Votre avis sur le placement en SCPI dans mon cas ?

devel

Contributeur
Bonjour,
j'avais évoqué mon cas dans un sujet assurance vie, mais j'aimerais approfondir maintenant la possibilité d'investir en SCPI.

Un CGPI m'a proposé le montage suivant :
- 250 part de Primovie pour 50700 €. c'est une scpi de rendement qui rapporterait 4,70 % soit 198,77 € par mois.
- 100 part de patrimocroissance pour 58600 € : c'est une scpi de capitalisation
- l'emprunt serait un credit in fine sur une durée de 20 ans : 111440 €, mensualités de 273,87 €
- estimation que je dispose au bout de 20 ans d'environ 58000 € de Primovie et 116000 pour patrimo (hypothèse de rendement de 0,7% et 3,5%) soit un total de 174000 € au final et un rendement net du montage d'environ 6 %.
- contrat à nantir de 60000 € => rentabilité de 3 %

Du coup, je me pose pas mal de questions :
- nous avons déjà 12000 € max de revenu immobilier sans emprunt. Nous déclarons beaucoup en réel ces dernière années (beaucoup de frais et vacance locative), et quand nous déclarions en micro-foncier, nous déclarions 200 à 700 € de revenu.
Nous sommes imposés à 14 % max. Nous pourrions donc déduire de l'ordre de 3600 € de preêt immo de nos revenus foncier. En revanche, avec Primovie, 2400 € de revenus foncier viennent s'ajouter.
Est-ce que le montage parait fiscalement adapté à notre cas ?

- je ne pourrais pas être assuré à cause de souci de santé : est-ce que l'on peut emprunter/investir à 2 avec l'assurance uniquement sur ma compagne ?

- dans le cas de primovie, les revenus viennent s'ajouter à nos revenus imposables. Pourquoi ne pas tout investir en patrimo croissance ? Si je comprends bien, les interêts sont défiscalisés malgré tout, mais comment seront imposés les revenus générés aux bout de 20 ans ?

Merci d'avance
 

buffetophile

Modérateur
Staff cBanque
- je ne pourrais pas être assuré à cause de souci de santé : est-ce que l'on peut emprunter/investir à 2 avec l'assurance uniquement sur ma compagne ?
c'est possible ...

Pourquoi ne pas tout investir en patrimo croissance ?
pour diversifier

Si je comprends bien, les interêts sont défiscalisés malgré tout, mais comment seront imposés les revenus générés aux bout de 20 ans ?
pour répondre à cette question il faudrait connaitre la fiscalité en vigueur dans 20ans ....malheureusement , pour l'instant , suite à un yellow-mouvement, nul ne connait encore la fiscalité pour 2019 alors pour 2039....:ange:
 

Cresus93

Contributeur régulier
- je ne pourrais pas être assuré à cause de souci de santé : est-ce que l'on peut emprunter/investir à 2 avec l'assurance uniquement sur ma compagne ?
Je l'ai fait, pour éviter une surprime sur Madame. Nous sommes coemprunteurs, je suis seul assuré, à 100% donc.
 

devel

Contributeur
Merci de vos réponses.
Sans connaître à l'avance la fiscalité dans 20 ans, quelle est-elle aujourd'hui ?

Est-ce une taxe sur la plues-values comme pour l'immobilier ?
 

Manu215

Contributeur régulier
Si vous détenez des SCPI en direct, la fiscalité actuelle est la même que celle d'un bien immobilier que vous auriez en locatif :
- les loyers que vous percevez sont taxés comme les revenus fonciers
- éventuellement l'IFI si le montant total de votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 M € (avec 30% d'abattement sur la RP)
- le delta du prix des parts (vente - achat) sera effectivement soumis à la taxe sur la plus-value immobilière au moment de la vente, sauf si ce delta est négatif bien entendu

Si vous détenez des SCPI dans une assurance-vie, c'est la fiscalité de l'assurance vie qui s'applique.
 
Dernière modification:

poam5356

Modérateur
Staff cBanque
Un CGPI m'a proposé le montage suivant :
- 250 part de Primovie pour 50700 €. c'est une scpi de rendement qui rapporterait 4,70 % soit 198,77 € par mois.
Difficile de prévoir combien elle va rapporter.
Si vous voulez être prudent, refaites vos calculs en abaissant un peu ce rendement.

- 100 part de patrimocroissance pour 58600 € : c'est une scpi de capitalisation
C'est une SCPI de nue-propriété.
Le CGPI a fait le calcul sur quelle durée, et pour une valorisation finale de combien?


- dans le cas de primovie, les revenus viennent s'ajouter à nos revenus imposables. Pourquoi ne pas tout investir en patrimo croissance ? Si je comprends bien, les interêts sont défiscalisés malgré tout, mais comment seront imposés les revenus générés aux bout de 20 ans ?
Si ça ne change pas, les revenus générés par Patrimmo Croissance une fois que l'usufruit sera terminé seront ajoutés à vos autres revenus et imposés comme tel.
Concernant la PV, actuellement, il faut 22 ans pour être exonéré d'IR et 30 ans pour les PS. Qu'en sera-t-il dans les années à venir, mystère!
 

moietmoi

Top contributeur
- estimation que je dispose au bout de 20 ans d'environ 58000 € de Primovie et 116000 pour patrimo (hypothèse de rendement de 0,7% et 3,5%) soit un total de 174000 €
si je comprends bien c'est une hypothèse de valorisation des parts ;autant l'estimation sur Primovie n'engage pas grand chose, autant sur 20 ans, il y a peu de chance que la prévision sur une scpi de capitalisation soit juste..

- contrat à nantir de 60000 € => rentabilité de 3 %
là, il se moque de vous... si on pouvait penser que les contrat d'assurance vie ont une croissance de 3% sur 20 ans... on serait tous heureux; sur un contrat nanti la banque ne prendra pas trop de risque: comptez à mon avis 1%

- nous avons déjà 12000 € max de revenu immobilier sans emprunt. Nous déclarons beaucoup en réel ces dernière années (beaucoup de frais et vacance locative), et quand nous déclarions en micro-foncier, nous déclarions 200 à 700 € de revenu.
je ne comprends pas, soit il y a un zéro de trop dans les 12 000, soit un zéro de moins dans les 200 ou 700?
 

devel

Contributeur
si je comprends bien c'est une hypothèse de valorisation des parts ;autant l'estimation sur Primovie n'engage pas grand chose, autant sur 20 ans, il y a peu de chance que la prévision sur une scpi de capitalisation soit juste..
Je sais pas pour moi ça revient au même : dans le cas de Primovie, la valeur augmente ou baisse en fonction du marché. Mais on part aussi sur l'hypothèse d'une rendement (=loyer) de 198 € par mois sur 20 ans. Cela reste hypothétique : le rendement peut augmenter ou diminuer dans les 20 ans à venir.

là, il se moque de vous... si on pouvait penser que les contrat d'assurance vie ont une croissance de 3% sur 20 ans... on serait tous heureux; sur un contrat nanti la banque ne prendra pas trop de risque: comptez à mon avis 1%
en effet, il faudrait que je lise les petites lignes... en fait je n'avais pas du tout compris qu'il fallait investir de l'argent en contre-partie.


je ne comprends pas, soit il y a un zéro de trop dans les 12 000, soit un zéro de moins dans les 200 ou 700?
Désolé, il manque un bout de phrase. Je voulais dire qu'en déclarant ces revenus en micro-foncier, j'arrivais parfois à déclarer 200 à 700 € de moins qu'en réel. Avec un investissement en SCPI, je devrais déclarer en réel, mais ce que je vais gagner d'un côté, je risque de le perdre de l'autre.
 

paal

Top contributeur
Désolé, il manque un bout de phrase. Je voulais dire qu'en déclarant ces revenus en micro-foncier, j'arrivais parfois à déclarer 200 à 700 € de moins qu'en réel.
Avec un investissement en SCPI, je devrais déclarer en réel, mais ce que je vais gagner d'un côté, je risque de le perdre de l'autre.
Si je me souviens bien de votre cas, vous avez déjà des revenus fonciers pour 12 KE annuels, alors que le plafond se trouve à 15 KE, ce qui veut dire que vous disposez encore d'un peu moins de 3KE en complément pour rester en micro-foncier (du moins pour l'instant ...)

Sur une base de 4 à 5% de rendement net, cela vous permet d'investir 60 à 70 KE de supports produisant des revenus fonciers ....
 
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