment elle doit envoyer (mail / poste) la fiche synthétique à resigner car il y a une modification de la garantie.

Je lui réponds que je passerai à l'agence car les délais sont identiques.

Elle me renvoie un mail en me disant que ce n'est pas la peine de passer car sur la fiche synthétique, il n'y a pas le type de garantie défini.

Cela m'étonne car il y a quand même une modification du montant emprunté dans les 2 situations ... Je vous passe les détails mais le dernier mail est ok, la situation est claire pour vous et en accord avec ce qui a été décidé avec la courtière.

Dans le même temps, je m'aperçois qu'il y a eu un prélèvement de l'assurance du prêt [plus d'infos ici]

Je me suis donc créer une solution de secours en allant voir une ma banque principale (conditions moins avantageuses d'un point de vue financier) car j'ai perdu confiance dans LA banque.

Wait & see ...

 

[BipBip421]

Au final, LA banque m'a proposé une hypothèque avec apport des frais de notaire ! (Ne cherchez pas, ce n'est pas dans les propositions dont j'avais demandé l'étude ...). J'ai de fort doute sur le fait que ma conseillère est contactée ma courtière ...

Lors de la réception des offres, j'ai donc demandé (courrier avec AR + copie au siège), purement et simplement la cloture des comptes en stipulant que je refusais l'offre de prêt et j'ai eu mon emprunt dans une autre banque !

Mon objectif n'était pas de "refuser" ces offres mais je voulais être sûr que l'autre banque m'accorde ce prêt ... (cela s'est joué à un jour prêt)