révision de loyer en zone tendue

[orfevredu13]

Bonjour,
J'entre bientôt dans la famille des investisseurs locatifs en lmnp au réel en achetant mon 1er bien à louer. Je ne suis pas sûr que ce soit le bon moment : taux élevé, immobilier en baisse, risque (j'ai très peur) d'une réforme du lmnp,... mais si on attend toujours le moment idéal on ne fait jamais rien.
Je suis déjà propriétaire de ma résidence principale avec un crédit.

Ma question pour l'instant porte sur la révision de loyer en zone tendue.
Je comprends qu'on ne peut augmenter que 3,5% tous les 12 mois (selon l'IRL).
Ce que je veux absolument respecter car ça couvrira à peine l'augmentation de la taxe foncière, même pas des autres charges. Donc mon rendement calculé va diminuer chaque année déjà.

Mais une chose m'interroge. Les 12 mois de délai courent-t-ils à partir d'une date de référence que j'aurais choisie ? ou l'augmentation est possible seulement à l'anniversaire du bail ?
Par exemple je décide que chaque 1er janvier le loyer de mon studio augmentera de 3,5% respectant ainsi la règle des 12 mois.
Mais si un nouveau locataire arrive en décembre, ai-je le droit d'augmenter le loyer en janvier alors qu'il vient d'arriver ? Bien sûr en l'ayant prévenu et en l'ayant bien indiqué sur le bail.

Si c'est possible tout va bien et c'est logique, sinon alors c'est pire que ce que je pensais.
ça veut dire que si aucun locataire ne reste 1 an par exemple, alors je ne peux jamais augmenter le loyer puisque je dois à chaque fois attendre l'anniversaire du bail.

Si vous avez une référence officielle car je ne trouve pas de réponse.
Merci d'avance.

 

[orfevredu13]

De ce que je lis ici : https://www.ecologie.gouv.fr/revision-du-loyer-en-cours-bail-logement-du-secteur-prive
C'est possible uniquement au renouvellement du bail (12 mois pour un meublé) ou entre 2 locataires si 12 mois sans augmentation de loyer se sont écoulés.

Exemple : mon 1er locataire entre au 1er janvier et quitte le studio au 15 décembre. Je fais rentrer le nouveau locataire le 16 décembre avec un nouveau bail. Je suis obligé de garder le loyer actuel puisqu'il est interdit d'augmenter le loyer avant un délai de 12 mois, jusqu'à son départ ou au renouvellement de son bail.

Alors que j'aurais pu augmenter le loyer au 1er janvier, à 15 jours près je ne peux pas et je suis coincé, j'ai donc un manque à gagner du montant de l'augmentation de loyer potentiel de 11 mois s'il reste lui aussi 11 mois.

Ma solution d'augmenter le loyer de l'IRL chaque 1er janvier n'est vraisemblablement pas possible.

 

[Kizzo]

La revalorisation de 3,5% est le plafond actuel, ça peut aussi être moins.
Rien n'interdit non plus que l'IRL diminue.

Si la rentabilité de votre investissement ne tient qu'à cette revalorisation, peut-être faut-il en chercher un autre ?
Je trouve que cela commence plutôt mal, vous semblez tributaire d'événements qui vous echapperons, cela semble vous apporter un gros inconfort, c'est rarement de bonne augure quand ça commence comme ça.
Un investissement ne doit pas être source de stress/tension.

 

[orfevredu13]

Qui a dit que la rentabilité de mon investissement ne tenait qu'à cette revalorisation ? Je dis simplement que cette revalorisation ne permet même pas de couvrir l'augmentation de la TF, exactement comme pour n'importe qui avec ce type d'investissement, vous compris.
Mon rendement est tributaire en partie d'évènements que je ne maitrise pas, comme pour vous comme pour tout le monde, comme dans n'importe quel investissement. Si la réforme du lmnp a lieu en supprimant l'avantage des amortissements en réel, ça ne vous impactera pas ? Si les taux diminuent non plus ?

Connaissant ces risques j'ai décidé de les prendre en ayant une bonne marge de rentabilité dès le départ. Je démarre à 5,6% net avec un super emplacement donc quasi sûr d'éviter la moins-vaue, donc je ne pense pas faire une mauvaise affaire.
Concernant le stress bien sûr qu'il y en a plus qu'en laissant mon épargne sur un livret sans risque et en m'évitant les éventuels problèmes avec les locataires, je ne suis pas en train d'acheter une baguette de pain. Surtout que c'est la 1ère fois pour moi et comme toutes les 1ères fois..

 

[nono52]

Bonjour,
Certes, la rentabilité est importante lorsque l'on fait du locatif, mais un locataire n'est pas un "paramètre invariable"
Il fait déjà en trouver un qui règle ses loyers régulièrement avant de penser à lui augmenter son loyer (tous les ans ? )
Pour avoir fait du locatif, la relation proprio/locataire est très importante parce que finalement c'est le locataire qui décide.
Après je ne sais pas si c'est le bon moment pour acheter, l'immobilier est en baisse et pour combien de temps ?

 

[ckone]

Hello,
Je suis dans le même cas que toi. Mon offre a été accepté hier.
C'est un studio que j'envisage de transformer en T2.
Depuis que je suis en age de m'intéresser à l'immobilier j'ai toujours entendu que c'était pas le bon moment... et finalement.
Comme dans tous les investissements il faut diversifier.
Concernant les loyers, je vais faire de gros travaux pendant au moins 3 mois, et j'envisage de fortement augmenter le loyer pour le mettre à niveau.

 

[Kizzo]

Qui a dit que la rentabilité de mon investissement ne tenait qu'à cette revalorisation ? Je dis simplement que cette revalorisation ne permet même pas de couvrir l'augmentation de la TF, exactement comme pour n'importe qui avec ce type d'investissement, vous compris.
Mon rendement est tributaire en partie d'évènements que je ne maitrise pas, comme pour vous comme pour tout le monde, comme dans n'importe quel investissement. Si la réforme du lmnp a lieu en supprimant l'avantage des amortissements en réel, ça ne vous impactera pas ? Si les taux diminuent non plus ?

Connaissant ces risques j'ai décidé de les prendre en ayant une bonne marge de rentabilité dès le départ. Je démarre à 5,6% net avec un super emplacement donc quasi sûr d'éviter la moins-vaue, donc je ne pense pas faire une mauvaise affaire.
Concernant le stress bien sûr qu'il y en a plus qu'en laissant mon épargne sur un livret sans risque et en m'évitant les éventuels problèmes avec les locataires, je ne suis pas en train d'acheter une baguette de pain. Surtout que c'est la 1ère fois pour moi et comme toutes les 1ères fois..

Je suis désolé que mes interrogations suscitent autant d'émotion si ce n'est de reproches de votre part.
Pour revenir sur certains points :
- je ne fais pas de LMNP donc je ne suis pas impacté par une réforme sur ce domaine. Je fais de la location solidaire depuis bientôt 10 ans, et j'ai près de 5% net de rentabilité et un cash-flow neutre voire légèrement positif
- la baisse des taux ne me fera ni chaud ni froid. Je reste convaincu que seule une baisse des prix permettra de faire repartir durablement le marché immobilier
- je ne suis pas tributaire de la revalorisation des loyers pour couvrir l'augmentation des charges, déjà car elles n'ont pas toutes augmentées, ensuite car je peux aussi diminuer mon épargne voire baisser légèrement mon train de vie

Sur un investissement long terme, il n'y a pas vraiment de bon ou de mauvais moment pour acheter, il y a des bonnes et des mauvaises opérations.
Le contexte n'est qu'une variable sur le prix ou le prêt. Choisir entre acheter plus cher son bien ou plus cher son prêt.

 

[moietmoi]

Ma question pour l'instant porte sur la révision de loyer en zone tendue.

Le bien est il loué actuellement ?
Ou depuis combien de temps n'est il pas loué?
La révision de l'indice se fait à date anniversaire du bail.sans rattrapage.

 

[moietmoi]

Mais si un nouveau locataire arrive en décembre, ai-je le droit d'augmenter le loyer en janvier alors qu'il vient d'arriver ?

Non , le nouveau bail doit avoir le nom de l'ancien locataire et le montant du loyer qui doit rester identique.

 

[orfevredu13]

Le bien est il loué actuellement ?
Ou depuis combien de temps n'est il pas loué?
La révision de l'indice se fait à date anniversaire du bail.sans rattrapage.

Oui il est occupé actuellement.