Valorisation d'un bien en nu-propriété avec travaux ayant fait l'objet d'une donation / Contrepartie obligatoire ?

[wifer]

Bonjour à tous,


Mes parents ont fait une donation partage en 2016 à mon frère et moi-même .
J'ai récupéré la nu-propriété d'un ensemble de terrains agricoles estimé à 70 000 euros .
Mon frère a obtenu la nu-propriété d'une maison d'habitation estimée à 100 000 euros .
Nous avons eu également une somme d'argent .
La différence a été compensée par un apport d'argent plus important pour moi .
Mes parents ont conservé l'usufruit des 2 biens .

Récemment, ils viennent d'investir env 10 000 € dans des travaux, l'installation d'une pompe à chaleur sur cette maison et comptent encore investir ultérieurement .

Cet investissement doit-il être compensé par rapport à la donation effectuée à l'époque pour ma partie ? Pour la valeur de la NP ?

Selon le code Civil, ce type de travaux ne doit pas être à la charge du NP ?

Mes parents souhaitent me verser en contrepartie de l'argent mensuellement ( env 500 € ) , faut-il les considérer comme des dons en espèces ( alors que je suis au taquet des 31600 € ) ou comme des dons d'usage ?
Y a -t-il un risque fiscalement de ne pas déclarer ses sommes ?

D'une manière générale, y-a-t-il un seuil de travaux à partir duquel on considère que la valeur de la NP d'un logement est modifié ?


Merci de vos retours

 

[ApprentiEpargnant]

Bonjour,

Cet investissement doit-il être compensé par rapport à la donation effectuée à l'époque pour ma partie ? Pour la valeur de la NP ?

La donation partage a défini une affectation des biens pour un certain montant qui ne peut plus être remis en question.
C'est d'ailleurs l'utilité de la donation partage.

Les travaux engagés par vos parents ne rentrent pas dans ce cadre car effectués après.

Pour le reste je ne sais pas vous répondre à part que 10k€ de travaux ne font pas forcément 10k€ de valeur supplémentaire.

Cdt.

 

[moietmoi]

Mes parents ont fait une donation partage en 2016 à mon frère et moi-même .
J'ai récupéré la nu-propriété d'un ensemble de terrains agricoles estimé à 70 000 euros .
Mon frère a obtenu la nu-propriété d'une maison d'habitation estimée à 100 000 euros .
Nous avons eu également une somme d'argent .
La différence a été compensée par un apport d'argent plus important pour moi .
Mes parents ont conservé l'usufruit des 2 biens .

Bonjour,
la suite de votre questionnement pose 2 question: qui a la charge des travaux dans un démembrement; et comment conserver l'équité entre ceux qui ont reçu;

la 2 eme partie pose problème: la cour de cassation a précisé a plusieurs reprise qu'il ne peut y avoir donation partage de bien démembrés;( la donation partage peut être requalifiée de donation simple
donc en cas d'un notaire scrupuleux ou si il y a du "tirage" entre les héritiers le moment venu la valeur figée, pourrait ne plus l'être;
Peut être le notaire a pris la précaution, par la somme d'argent de préciser que cela donnait valeur de partage aux donations antérieures ou à l'acte lui-même, dans ce cas , c'est bien une donation partage;

Concernant les travaux pour la valeur de la donation, lorsqu'il y a ré évaluation, on évalue à la valeur du moment, dans l'état de la date de la donation; donc sans les travaux;( prise de valeur au cours du temps, mais sans les travaux)

concernant les travaux; en gros , les gros travaux( murs, couverture..) sont à la charge du NP, et sauf convention le reste à l'usufruitier;

 

[sorcier]

Je ne suis pas un expert, mais selon un article que j'ai lu il y a quelques années, au décès on a la possibilité de demander la réévaluation de ce qu'on a reçu auparavant. Par exemple, si le terrain est devenu constructible et il vaut plus que la maison au moment du décès de vos parents, c'est votre frère qui a droit à une compensation.

 

[ApprentiEpargnant]

Je ne suis pas un expert, mais selon un article que j'ai lu il y a quelques années, au décès on a la possibilité de demander la réévaluation de ce qu'on a reçu auparavant. Par exemple, si le terrain est devenu constructible et il vaut plus que la maison au moment du décès de vos parents, c'est votre frère qui a droit à une compensation.

Bonsoir sorcier,

Vous ne pouvez exercer une action en réduction que:
Lorsque vous avez été oublié.
Lorsque vous avez été moins bien alloti.

concernant la situation de @wifer , il semble bien que les deux enfants ont reçu chacun une part égale. NP d'une valeur de 70k€+une somme d'argent Vs NP d'une valeur de 100k€ + une somme d'argent.
Les montants sont figés à l'estimation faite en date de la signature de la donation, ceci afin de protéger toutes les parties.

Cependant, comme ils n'ont obtenu que la NP, le jour ou les deux parents seront décédés, chacun récupérera la pleine propriété, l'un du terrain et l'autre de la maison. Ce qui peut amener à de grandes différences de valeur les années passant.
Mais peu importe la différence de valeur au jour du décès, il n'y aura pas possibilité de remettre en cause ce partage.

 

[sorcier]

Mais peu importe la différence de valeur au jour du décès, il n'y aura pas possibilité de remettre en cause ce partage.

Je n'avais pas compris cela (voir exemple en bas), mais je me perds dans le texte:

https://www.legavox.fr/blog/maitre-...donations-importance-dans-succession-7990.htm

La cour a cassé un arrêt qui avait pris en compte l'état d'une maison donnée par un père à son fils, 40 ans avant son décès, en se limitant à déduire les travaux et améliorations apportées par ce fils.
Or si au jour de la donation, la maison valait 2.000 francs, elle en valait donc 3.000 euros 40 ans plus tard.
En l'éspèce pourtant un agent immobilier en déduisant uniquement le coût des travaux faits par l'héritier, était arrivé à une valeur à 50.000 euros à réintégrer dans le partage .

1°- On rétablit ainsi le patrimoine au décès.

Exemple: si en 2000 deux enfants X et Y reçoivent de leur père une donation respective d'un appartement de 400 et un terrain de 500.
Si lors du décès survenu en 2013, l'appartement vaut 1000 et le terrain 700, le partage portera sur 1700, soit 850 pour chacun des deux enfants.
Il conviendra alors de retirer de la part de chacun, le montant qu'il aura déjà perçu.
- Comme X aura reçu 400, il lui restera à prendre 450 dans la succession.
Comme le terrain vaut 1000 , il devra une différence de 150 euros
- Comme Y a reçu 500 , il devra récupérer 350.
Son terrain valant 700, il pourra lors du partage envisager une soulte de 150

 

[ApprentiEpargnant]

Bonjour @sorcier ,

Dans l'exemple que vous citez, il s'agit d'une donation "simple" et non d'une donation partage.

Si vous regardez la partie consacrée à la donation-partage à la toute fin de l'article la conclusion est:

"De ce fait; il conviendra de bien distinguer la situation.

-Si tous les héritiers réservataires ne participent pas à l'acte de donation partage, la valeur des biens sera arrêtée au moment du décès pour apprécier le bien fondé de l’action en réduction de la donation-partage.

-Si tous les héritiers ont participé à l'acte de donation-partage en respect des conditions de l’article 1078 du code civil, la valeur des biens transmis sera alors évaluée à la date de la donation (sauf clause contraire stipulée dans l’acte de donation )."

MAIS vous semblez cependant avoir raison car il y a aussi un passage concernant la NP et la réserve d'usufruit:

"B) La valeur de la pleine propriété des donations en nu propriété avec réserve d'usufruit sera à rapporter lors du partage successoral


En principe la valeur que devrait rapporter à la succession le donataire,bénéficiaire du démembrement devrait être celle de la nue-propriété, portant sur le don obtenu.


Cependant 1ère Civ,28 septembre 2011,pourvoi N° 10-203.54 en a jugé autrement.ce sera la valeur de la pleine propriété.


Lors du partage successoral, la valeur à prendre en compte pour une donation en nue-propriété, avec réserve d'usufruit au profit du donateur, est celle de la pleine propriété du bien objet de ladite donation. "

Cdt.

 

[moietmoi]

Lors du partage successoral, la valeur à prendre en compte pour une donation en nue-propriété, avec réserve d'usufruit au profit du donateur, est celle de la pleine propriété du bien objet de ladite donation. "

Bonjour,
Contesté depuis en cassation.
Je n'ai pas les références en tête.

 

[sorcier]

Bonjour @sorcier ,

Dans l'exemple que vous citez, il s'agit d'une donation "simple" et non d'une donation partage.

MAIS vous semblez cependant avoir raison car il y a aussi un passage concernant la NP et la réserve d'usufruit:

"B) La valeur de la pleine propriété des donations en nu propriété avec réserve d'usufruit sera à rapporter lors du partage successoral

Je trouvais l'article trop compliqué et je ne l'avais pas lu complètement.

Pour que cela soit clair, je ne pensais pas avoir raison sur rien

Je voulais seulement commenter que je croyais avoir lu quelque chose à propos.

 

[ApprentiEpargnant]

Bonjour,
Contesté depuis en cassation.
Je n'ai pas les références en tête.

Bonjour @moietmoi ,

Du coup dans le cas exposé (donation-partage avec NP), comment appliquer l'article du code civil? Je suis un peu perdu...

-L’article 1078 du Code civil dispose que :
« Nonobstant les règles applicables aux donations entre vifs, les biens donnés seront, sauf convention contraire, évalués au jour de la donation-partage pour l’imputation et le calcul de la réserve, à condition que tous les héritiers réservataires vivants ou représentés au décès de l’ascendant aient reçu un lot dans le partage anticipé et l’aient expressément accepté, et qu’il n’ait pas été prévu de réserve d’usufruit portant sur une somme d’argent ».