Votre avis sur le placement en SCPI dans mon cas ?

devel · 14 Janvier 2019

Oui, en effet Paal, je suis revenu sur la simulation que l'on m'avait donné, et les moins de 200 € de loyers mensuels estimés ne me font pas passer au réel obligatoirement.

En revanche, il sera sans doute plus intéressant de déclarer en réel afin de déduire le prêt. Mais j'y perdrais un tout petit peu sur nos revenus foncier actuel qu'il est parfois plus interessant de déclarer en micro-foncier.

Bref, ce calcul est compliqué, je vais essayer de faire une simulation sérieuse car j'ai du mal à y voir clair.

Ce que je constate en terme de fiscalité, c'est que la fiscalité sur les loyers (17,2 + 14 % dans mon cas) est plus lourde que celle sur les plus-values (à ce jour en tout cas). Alors effectivement, avoir du patrimocroissance et du primovie permet de diversifier le placement, mais j'ai l'impression que dans mon cas, le patrimocroissance pourrait être plus intéressant fiscalement (déduction des interêts du prêts, sans fiscalité lourde sur les revenus ).

poam5356 · 14 Janvier 2019

devel a dit:
j'ai l'impression que dans mon cas, le patrimocroissance pourrait être plus intéressant fiscalement (déduction des interêts du prêts, sans fiscalité lourde sur les revenus ).

Ne touchant pas de revenus, c'est certain que la fiscalité sera peu douloureuse!
Vous avez regardé sur combien d'année porte le démembrement?
Lorsque vous allez récupérer l'usufruit, vous aurez une fiscalité sur les revenus.
Et sur la PV, pas de pb si vous n'avez pas à revendre avant 30 ans.. Sinon, les PS sont plutôt douloureux parce que la réduction ne commence réellement qu'à partir de la 23ème année de détention. A condition que rien ne change d'ici là, bien sûr!!

donk · 14 Janvier 2019

Je crois qu'il y a confusion.
C'est la SCPI Patrimmo Croissance qui fait ces investissements en nu-propriété, c'est pourquoi elle ne distribue pas de revenu.

poam5356 · 14 Janvier 2019

donk a dit:
Je crois qu'il y a confusion.
C'est la SCPI Patrimmo Croissance qui fait ces investissements en nu-propriété, c'est pourquoi elle ne distribue pas de revenu.

Ah oui, c'est juste. Donc jamais de revenus, mais de la PV.
Le problème est qu'on achète des parts de SCPI pour générer un rendement. Enfin, je pense.
Or là, jamais de rendement, ou alors on le réalise en vendant des parts au fil du temps.
Autant je vois l'intérêt d'acquérir des parts en nue-propriété pour avoir un levier lors de la récupération de l'usufruit. Autant là, je ne vois pas l'intérêt de cette SCPI.
Devel, vous voyez les choses comment avec Patrimmo Croissance?

devel · 15 Janvier 2019

Patrimocroissance, je le vois comme un placement bloqué 20 ans.
Je paie des intérêt, tout en économisant sur mes impôts : j'ai donc un cout annuel.
La question pour moi est donc quel est le rendement au final de l'opération ? Est-il supérieur à un autre placement comme l'assurance vie ?

Mon conseiller estime le rendement net de son montage à 6 % avec les paramètres suivants:
- rendement de 0,7% en capital + 4,70% loyer brut pour primovie
- rendement 3,5 % pour patrimocroissance

A vérifier, mais c'est assez compliqué de mon point de vue... je ne sais pas comment il arrive à 6% avec de rendement autour de 3,5% à 5,4%.

Buffeto · 15 Janvier 2019

devel a dit:
.. je ne sais pas comment il arrive à 6% avec de rendement autour de 3,5% à 5,4%.

avec le gain d'IR ?

poam5356 · 15 Janvier 2019

devel a dit:
Patrimocroissance, je le vois comme un placement bloqué 20 ans.
Je paie des intérêt, tout en économisant sur mes impôts : j'ai donc un cout annuel.
La question pour moi est donc quel est le rendement au final de l'opération ? Est-il supérieur à un autre placement comme l'assurance vie ?

Impossible de dire quel sera la rentabilité finale du placement à un horizon aussi éloigné.
Le placement pierre ne bénéficiera plus de la baisse des taux des 20 ou 25 dernières années.
A mon sens, l'immobilier doit être protecteur contre l'inflation. Arriver à dégager du 3% net serait déjà pas mal si l'inflation est à une moyenne de 1,5 à 2%.
Les chiffres pris en compte me semblent trop optimistes.
Pourquoi ne pas opter pour une scpi ayant une histoire connue, et y souscrire en nue-propriété, plutôt que d'aller sur une SCPI qui base son modèle sur la nue-propriété?
Dans le 1er cas, vous savez combien vous aurez de parts au terme, et vous avez un historique des rendements de la SCPI. Dans le second cas, c'est le flou le plus total.
Une AV doit aussi faire la même chose, donner un rendement un peu supérieur à l'inflation dans un contexte de taux bas qui vont durer sans doute longtemps.
Les 2 devraient pouvoir donner du 3% net, mais la manière est différente. L'un permet d'exploiter le levier du crédit, l'autre est bien plus souple à gérer.
A vous d'imaginer le futur.

paal · 15 Janvier 2019

buffetophile a dit:
Avec le gain d'IR ?

Oui, d'un côté il doit compter le gain d'IR (mais à condition d'être au réel et de pouvoir déduire les intérêts de prêt), mais également certainement sans trop tenir compte des frais d'acquisition des SCPI qui, comme chacun sait (ou devrait savoir) ne se récupéreront jamais...

Cela demande donc une démonstration un peu plus poussée .....

Et en faisant 2 simulations, l'une avec utilisation du micro-foncier (ce qui suppose un investissement limité, mais sans nécessité d'avoir recours à un emprunt) , et une en passant par le foncier réel mais avec déduction des intérêts ...

moietmoi · 15 Janvier 2019

poam5356 a dit:
Autant je vois l'intérêt d'acquérir des parts en nue-propriété pour avoir un levier lors de la récupération de l'usufruit. Autant là, je ne vois pas l'intérêt de cette SCPI.

Que cela soit des scpi comme Pierre 48 ou celle-ci, l'idée est d'avoir une forte revalorisation de la part, au fur et à mesure des sorties de loi 48 ou des sorties du démembrement successifs; En utilisant pour la scpi les 2 leviers de prise de valeur: d'un coté la pleine propriété,(sortie du démembrement) ou le loyer libre(sortie de la contrainte loi 48) et d'un autre coté les travaux de rénovation-mise aux normes, sur des biens qui pendant la période de démembrement ou de loyers contraints végètent dans leur peinture vieux jeu; La plus value venant de ces 2 aspects; et les travaux générant pour la scpi donc pour l'associé des déficits imputables sur les revenus fonciers ( de cette scpi ou d'une autre) donc minimisant l'impact fiscal du rendement;