J'avoue, il est difficile de savoir quel est le plus rentable entre toucher une rente sur 10/15 ans en la re-investissant ou obtenir plus de parts d'entrée mais ne rien toucher pendant tout ce temps. Le fait que les assurances vie ont chacun leur methode de remuneration et frais differents complique bien la tache.
Je lisais cet exemple sur un site :
''Exemple : avec 50 000€ à placer, achat de parts de SCPI en direct. Si la valeur de la part est de 100€, en achetant la pleine-propriété des parts vous obtenez 500 parts. Si la SCPI produit un rendement de 5% par an, les revenus annuels sont de 2 500€. Si votre tranche marginale d’imposition est à 30% et en déduisant les prélèvements sociaux, vos revenus nets annuels sont environ de 1360€.
En comparant avec l’achat de la nue-propriété de parts de SCPI : si le démembrement se réalise sur 10 ans, pendant cette période aucun revenu ne sera touché. Cependant, la valeur de la nue-propriété étant égale à 66% de la valeur en pleine-propriété, vous pouvez donc acquérir avec 50 000€ non pas 500 parts mais 757 !
Au bout de 10 ans, vous devenez pleinement propriétaire des parts : votre capital augmente à hauteur de 75 700€ (sans impôt ni frais).
Par la suite, vos revenus annuels seront de 3 785€ à la place de 2 500€.''
Je sais qu'il n'est pas question d'AV dans cet exemple, mais tout simplement pour comparer les rendments entre NP ou pas. Deja 66% me parait enorme...
étant donné que le rendement est un peu inférieur à 5% il faut 20ans de revenus pour augmenter d'une part…..
Ou alors, il faudrait que le taux de decote en NP soit tres bas? Si on reprend l'exemple plus haut,
- en pleine P, sur 10 ans: si on touche un revenu de 1360/an apres taxes, cela fait 13600euros de revenus apres 10 ans.
- en NP, sur 10 ans: si la decote est de 20%, on a 20% plus de parts soit l'equivalent de... 10000 euros?
= 10000 euros < 13600... Apres, certes, les revenus seront plus elevés a partir ou le demembrement se termine.